Déficit foncier immobilier : explication pour réduire vos impôts

Comprendre le mécanisme du déficit foncier

Le déficit foncier : de quoi s’agit-il ?

Le déficit foncier représente un dispositif de défiscalisation immobilière permettant aux propriétaires de réduire leur imposition s’ils investissent dans des travaux de rénovation en vue de louer leur bien. Pour ce faire, le propriétaire doit choisir de déclarer ses revenus fonciers sous le régime réel d'imposition. Le déficit foncier devient intéressant lorsque les charges déductibles excèdent les revenus locatifs.

En mettant un bien immobilier en location, le propriétaire perçoit des loyers constituant ses revenus fonciers. S’il opte pour le régime réel, ce dernier a le droit de déduire de ces revenus diverses charges et dépenses : travaux d'entretien et de réparation, intérêts d'emprunt, taxes foncières, frais de gestion, assurances, etc. On parle alors de déficit foncier.

L’imputation du déficit foncier a un impact budgétaire significatif. Il faut savoir que le déficit foncier est imputable sur le revenu global du propriétaire à hauteur de 10 700 € par an (ou 15 300 €  pour les biens présentant un déficit « Périssol »). Si le déficit est supérieur à cette limite, l'excédent du déficit foncier est reportable 10 ans maximum sur les revenus fonciers. Cette particularité permet aux investisseurs de réduire leur imposition, notamment lors de travaux importants.

Différence entre régime réel et régime micro-foncier

En tant que propriétaire d’un logement proposé en location nue, pour déclarer vos revenus fonciers, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition ⁽¹⁾ :

• au réel ;
• au micro-foncier.

La distinction entre le régime réel et le micro-foncier est fondamentale en matière de fiscalité immobilière. Le régime micro-foncier est plus simple ⁽²⁾ : il s'applique de plein droit aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an et offre un abattement forfaitaire de 30 % pour couvrir les charges, sans nécessité de justifier ces dernières. Un propriétaire peut toutefois décider d’opter pour le régime réel, sachant que cette option est irrévocable durant les trois années suivantes.

En revanche, le régime réel, bien que plus complexe à gérer, car nécessitant une comptabilité détaillée et la justification des dépenses, peut s'avérer plus avantageux fiscalement, surtout en présence de charges importantes. En effet, toutes les charges réelles et justifiées sont déductibles, sans limitation forfaitaire.

Le choix entre ces deux régimes dépend donc de la situation spécifique de chaque investisseur. En général, le régime réel est préférable lorsqu'on prévoit des dépenses importantes, comme des travaux de rénovation, permettant ainsi de générer un déficit foncier et de réduire l'imposition globale.

Les conditions et obligations pour bénéficier du dispositif déficit foncier

Pour tirer parti du dispositif de déficit foncier, il est essentiel de comprendre et respecter certaines conditions et obligations. Ce mécanisme fiscal s'adresse aux propriétaires louant un bien immobilier non meublé, soumis à certaines exigences.

Critères d'éligibilité

Le déficit foncier est applicable aux biens immobiliers anciens à usage locatif loués vides. Pour en bénéficier, le propriétaire doit opter pour la déclaration de ses revenus fonciers sous le régime réel d'imposition. Cela implique une comptabilité détaillée des revenus et des charges.

Obligations liées au déficit foncier

L’une des obligations majeures du déficit foncier repose sur la mise en location du bien non meublé pour une durée minimale de trois ans. La durée de la location est effective à compter de l'année de réalisation du déficit foncier.

Le bien doit rester loué pendant toute la période requise sans interruption. Un arrêt de location ou un changement en location meublée annulerait les avantages fiscaux obtenus.

Le respect de ces conditions garantit non seulement la conformité avec les règlements fiscaux, mais permet également au propriétaire d'optimiser sa stratégie d'investissement immobilier. En effet, le déficit foncier peut s'avérer un atout considérable pour réduire la pression fiscale et améliorer la rentabilité du bien à long terme.

Avantages fiscaux : comment le déficit foncier peut réduire vos impôts

Le déficit foncier représente un levier fiscal puissant pour les investisseurs immobiliers. Il permet de réduire significativement l'impôt sur les revenus locatifs et, dans certains cas, sur le revenu fiscal global.

Prenons un cas pratique pour illustrer le calcul du déficit foncier :

• revenus fonciers du foyer fiscal : 8 000 € ;
• autres revenus du foyer : 45 000 € ;
• charges locatives déductibles : 10 000 € d'intérêts d'emprunt et 16 000 € de charges non financières.

Dans cet exemple, l'application des charges financières (intérêts d'emprunt) sur les revenus fonciers aboutit à un déficit foncier de 2 000 € : 8 000 € (revenus fonciers) -10 000 € (intérêts) = -2 000 €. Ainsi, les revenus fonciers ne seront pas soumis à l'impôt, et ce déficit pourra être reporté sur les dix années suivantes. Il est important de noter que les intérêts d’emprunt sont uniquement déductibles des revenus fonciers, et non des revenus globaux.

