Travaux à déduire des revenus fonciers : comment ça marche ?

Investissement locatif et déductions foncières

L’investissement locatif est un excellent moyen de réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine. De plus, il permet dans certains cas de limiter son imposition sur les revenus fonciers générés grâce à la déduction de charges liées à la gestion du bien loué.

Parmi ces charges, on trouve la plupart des travaux réalisables dans un logement. Ils entrent pour la plupart dans la catégorie des charges locatives déductibles et permettent ainsi réduire le résultat fiscal de l’investisseur.

Quels travaux peut-on déduire des revenus fonciers en 2026 ? Comment les faire apparaître sur sa déclaration d’impôts ? Découvrez comment déduire vos différents travaux en bonne et due forme pour optimiser votre imposition.

Déduction des travaux des revenus fonciers : comment ça marche ?

Pour les locations vides

Les revenus issus d’une location vide sont considérés comme des revenus fonciers provenant d’une activité civile. La déduction des travaux est possible si le bailleur choisit un régime d’imposition au réel de charges déductibles. Le régime micro-foncier, fonctionnant sur un abattement forfaitaire automatique de 30 %, ne permet pas de déduire ses charges locatives.

Le régime réel peut être choisi par le bailleur ou s’applique automatiquement à partir de 15 000 € de revenus fonciers hors charges par an. Pour que la déduction puisse s’appliquer, les travaux doivent avoir été exécutés pour répondre à l’un des deux objectifs suivants :

• permettre la mise en location du bien immobilier ;
• poursuivre la mise en location du bien immobilier dans des conditions adéquates.

Ce principe exclut donc de fait les travaux réalisés dans un autre but comme :

• les travaux réalisés dans une résidence principale ;
• les interventions effectuées dans un logement mis à disposition à titre gracieux (ou avec un loyer fortement décorrélé des prix du marché) ;
• les travaux ne visant pas à la mise en location du bien dans des délais raisonnables ;
• les dépenses de travaux réalisées dans le but d’une mise en location lorsque cette location ne respecte pas le délai d’engagement minimal de 3 ans. Le bailleur subit alors un redressement fiscal automatique s’il met fin à la location de manière prématurée.

Les travaux déductibles doivent par ailleurs concerner des dépenses d’entretien et de réparation ainsi que des travaux d’amélioration du bâti. Mais il n’est pas toujours simple de faire la distinction entre ces différents types de travaux qui peuvent parfois recouper différentes acceptions pour un même chantier.

Les travaux déductibles selon le Bofip

Le bulletin officiel des finances publiques établit une liste des travaux déductibles des revenus fonciers et donne des exemples d’intervention hors-cadre pour aider les propriétaires.

Voici donc la liste des travaux concernés ou non par la déduction d’après la codification des travaux déductibles selon le Bofip, codification qui a fait l’objet de nombreuses jurisprudences au cours des dernières années. On y retrouve :

• les travaux de réparation et d’entretien ;
• les travaux d’amélioration ;
• les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• les travaux de copropriété.

La déduction des travaux avant la location : est-ce possible ?

Pour amortir le coût de ses travaux sans avoir à attendre la mise en location du bien, le bailleur a la possibilité de déduire les travaux effectués dans la liste des charges déductibles dès l’année d’engagement des travaux. L’acompte versé à un entrepreneur entre lui aussi dans la catégorie des charges déductibles quand bien même les travaux n’auraient pas encore commencé.

Comment justifier la nature des travaux ?

Le bailleur doit seulement être en mesure de prouver que les travaux ont pour but la mise en location du logement ou la conservation du revenu foncier. Il doit ainsi converser l’ensemble des pièces justificatives détaillant les travaux engagés (devis, factures, plans, photos) en cas de sollicitation de l’administration fiscale.

Ces documents doivent faire apparaître clairement la nature des travaux réalisés et le montant engagé pour chaque opération afin d’identifier facilement si telle ou telle dépense entre dans la nomenclature des charges effectivement déductibles selon le BOFIP.

Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?

Les travaux d’amélioration du logement

Les dépenses d’amélioration peuvent concerner le remplacement d’équipements nouveaux ou plus modernes pour les éléments ou pièces suivantes :

• le chauffage central ;
• la salle d’eau ;
• la cuisine ;
• le remplacement du réseau d'assainissement et l’installation du tout-à-l’égout, l’antenne collective de télévision ;
• les travaux de mise en conformité des canalisations en plomb ;
• l’asphaltage d’un trottoir attenant à la propriété ;
• la refonte des fondations d’un immeuble ;
• l’agrandissement des fenêtres ou la pose de persiennes ;
• les travaux d’aération des pièces d’eau ;
• etc.

