Comment fonctionne un rachat de crédits pour une SCI ?

SCI : rappel de sa fonction

La société civile immobilière, ou SCI, est une structure juridique adaptée pour créer et gérer un patrimoine. Celui-ci est constitué d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les Français y ont souvent recours dans le cadre d’une succession, car elle offre de nombreux avantages et facilite la transmission.

La SCI se compose de deux associés minimum qui détiennent des parts sociales proportionnellement à leur apport. Elle est dirigée par un gérant qui s’assure de la gestion courante des biens. Elle dispose de statuts qui définissent :

• les règles de fonctionnement ;
• les modalités de prise de décisions (majorité ou unanimité).

Il existe différentes formes de SCI liées à leur objet.

• La SCI classique permet d’acquérir un bien immobilier (ou plusieurs), de l’utiliser ou de le louer.
• Dans la SCI familiale, les associés sont membres d’une même famille. Leur objectif est d’organiser la transmission du patrimoine dans de bonnes conditions tout en bénéficiant d’avantages fiscaux (abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe).
• La SCI d’attribution a pour but d’acheter ou construire un bien en vue de le diviser par fractions au profit des détenteurs de parts sociales.
• La SCI de construction-vente ou SCCV s’apparente à de la promotion immobilière. Le bien construit est destiné à la vente.
• La SCI à jouissance partagée vise à réglementer les périodes d’occupation du bien (résidence secondaire) en fonction de l’apport au capital social des associés.

Ce type de société présente de nombreux atouts.

• La SCI offre une souplesse de gestion et de fonctionnement sans capital minimum requis lors de sa constitution.
• Dans le cadre familial, elle simplifie la transmission entre époux, elle évite l’indivision tout en protégeant le patrimoine et structure les relations entre les héritiers.
• Elle offre l’opportunité de réunir plus de fonds que lors d’un achat isolé.
• Les dettes et les bénéfices sont répartis entre les associés.
• Les ventes sont soumises au régime des plus-values des particuliers et profitent donc d’abattements selon la durée de détention.
• Les déficits éventuels sont imputables sur la déclaration des revenus de chacun des associés.

Peut-on faire un regroupement de crédits avec une SCI ?

Le rachat de crédits permet de regrouper ses crédits en cours, en un seul prêt auprès d’un unique établissement de crédit. L’organisme prêteur rembourse tous les prêts immobiliers et professionnels par anticipation. Généralement, les mensualités de remboursement diminuent et la durée de l’emprunt augmente. C’est un moyen d’assainir sa trésorerie ou de financer de nouveaux travaux.

La SCI est éligible au rachat de crédits. Pour pouvoir en bénéficier, les organismes financiers analysent minutieusement votre dossier et exigent de remplir plusieurs conditions.

• La SCI doit fournir au moins deux bilans pour que l’établissement de crédit étudie sa situation financière et son taux d’endettement.
• Le regroupement de prêts s’accompagne d’une prise de garanties sous forme d’hypothèque ou de caution.
• Les banques demandent également la souscription d’une assurance emprunteur pour couvrir les risques de défaut de remboursement des échéances, en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail d’un des associés.

Quels sont les avantages d’un rachat de crédits pour les détenteurs d’une SCI ?

Le rachat de crédits pour une SCI constitue une réponse à certaines difficultés :

• une charge de remboursement trop élevée ;
• une trésorerie insuffisante ;
• les problèmes personnels d’un associé ;
• la nécessité de revoir la répartition des apports de chacun des détenteurs de parts sociales.

Regrouper ses dettes sur une durée d’emprunt plus longue entraîne une diminution des mensualités de remboursement. Ce mécanisme augmente le coût total du crédit, mais permet à la société civile immobilière de :

• diminuer son taux d’endettement ;
• augmenter sa capacité d’emprunt pour d’éventuels travaux ou pour un nouvel investissement ;
• réduire ses charges et dégager un bénéfice.

Le rachat de crédits peut également être synonyme de nouveau projet pour une SCI. Restructurer ses prêts s’avère parfois nécessaire quand on souhaite acquérir un autre bien ou réaliser des travaux d’aménagement ou d’amélioration.

D’autres raisons peuvent motiver le regroupement de prêts :

• la volonté de simplifier sa gestion financière ;
• le remboursement des comptes courants d’associés ;
• la transmission du patrimoine.

À qui faire appel pour faire un rachat de crédits SCI ?

Si vous êtes détenteur de parts de SCI, un courtier peut vous aider à chaque étape de votre projet de rachat de crédits. Il connaît le marché et vous accompagne dans le choix de votre organisme financier. Il réalise pour vous des simulations pour comparer les offres disponibles. Il vous explique celles-ci en détail et vous informe des conditions d’obtention.

Le regroupement de prêts entraîne des coûts supplémentaires à prendre en compte :

• les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ;
• les frais de notaires en cas d’hypothèque ;
• les frais de dossier et de courtage ;
• les primes de l’assurance emprunteur.

Sur les conseils du courtier, vous constituez un dossier complet composé de l’ensemble des documents à fournir comme :

• les statuts de la SCI ;
• les comptes annuels des deux derniers exercices.