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La loi ALUR

Loi ALUR

La Loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite Loi ALUR, a été publiée au Journal officiel le 26 mars 2014. Cependant, les 177 articles de loi n'ont pas tous été mis en application au même moment. L'essentiel des mesures de cette loi sont en faveur des locataires : encadrement des loyers, prolongement de la trêve hivernale, raccourcissement du délai de préavis... Retour sur les points essentiels de la loi ALUR.

Contrat de bail type

Afin de faciliter la rédaction des contrats de bail, la loi ALUR met à disposition un contrat type reprenant toutes les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le contrat. Pour davantage de précision et de clarté, dans le contrat doivent figurer : le loyer médian de référence, le loyer médian majoré...

L'ensemble des mentions obligatoires sont fixées par le décret n°2015-342 de mars 2015. Une notice d'information doit également être jointe au contrat de location afin de renseigner locataires et propriétaires des droits et devoirs de chacun.

Liste de documents à fournir détaillée

La loi ALUR a instauré une liste exhaustive de documents pouvant être demandée au locataire pour appuyer son dossier. Le décret n°2015-1437 paru le 5 novembre 2015, rend cette liste applicable depuis le 8 novembre 2015.

Encadrement des loyers

La loi ALUR prévoit de mettre en place un Observatoire Local des Loyers (OLL) dans les zones tendues afin de fixer des plafonds géographiques. En cas de non-respect par le propriétaire, le locataire peut saisir la commission de conciliation.

Grâce aux données collectées par cet observatoire, le préfet de département fixera chaque année par arrêté en fonction du type de logement et de son emplacement, 3 indicateurs de loyers :

La loi ALUR permet donc d'encadrer la hausse des prix des logements et effacer ainsi les déséquilibres entre l'offre et la demande qui touchent environ 70 % du parc de logements. D'abord appliqué à Paris, l'encadrement des loyers promulgué par la loi ALUR a ensuite été étendu à Lille pour finir par être totalement supprimé en 2017. La loi ELAN 2018 réintroduit le dispositif à titre expérimental pour 5 ans dans les métropoles du Grand-Paris, de Lyon et d'Aix-Marseille-Provence. Des sanctions sont prévues en cas de non-respect des plafonds de loyers pour les propriétaires possédant un logement dans une des métropoles concernées. Après mise en demeure, une amende administrative de 5 000 € peut être infligée au propriétaire qui ne rembourserait pas le trop-perçu à son locataire.

Complément de loyer exceptionnel

Dans le cas où le logement occupé présente des caractéristiques exceptionnelles (grande terrasse, hauteur sous plafond conséquente...), un complément de loyer exceptionnel peut lui être appliqué comme le stipule la loi ELAN. Le locataire peut, jusqu'à 3 mois après la signature du bail, demander la diminution ou l'annulation de ce complément de loyer. En cas d'échec de conciliation à l'amiable, le locataire peut porter sa demande au tribunal, qui statuera sur la marche à suivre. 

Renouvellement de bail

Loyer sous-évalué

Le propriétaire peut décider de réévaluer le montant du loyer de son logement dans la limite imposée par le dispositif d'encadrement des loyers. En effet, si le loyer actuel est inférieur au loyer médian minoré, le propriétaire peut l'ajuster en formulant, avant 6 mois au moins de la date de renouvellement du bail, une demande de réévaluation du loyer.

Loyer surévalué

Le locataire peut, dans le cas où le loyer est supérieur au loyer médian majoré, en demander la diminution. Il doit, lui aussi, formuler une demande 6 mois avant la date de renouvellement de bail.

En cas de désaccord entre locataire et propriétaire, une commission départementale de conciliation peut être une solution amiable. Dans le cas contraire, le juge peut être saisi, et statuera sur l'affaire.

Des solutions pour les ménages les plus modestes

Garantie universelle des loyers

Afin de prévenir les éventuelles difficultés de paiement, la loi ALUR a souhaité instaurer une Garantie Universelle des Loyers (GUL) qui aurait eu pour mission de prendre le relai si le locataire n'était plus en mesure de payer son loyer. Son financement devait puiser dans le loyer à hauteur de 1 ou 2 % pour le locataire ainsi que le propriétaire. Toutefois, cette idée a été écartée au profit de la garantie Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi) contre les loyers impayés. La garantie Visale, mise en place en janvier 2016, s'adresse aux personnes en situation précaire : les travailleurs en CDD, en période d'essai en apprentissage ou en intérim dont le loyer charges comprises ne dépasse pas 1 500 € par mois (800 € pour un étudiant) en Ile-de-France et 1 300 € par mois (600 € pour un étudiant) dans le reste de la France.