Tous ces travaux entrent dans le cadre d’une déduction sur les revenus fonciers lorsqu’il s’agit d’un bien à usage d’habitation. Pour les locaux commerciaux ou professionnels, seuls les travaux d’amélioration visant à protéger les occupants des effets de l’amiante ou à faciliter l’accès aux personnes à mobilité réduite sont déductibles.

Les travaux de réparation et d’entretien

Les dépenses de réparation et d’entretien visent à rendre ou maintenir le logement dans un état habitable dans le cadre d’une mise en location. On peut mentionner :

• les travaux de réparation de la toiture ;
• les dépenses d’entretien ou de mise en conformité de l’ascenseur ;
• les travaux de réfection de la peinture ou de ravalement de façade ;
• les différents diagnostics tels que la recherche de nocivité de l’amiante ou les diagnostics de performance énergétique ;
• les dépenses faisant suite à divers diagnostics rendant nécessaires l’intervention pour maintenir la salubrité du logement tels que le traitement du bois contre les insectes xylophages.

Ces dépenses peuvent également concerner un remplacement d’équipements permettant de maintenir le logement dans un usage conforme à sa destination comme notamment le remplacement de l’installation de chauffage central, le remplacement d’éléments de canalisation ou la remise en état de l’installation électrique.

Quels travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers ?

Les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement

Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement n’entrent pas dans la catégorie des charges locatives déductibles car ils viennent modifier en profondeur la structure du bâti. Sont rattachés à ce type de dépenses notamment :

• les interventions menant à une modification importante du gros oeuvre ;
• des travaux internes dont l‘importance peut s’apparenter à une reconstruction du logement ;
• des travaux d’extension ou d'agrandissement qui modifient à la hausse le volume, la superficie ou la surface habitable de l’habitation ;
• les travaux de démolition.

Le cas particulier des travaux de copropriété

Pour les travaux dans une copropriété, trois situations sont à distinguer :

• les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du logement sont déductibles pour les biens à usage d’habitation ;
• les travaux d’amélioration sont en général exclus de la déduction lorsqu’ils concernent un bien à usage commercial ou professionnel (sauf exception) ;
• les travaux de construction ou reconstruction, d’agrandissement ou d'extension ainsi que les travaux de démolition sont, comme les pour parties privatives exclues de la déduction de charges sur les revenus fonciers.

Comment déduire les travaux des revenus de mon bien locatif ?

 Il est primordial de segmenter les travaux réalisés selon leur nomenclature. Vous devez ainsi identifier et faire apparaître clairement et distinctement les travaux relevant de :

• l’entretien et la réparation du bien ;
• l’amélioration du logement ;
• la construction, l’agrandissement ou la démolition du logement.

Ce cloisonnement permet à l’administration fiscale d’identifier rapidement le contenu de vos travaux et vous offre par ailleurs la possibilité d’anticiper et de prévoir le montant effectif total des charges déductibles. Si la nuance est parfois obscure et difficile à identifier, l’entrepreneur doit obligatoirement détailler les travaux d’amélioration et les travaux de reconstruction en les distinguant clairement sur les factures.

C’est une tâche fastidieuse, mais nécessaire pour pouvoir bénéficier de la réduction, l’administration fiscale opposant alors pratiquement automatiquement une fin de non-recevoir lorsque cette formalité n’est pas effectuée.

Déduction des travaux du revenu foncier : exemple et calcul

La déduction des travaux du revenu foncier permet de réduire considérablement la base imposable d’un investisseur. Dans certains cas, lorsque les travaux de rénovation sont conséquents, il est même possible de créer du déficit foncier afin d’être exonéré d’impôt sur les revenus fonciers l’année correspondant à l’exercice et parfois même sur les exercices suivants (dans la limite de 10 700 € par an sur les revenus fonciers pour une durée maximale de 10 ans).

Pour illustrer ce mécanisme, prenons l’exemple d’un investisseur qui perçoit 12 000 € de revenus fonciers par an. Il a acheté le bien immobilier mis en location pour 150 000 € et a effectué 15 000 € de travaux de rénovation. Il choisit le régime réel d’imposition et renonce ainsi à l’abattement forfaitaire du régime micro-foncier.

