⏱L'essentiel en quelques mots
Au moment de définir son projet de rachat de crédits, l’une des options qui se présente à vous est le regroupement de prêts hypothécaire. Cette solution, qui s’adresse exclusivement aux propriétaires, permet de garantir le nouvel emprunt grâce à la mise en hypothèque d’un bien immobilier. Dans ce guide, vous pouvez découvrir :
- ce qu’est le rachat de crédits hypothécaire ;
- comment celui-ci peut être mis en place ;
- quels sont les frais liés à l’opération.
Sommaire
Rachat de crédit hypothécaire : définition
Un rachat de crédits consiste à fusionner plusieurs prêts bancaires dans un seul nouvel emprunt. Un établissement financier va alors racheter vos crédits en cours de remboursement et vous accorder un nouveau contrat. Celui-ci combinera l’ensemble, ou une partie, de vos précédents prêts souscrits. Peuvent être concernés par l’opération :
- les crédits à la consommation (auto, travaux, etc.) ;
- les prêts immobiliers ;
- certaines dettes (factures impayées, retard d’impôt, etc.).
On parle de rachat de crédits hypothécaire lorsque cette opération est garantie par la mise en hypothèque d’un bien immobilier. Cela n’est donc, de fait, qu’accessible aux particuliers propriétaires. Il est possible de recourir à un regroupement de prêts hypothécaire en utilisant comme garantie un bien dont l’emprunt utilisé pour son acquisition n’a pas encore été soldé.
Comment fonctionne le rachat de prêts hypothécaire ?
L'établissement bancaire rachète vos crédits auprès de vos différents créanciers pour mettre en place un seul et unique emprunt aux mensualités réduites sur une durée maximum de 25 ans.
Les montants des dettes regroupées étant généralement plus importants que pour un rachat de crédits à la consommation, l'organisme garantit l'opération avec votre bien immobilier.
Si vous aviez déjà choisi de garantir votre prêt immobilier par une hypothèque, celle mise en place pour votre rachat ne fera que la remplacer.
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Voici un exemple de rachat de crédits hypothécaire :
Monsieur et Madame A ont trois enfants et touchent 4 800 € de revenus.
Il y a quatre ans ils ont acheté un appartement de 200 000 € à Bordeaux grâce à un prêt à 4,60% sur 24 ans.
La même année, ils ont réalisé 55 563 € de travaux financés par un crédit sur 6 ans à 5,20%.
Par la suite ils ont souscrit deux nouveaux prêts pour un véhicule puis un voyage en famille. Ces deux derniers emprunts s'élèvent à 11 678 € et 21 862 € sur une durée de 3 et 4 ans et pour des mensualités respectives à 300 et 500 €.
Aujourd'hui leurs mensualités s'élèvent à 3 086€ et une fois leurs crédits payés, ils commencent leur mois avec 1 714€ pour vivre à cinq. Ils souhaitent donc faire racheter l'ensemble de leurs crédits pour avoir plus de marge à la fin du mois.
Une banque accepte de racheter ce qui leur reste à rembourser soit 208 548 € en leur accordant aussi une nouvelle trésorerie de 10 000 € pour qu'ils puissent financer la fin de leurs travaux. Ce nouvel emprunt est proposé à 3,65% sur 20 ans. Leurs nouvelles mensualités s'élèvent donc désormais à 1 399,67 € et ils peuvent commencer leurs mois à 3 400,33 €.
| Avant le rachat de crédits | Après le rachat de crédits | |
|---|---|---|
Crédits en cours (capital restant dû) |
|
|
Mensualité(s) |
3 086 € pendant 2 ans, puis 1 336 € pendant 20 ans. |
1 399,67 € |
Durée de remboursement |
22 ans |
20 ans |
Récapitulatif de l'exemple.
Montant total du rachat de crédits : 238 161 €. Montant total dû par l'emprunteur : 335 920, 80 €. Durée de l'emprunt : 20 ans. Taux débiteur fixe : 3,65%. TAEG fixe : 4,14%. Assurance-crédit facultative : 59,64 € par mois soit 14 313,60 € sur 20 ans. TAEA (Taux annuel de l'assurance facultative) : 0,35%.
Astuce : comme Monsieur et Madame A récupèrent chaque mois 1 686,33 €, ils pourront placer une part de cette somme sur un livret d'épargne ou sur leur assurance-vie. L'épargne générée pourra leur permettre dans quelques années de rembourser en anticipé leur crédit.
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Quels sont les frais liés au rachat de crédits hypothécaire ?
Un rachat de crédits hypothécaire entraîne certains frais :
Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA)
Lors d’un rachat de crédit, les emprunts concernés par l’opération sont soldés par l’organisme de regroupement de prêts. Par conséquent, les éventuels frais de remboursement anticipé prévus par les contrats devront être réglés.
Des frais de garanties et d’assurance d’un rachat de crédits
Comme un nouvel emprunt est distribué lors d’un rachat de prêts, le particulier pourra aussi se voir appliquer des frais liés à la garantie et à son assurance emprunteur.
Une mise en hypothèque exige le recours à un notaire. Par conséquent, contrairement au rachat de crédits à la consommation, une opération garantie par hypothèque nécessite le paiement de frais de notaire.
Des frais de dossier
Enfin, l’établissement qui rachète vos dettes pourra également vous demander de payer des frais de dossier à l’occasion du regroupement de vos prêts.
Bien qu’un rachat permette de diminuer rapidement la charge mensuelle liée à ses emprunts, gardez bien à l’esprit que les différents frais appliqués et l’allongement de la durée de remboursement rendent au final le montant total de l’opération plus élevé.
Cas spécifique : je regroupe uniquement mes crédits à la consommation
Même si cette démarche est rare, il est aussi possible de ne faire racheter que ses prêts à la consommation avec un rachat hypothécaire. Dans ce cas, la banque regroupe vos crédits à la consommation sans toucher à votre crédit immobilier s'il vous en reste un mais en utilisant votre bien comme garantie.
Rachat de crédits hypothécaire : questions / réponses
Est-ce que je peux rester dans ma banque pour obtenir un rachat de crédit hypothécaire ?
- Oui. Le rachat de crédits n'implique pas de transfert de dossier. Vous pouvez donc sans problème garder vos comptes et vos livrets dans une banque et procéder à un rachat dans une autre.
Puis-je conserver la même hypothèque que mon crédit immobilier pour garantir mon RAC ?
- Non. Avec un rachat de crédits, la banque rembourse votre premier prêt immobilier. Votre hypothèque ou votre privilège de prêteur initial devient alors caduc et vous devez prendre une nouvelle hypothèque.
Est- ce que je suis obligé d'avoir recours à un rachat de crédits hypothécaire si je suis propriétaire ?
- Non. En fonction de votre situation, vous pouvez choisir de ne pas hypothéquer votre bien et avoir recours à un rachat de crédits à la consommation.
Les taux d'un rachat de crédits hypothécaire sont-ils les mêmes que ceux d'un crédit immobilier classique ?
- Non. Si tout comme pour un crédit immobilier classique vous aurez le choix entre des taux révisables capés ou des taux fixes, ils seront systématiquement supérieurs d'environ 1 à 3 points.
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