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Les meilleurs taux immobiliers nationaux en 2020

2020 succède à une année 2019 qui a enregistré des performances exceptionnelles. Forte baisse des taux de crédit immobilier, augmentation de la production de crédits, réalisation de plus d’1 million de ventes immobilières, 2019 aura véritablement marqué l’histoire du secteur immobilier. Mais 2020 crée la rupture, les recommandations du HCSF et la crise sanitaire bouleversent le marché. Retour sur une année hors norme.

Statut quo au premier trimestre

Début 2020, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) commencent progressivement à être appliquées par les établissements bancaires. L’autorité régulatrice exhorte les organismes à respecter un taux d’endettement maximal de 33% et une durée d’emprunt de 25 ans. Le but de ces recommandations est de préserver les Français d’un risque de surendettement. En parallèle, les banques continuent de proposer des taux de crédit immobilier bas. Durant tout le premier trimestre, les valeurs restent quasiment similaires. Les porteurs de projet ont pu emprunter à partir de 0,64% sur 15 ans et 0,77% sur 20 ans au mois de février 2020. Le taux moyen sur 15 ans s’établit à 1% et 1,15% sur 20 ans.

Fin mars, le début d’une nouvelle ère

Le premier trimestre s’achève sur la mise en place du confinement total de la population suite à l’apparition de la Covid-19. Une situation qui a bouleversé tous les secteurs sans exception et entraîné l’arrêt de toute activité non essentielle. Ce sont donc de nombreuses entreprises qui se retrouvent contraintes de baisser le rideau. Celles qui ne peuvent mettre en place le télétravail, ou qui ne peuvent continuer à exercer normalement leur activité, ont pu compter sur les aides de l’Etat. Chômage partiel, primes, le gouvernement a tenté de résorber les conséquences du confinement. Les organismes bancaires, eux, ont tenté de s’organiser pour permettre de continuer a minima de traiter les demandes en cours. Après cette phase d’adaptation, les établissements de crédit ont pu prendre en charge les nouvelles demandes. En parallèle, les banques ont relevé légèrement et progressivement leurs taux de crédit immobilier. Prudence est ainsi de mise.

Toutefois, les taux de crédit immobilier restent toujours très intéressants. Ainsi, il est possible, en juin 2020, d’emprunter sur 20 ans à 1,30% en moyenne. Si l’on compare deux crédits similaires de 200 000€, un souscrit en février 2020 et un autre en juin 2020. Le premier engendre un coût total de 23 976€ et le deuxième 27 233€, soit une différence de 3 257€ ce qui représente 13€ en plus sur votre mensualité, le tout hors assurance.

Un troisième trimestre de réajustements

Au sortir du confinement, rares sont les mouvements de taux. Les barèmes bancaires révèlent quelques réajustements mais aucune réelle tendance de fond. Les banques semblent observer le marché. Cette attitude attentiste s’explique par la crainte de voir une deuxième vague pointer le bout de son nez. Une leçon néanmoins a été tirée du premier confinement, les professionnels du secteur immobilier se sont organisés depuis pour faire face à d’éventuelles restrictions sanitaires. Les notaires et les banques ont développé l’utilisation de la vidéoconférence pour assurer les rendez-vous, et la signature électronique. Les agences immobilières proposent de plus en plus la visite virtuelle pour permettre aux futurs acquéreurs de se faire une première idée du bien qu’ils souhaitent acheter.

Depuis l’été 2020, les professionnels pouvaient déjà affirmer que le million de transactions immobilières ne sera pas atteint cette année. Les restrictions du HCSF couplées à la crise sanitaire ont diminué le nombre de dossiers finançables. Les banques, qui analysaient déjà les revenus et l’emploi du demandeur, se focalisent davantage sur le secteur d’activité de l’emprunteur ainsi que sur son employeur. Le risque d’une défaillance économique étant important, les organismes financiers évaluent davantage les risques encourus.

Quatrième trimestre, des taux en chute libre

Malgré la seconde vague marquée par la recrudescence des cas de Covid-19, les taux de prêt immobilier ont chuté pour revenir à un niveau quasiment identique voire plus intéressant qu’en début d’année ! Ainsi, en décembre 2020, il était possible d’emprunter à partir de 0,48% sur 15 ans et 0,59% sur 20 ans. En moyenne, il est possible d’emprunter à 0,95% sur 15 ans et 1,15% sur 20 ans. Les taux de crédit immobilier ont donc progressivement baissé, durant tout le quatrième trimestre, malgré le reconfinement de la population du 30 octobre au 15 décembre 2020. Deux éventuelles raisons à cela : le deuxième confinement est moins strict que le premier et les établissements bancaires n’ont pas atteint leurs objectifs, d’où le maintien des taux bas.

Autre bonne nouvelle, malgré le contexte incertain : l’autorité régulatrice a accepté d’assouplir les conditions d’octroi de crédit immobilier au cours de la réunion qui s’est tenue le 17 décembre 2020. L’objectif : « Être au plus près des besoins des ménages et notamment des primo-accédants. Il est essentiel (…) que les Français puissent accéder facilement et dans les meilleures conditions au crédit lorsqu'ils sont primo-accédants », déclare Bruno Le Maire, ministre de l’Economie et des Finances.

Voici les mesures concernées :

  • Le taux d’endettement qui était limité à 33% a été réévalué à 35%;
  • La durée maximale d’emprunt passe de 25 à 27 ans pour les achats de biens neufs (VEFA ou CCMI). Ce qui permettrait de prendre en compte le différé d’amortissement ;
  • La dérogation, qui permet aux banques d’outrepasser les recommandations du HCSF, passe de 15% à 20% des dossiers traités par trimestre ;
  • D’autres précisions sont attendues concernant les rachats et les renégociations de crédit immobilier réalisés dans le but de réduire le taux d’effort ou la durée (regroupement de prêts inclus).

A noter que les mesures citées ci-dessus devaient faire l’objet de précisions ultérieures..

Autre nouveauté, si les mesures du HCSF étaient jusqu’ici que de simples recommandations, à partir de l’été 2021, elles deviendront obligatoires.

Pour finir, l’année 2020 a vu certains dispositifs être prolongés, d’autres destinés à être rabotés. En effet, le PTZ (prêt à taux zéro) est prolongé jusqu’en 2022. Cependant, le mode de calcul change. A partir du 1er janvier 2022, seront pris en compte les revenus de l’année en cours et non de l’année N-2.

Autre dispositif prolongé jusqu’en 2024, mais supprimé pour les maisons individuelles à partir du 1er janvier 2021 : le Pinel. Par ailleurs, les avantages fiscaux vont être réduits progressivement. L’avantage fiscal pour un logement neuf passera de :

  • 12 à 10,5% si vous louez le bien minimum 6 ans ;
  • 18 à 15% pour un engagement sur 9 ans ;
  • 21 à 17,5% pour un engagement de 12 ans.

Et en 2024, ces taux seront une nouvelle fois abaissés :

  • de 10,5 à 9% sur 6 ans ;
  • de 15 à 12% sur 9 ans ;
  • de 17,5 à 14% sur 12 ans.

Un courtier en crédit immobilier peut vous aider à vérifier votre éligibilité aux différents dispositifs et vous accompagner dans la réussite de votre projet. Que ce soit l’acquisition d’une résidence principale, secondaire, un investissement locatif ou encore la renégociation de votre crédit immobilier, votre courtier est la garantie d’un projet réussi.

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