Pénalités de retards

Toujours dans l'idée de préserver le locataire d'éventuels problèmes financiers, la loi ALUR a supprimé les pénalités pour loyer en retard. En effet, avant le 27 mars 2014, certains baux prévoyaient une indemnité de retard. Cette pratique est désormais interdite.

Délai de prescription

Le délai de prescription des loyers impayés passe de 5 à 3 ans depuis le 27 mars 2014. Durée au-delà de laquelle le bailleur ne peut poursuivre le locataire pour les arriérés.

Trêve hivernale

Auparavant fixée du 1er novembre au 15 mars, la loi ALUR a prolongé la trêve hivernale jusqu'au 31 mars. Cette période durant laquelle il est impossible au propriétaire d'expulser son locataire malgré les impayés protège les ménages modestes d'une expulsion en hiver, cette période de l'année où les conditions climatiques sont rudes.

Délai de préavis et restitution du dépôt de garantie

Selon que le logement se trouve en zone tendue ou non le délai de préavis que doit respecter le locataire diffère. Vous pouvez vérifier dans quel cas vous vous situez sur le site du service public. Le délai de préavis est raccourci de 3 à 1 mois pour les logements situés dans les villes (dites tendues) et où l'on considère qu'il est facile de trouver un locataire après le départ du précédent. Dans les zones non tendues, le délai de préavis reste de 3 mois. Cependant, il subsiste quelques exceptions. Les personnes handicapées par exemple, peuvent bénéficier du délai de préavis réduit à 1 mois si elles touchent l'Allocation aux Adultes Handicapés (AAH). Autre cas où le délai de préavis peut être réduit à 1 mois : lorsque la santé du locataire, attestée par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Après avoir définitivement quitté le logement, la loi ALUR prévoit un délai maximal d'un mois pour que le propriétaire restitue le dépôt de garantie versé par le locataire si l'état des lieux initial correspond à celui de la sortie. Si le propriétaire dépasse ce délai fixé par la loi, une pénalité de 10 % du montant du dépôt de garantie pourrait être appliqué par mois de retard.

La lutte contre l'habitat insalubre

La loi ALUR a pour objectif d'améliorer les conditions de vie des locataires qui voient leurs loyers grimper à mesure que les logements se dégradent. Ainsi, les bailleurs se verront interdire tout autre achat immobilier pendant 5 ans en leur nom propre ou sous une société intermédiaire s'ils ne prévoient pas la rénovation des biens mis en location. La loi ALUR baisse le seuil d'impayés de 25 à 15 % à partir duquel est déclenché la saisine du juge pour la désignation d'un expert indépendant chargé d'étudier la copropriété.

Agences immobilières et syndics de copropriété

La loi ALUR vient encadrer le métier d'agent immobilier en modifiant certaines dispositions de la loi Hoguet de janvier 1970. Depuis le 1er juillet 2015, les cartes « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » et « Gestion immobilière » sont délivrées par la Chambre de Commerce et d'Industrie Territoriale (CCIT) et les durées de validité de celles-ci ont été réduites à 3 ans. La loi ALUR met l'accent sur l'importance de la formation des agents immobiliers avec la création d'un conseil national de la gestion immobilière et d'un code déontologique pour régir le métier.

Concernant les copropriétés, celles-ci sont dans l'obligations de s'inscrire sur un registre unique national d'immatriculation des copropriétés. Elles doivent également renseigner une fiche synthétique qui recensera toutes les informations essentielles relatives au logement (données financières et techniques). Cette fiche devra obligatoirement être annexée au compromis de vente. Plus encore, les annonces immobilières devront mentionner : la copropriété, son nombre de lots, le montant annuel des charges et dans le cas échéant si elle fait l'objet de procédures destinées aux copropriétés « en difficulté ».

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La réglementation

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