En revanche, les charges non financières peuvent être imputées sur les autres catégories de revenus. Dans notre exemple, les charges foncières se déduisent des 45 000 € de revenus, réduisant la base imposable à 34 300 € : 45 000 € (autres revenus) -10 700 € (plafond de charges déductibles) = 34 300 €.

L'excédent des charges non financières (16 000 € -10 700 € = 5 300 €) sera reportable sur les prochaines années, dans la limite de dix ans. Au total, un déficit de 7 300 € (=2 000 € +5 300 €) sera reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

En pratique, ce dispositif est particulièrement bénéfique pour les propriétaires ayant des charges importantes, notamment des travaux de rénovation. Il permet non seulement de réduire l'impôt sur les revenus locatifs, mais aussi l'impôt sur le revenu global. Cette double capacité de déduction fait du déficit foncier un outil d'optimisation fiscale particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers.

Comment calculer le déficit foncier ?

Il est essentiel de savoir comment calculer le déficit foncier pour comprendre pleinement son impact fiscal.

Liste des charges à déduire

Dans le cadre de la déclaration de vos revenus fonciers sous le régime réel, vous avez la possibilité de soustraire différentes catégories de charges directement liées à votre bien immobilier. Parmi ces dernières, on retrouve :

• les coûts liés à la gestion et à l'administration du bien, comme les honoraires pour la gestion d'une agence immobilière, les frais de syndic de copropriété, ou encore la rémunération d'un concierge ;
• les taxes inhérentes à la propriété, telles que la taxe foncière, à l'exception de celles pouvant être récupérées via le locataire ;
• les frais engagés pour la réparation et l'entretien du logement ;
• les dispositions destinées aux charges de copropriété ;
• les charges locatives non récupérées auprès du locataire, si elles n'ont pas été réclamées avant le 31 décembre de l'année suivant son départ ;
• les indemnités versées pour l'éviction ou le relogement d'un locataire ;
• les primes d'assurance liées au bien immobilier ;
• les intérêts et autres frais liés à un emprunt immobilier.

Il est important de noter que certaines dépenses ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers, à savoir les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.

Le plafond de la déduction du déficit foncier

La déduction du déficit foncier est plafonnée annuellement à 10 700 €, ou à 15 300 € pour les biens immobiliers éligibles au régime d'amortissement « Périssol ».

Néanmoins, afin d’encourager la rénovation énergétique des biens locatifs et lutter contre les passoires thermiques, les députés ont approuvé le doublement du plafond du déficit foncier, le faisant passer de 10 700 € à 21 400 €, dans le cadre du deuxième projet de loi de finances rectificative pour 2022 ⁽³⁾. Ce relèvement du plafond s'applique aux dépenses de rénovation énergétique effectuées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, à condition qu'elles contribuent à améliorer le classement énergétique du logement et à le sortir de la catégorie des passoires thermiques (DPE classé F ou G).

En cas de dépassement du plafond du déficit foncier, il existe une possibilité de report et de déductibilité :

• de vos revenus globaux pendant une période de six ans ;
• de vos revenus fonciers pendant dix ans.

Exemple de calcul de déficit foncier

Un propriétaire a mis en location un logement vide durant l'année N. La répartition des revenus fonciers et des charges associées est détaillée ci-dessous.

Descriptif	Montant
Revenus fonciers perçus	1 500 €
Charges financières liées aux intérêts d'emprunt	- 2 100 €
Autres charges déductibles	- 2 900 €
Total du déficit foncier	3 500 €

Source economie.gouv.fr

Dans cet exemple, le déficit foncier de 3 500 € se compose de 600 € attribuables aux intérêts d’emprunt (différence entre 1 500 € et 2 100 €) et de 2 900 € liés aux autres charges. Seul le montant des charges déductibles de 2 900 € peut être déduit du revenu global.

La somme restante du déficit, à savoir les 600 €, peut être reportée sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

Comment créer du déficit foncier ?

Créer du déficit foncier constitue une stratégie couramment utilisée par les investisseurs immobiliers pour optimiser leur fiscalité. La clé réside principalement dans la réalisation de travaux sur le bien immobilier locatif. En effet, les travaux éligibles au déficit foncier doivent être rigoureusement sélectionnés.

Travaux éligibles pour créer du déficit foncier

Voici la liste des travaux éligibles au déficit foncier :

• les travaux d'entretien et de réparation tels que la réfection de la peinture, la réparation de la plomberie, etc. ;
• les dépenses d'amélioration énergétique comme l'installation d’un système de chauffage peu énergivore, une meilleure isolation thermique, etc.

Travaux non éligibles

A contrario, voici les travaux non éligibles au déficit foncier :

• les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement changeant la nature ou la structure du bien ;
• la décoration et l’ameublement : ces dépenses, contribuant à l'attractivité du bien, ne sont pas déductibles.

Comment déclarer le déficit foncier ?

La déclaration du déficit foncier représente une étape essentielle pour les propriétaires immobiliers souhaitant bénéficier des avantages fiscaux liés à leurs investissements locatifs. Cette démarche s'effectue à travers des formulaires spécifiques et nécessite une attention particulière.