Voici le détail de l’opération et le calcul de son résultat fiscal.

Après déduction des charges, le montant de la base imposable est négatif : - 4 450 € (12 000 € - 16 450 €).

En l’espèce, les travaux de rénovation effectués par notre investisseur lui permettent de créer du déficit foncier. Sa base imposable est réduite à zéro et le dispense ainsi d’impôt sur le revenu pour l’exercice concerné. Il pourra de plus reporter 4 450 € de charges déductibles sur l’exercice suivant.

Comment déclarer les travaux de revenus fonciers en vue d’une déduction d’impôts ?

La déduction des travaux sur les revenus fonciers passe par plusieurs étapes dans le cadre de la location vide :

• la réception et la vérification de toutes les factures reçues de la part de l’entrepreneur. Il s’agit notamment de vérifier que le cloisonnement entre tous les types de travaux a bien été effectué et reporté avec les montants correspondants sur les factures.
• le remplissage du formulaire n° 2044 dédié à la déclaration des revenus fonciers et des charges locatives déductibles. Les montants doivent alors être reportés en ligne 224.
• L’encadré 400 “Paiement des travaux” dans le descriptif des frais est également à remplir en page 4 en précisant la localisation de l’immeuble concerné, le nom et l’adresse des entrepreneurs, la date de paiement et le montant des travaux.
• Le montant total des charges et des recettes est enfin à indiquer dans le formulaire 2042 de déclaration des revenus avant de retourner l’ensemble des documents au fisc.

L’investisseur devra par ailleurs conserver tous les justificatifs nécessaires en cas de contrôle par l’administration fiscale.

Dans le cas de la location meublée avec le régime réel d'imposition, on ne peut pas véritablement parler de déductibilité des travaux de rénovation mais plutôt de charges amortissables dont le montant (quote-part) sera reporté chaque année dans la catégorie des déficits.

C’est le formulaire 2031-SD qui agglomère l’intégralité des charges déductibles dont les travaux de rénovation et qui vient compléter la déclaration de revenus 2042-C Pro. La liasse fiscale 2033 sera en plus exigée pour les investisseurs ayant fait le choix du régime réel simplifié.

Quelles autres charges déduire des revenus fonciers ?

Si les travaux constituent certainement le principal poste de dépenses en termes de déduction potentielle, d’autres charges locatives peuvent entrer en déduction des revenus fonciers et réduire la base imposable de l’investisseur. Chaque catégorie de charges doit être reportée sur la ligne correspondante du formulaire 2044 dans le cadre de la location vide. On peut notamment mentionner :

• les frais d'administration et de gestion (ligne 221) qui sont relatifs aux dépenses de gestion courante de l’immeuble (gardiennage, conciergerie, etc.) ;
• les autres frais de gestion (ligne 222) qui les coûts de correspondance avec le locataire ou encore les frais d’enregistrement des baux et actes de location (limitation à 20 euros par an) ;
• les primes d’assurance (ligne 223) souscrites dans le cadre de la mise en location du bien (assurance propriétaire non-occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI) et assurance vacance locative notamment) ;
• les charges récupérables non récupérées au départ du locataire (ligne 225), c’est-à-dire celles réglés par le propriétaire et dont il n’a pu obtenir le remboursement avant la fin de l’exercice ;
• les impôts locaux (ligne 227) qui comprennent la taxe foncière et la CFE (cotisation foncière des entreprises) pour les locations meublées ;
• les charges de copropriété déductibles (229) ;
• les intérêt d’emprunt dans le cadre d’un prêt immobilier (frais de dossier, de caution, de garantie…) ;
• la CSG (contribution sociale généralisée) à hauteur de 6,8 %.

FAQ : les questions fréquemment posées sur les travaux déductibles

Les travaux de ravalement de façade sont-ils déductibles ?

Oui, les travaux de ravalement de façade sont déductibles des revenus fonciers, car ils sont relatifs à des travaux d’entretien ou de réparation du logement.

Les travaux de peinture sont-ils déductibles ?

Oui, les travaux de peinture peuvent être déduits des revenus fonciers. En effet, ils constituent des travaux d’entretien ou de réparation du bien, au même titre qu’un changement de robinetterie ou un changement de chaudière.