Formulaire et procédure

Afin de déclarer un déficit foncier, il convient de remplir le formulaire n°2044 dédié à la déclaration des revenus fonciers ⁽⁴⁾ . Il convient de le remplir minutieusement en indiquant le montant des charges foncières ainsi que les revenus fonciers perçus, sans omettre de remplir la case 450 en cas de déficits provisionnés.

Une fois rempli, le formulaire n°2044 doit être joint à votre déclaration globale de revenus, habituellement effectuée via le formulaire n°2042.

Déduction du déficit

Le déficit foncier, s'il existe, doit être clairement indiqué. Les charges non financières sont ensuite déduites des revenus globaux dans la limite de 10 700 €. Tout excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Il est essentiel de conserver tous les justificatifs relatifs aux charges déclarées (factures, contrats, etc.), car ils pourraient être demandés par l'Administration fiscale.

Le déficit foncier est-il compatible avec d’autres dispositifs fiscaux ?

Le déficit foncier se révèle être compatible avec plusieurs dispositifs immobiliers, ouvrant ainsi la voie à des stratégies d'optimisation fiscale diversifiées. Le déficit foncier est notamment compatible avec :

• la loi Pinel ⁽⁵⁾ : cette dernière concerne les logements neufs situés dans un immeuble d'habitation collectif. La loi Pinel est connue pour offrir une réduction d'impôt sur le revenu calculée notamment en fonction de la durée de location du bien ;
• la loi Malraux : ce dispositif encourage la restauration des bâtiments historiques ou situés dans des zones protégées. De fait, les travaux de restauration peuvent générer un déficit foncier en plus des réductions fiscales spécifiques à la loi Malraux ;
• le dispositif Loc'Avantages ⁽⁶⁾ : anciennement connu sous le nom de dispositif "louer abordable" dit “Cosse”, Loc'Avantages offre des avantages fiscaux pour la location à des loyers modérés. Ce dispositif peut être combiné avec le déficit foncier, permettant une réduction d'impôts et une déductibilité des charges ;
• une complémentarité avec le démembrement ⁽⁷⁾ : en cas de démembrement de propriété, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent chacun tirer parti du déficit foncier selon leurs charges respectives. Cette approche permet ainsi une répartition optimale des avantages fiscaux entre les parties.

Faut-il choisir le déficit foncier ou le dispositif LMNP ?

Le choix entre le déficit foncier ou le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) dépend de plusieurs facteurs liés à vos objectifs d'investissement, à la nature de la location et à votre situation fiscale. Voici un tableau comparatif mettant en lumière les principales différences et avantages de chaque dispositif.

Tableau comparatif déficit foncier et LMNP

Dispositif fiscal	Avantages fiscaux	Obligations
Déficit Foncier	le régime réel permet de déduire jusqu'à 10 700 € de déficit foncier (voire 15 300 € et même 21 400 € dans certains cas) ; report du déficit foncier excédant 10 700 € des revenus fonciers dans la limite de dix ans ; possibilité de combiner le déficit foncier avec d'autres dispositifs de défiscalisation.	location nue ; conservation des justificatifs de charges.
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)	le régime réel permet d’amortir le bien au même titre que les charges déductibles ; le déficit est reportable pendant 10 ans maximum sur les revenus locatifs ; possibilité de récupération de TVA en résidence de services sous conditions ; revenus locatifs imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).	location meublée ; inscription au registre du commerce si recettes > 23 000 € ; obligations comptables spécifiques.

Le choix entre ces deux options dépend de plusieurs critères :

• le déficit foncier s'applique aux locations nues, tandis que le LMNP est destiné aux logements meublés ;
• le déficit foncier permet de réduire l'impôt sur le revenu, alors que le LMNP impacte l'impôt sur les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• les obligations comptables et administratives diffèrent selon le dispositif choisi.

En somme, le déficit foncier et le LMNP offrent des avantages fiscaux distincts et s'adressent à des types d'investissement immobilier différents. Leur sélection doit donc être en adéquation avec votre stratégie d'investissement et vos objectifs financiers à long terme.

Déficit foncier : ce qu’il faut retenir

Le déficit foncier est un dispositif fiscal pertinent pour les propriétaires de biens locatifs. Voici les points clés à retenir :

• le déficit foncier est intéressant lorsque les charges déductibles d'un bien locatif excèdent les revenus locatifs ;
• il est applicable uniquement sous le régime réel d'imposition ;
• les charges déductibles incluent les frais de gestion, les travaux d'entretien, la taxe foncière, et les intérêts d'emprunt ;
• le plafond du déficit foncier est fixé à 10 700 € (ou 15 300 €, voire 21 400 € selon les cas spécifiques) ;
• le bien doit être loué non meublé pendant au moins trois ans suivant la création du déficit ;
• il peut être combiné avec d'autres dispositifs fiscaux ;
• il nécessite une déclaration via le formulaire n°2044 et un suivi rigoureux des justificatifs de charges ;
• il permet de réduire l'impôt sur le revenu et de gérer efficacement la fiscalité des revenus locatifs.
• La compréhension et l'utilisation adéquate du déficit foncier peuvent influencer significativement la rentabilité d'un investissement immobilier, tout en optimisant la charge fiscale associée.