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La loi ALUR et ses principales mesures

L'essentiel en quelques mots

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite Loi ALUR, a été publiée au Journal officiel le 26 mars 2014. Il s’agit d’une réglementation dans l’immobilier ayant pour but de favoriser l’accès, pour tous, à un logement digne et abordable. Elle encadre notamment la relation entre les professionnels de l’immobilier, les propriétaires et leurs locataires. L'essentiel des mesures de cette loi sont cependant en faveur des locataires, avec :

- l'encadrement des loyers ;
- le prolongement de la trêve hivernale ;
- le raccourcissement du délai de préavis ;
- la mise en place d'un contrat type pour le bail.

La loi ALUR protège aussi les propriétaires, avec, par exemple, une garantie des loyers impayés dans certains cas précis.

Loi ALUR
La loi ALUR et ses principales mesures

Qu’est-ce que la loi ALUR ?

Définition

La loi ALUR (LOI n° 2014-366) est un texte législatif promulgué en mars 2014 destiné à encadrer le marché immobilier, lutter contre certaines pratiques abusives et favoriser l’innovation et la transparence. Composée de 117 articles, elle régit de nombreux aspects liés au logement et s’applique en conséquence sur un public très large. Ainsi, sont concernés par la loi :

Objectifs de la loi en 2021

Dès son introduction, la loi ALUR se voulait être, pour les pouvoirs publics, un instrument législatif ambitieux pour influencer le marché immobilier en France. Cela reste le cas aujourd’hui. Voici les quatre grands objectifs de la loi ALUR en 2021 :

Que prévoit la loi ALUR ?

L’encadrement des loyers

La loi ALUR prévoit de mettre en place un Observatoire Local des Loyers (OLL) dans les zones tendues afin de fixer des plafonds géographiques pour les loyers. En cas de non-respect par le propriétaire, le locataire peut saisir la commission de conciliation.

Grâce aux données collectées par cet observatoire, le préfet de département fixera chaque année par arrêté en fonction du type de logement et de son emplacement, trois indicateurs de loyers :

La loi ALUR permet donc d'encadrer la hausse des prix des loyers et d’effacer ainsi les déséquilibres entre l'offre et la demande qui touchent environ 70 % du parc immobilier. D'abord appliqué à Paris, l'encadrement des loyers promulgué par cette loi logement a ensuite été étendu à Lille pour finir par être totalement supprimé en 2017.

La loi ELAN 2018 réintroduit le dispositif à titre expérimental pour 5 ans dans les métropoles du Grand-Paris, de Lyon et d'Aix-Marseille-Provence. Des sanctions sont prévues en cas de non-respect des plafonds de loyers pour les propriétaires possédant un logement dans une des métropoles concernées. Après mise en demeure, une amende administrative de 5 000 € peut être infligée au propriétaire qui ne rembourserait pas le trop-perçu à son locataire.

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Une zone tendue est une zone géographique avec un déséquilibre significatif entre l’offre et le demande de logements. Les loyers y sont donc très élevés, tout comme le prix des biens immobiliers, rendant compliqué pour un particulier de se loger correctement. Les communes concernées sont listées par décret (n° 2013-392 du 10 mai 2013).

Le renouvellement de bail

Le propriétaire peut décider de réévaluer le montant du loyer de son logement dans la limite imposée par le dispositif d'encadrement des loyers. En effet, si le loyer actuel est inférieur au loyer médian minoré, le propriétaire peut l'ajuster en formulant, avant 6 mois au moins de la date de renouvellement du bail, une demande de réévaluation du loyer.

Le locataire peut aussi, dans le cas où le loyer est supérieur au loyer médian majoré, en demander la diminution. Il doit, lui aussi, formuler une demande 6 mois avant la date de renouvellement de bail.

💡

Afin de faciliter la rédaction des contrats de bail, la loi ALUR met à disposition un contrat type reprenant toutes les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le document. Celles-ci sont fixées par le décret n°2015-342 de mars 2015.

Des solutions pour les ménages les plus modestes

Afin de prévenir les éventuelles difficultés de paiement, la loi ALUR a souhaité instaurer une Garantie Universelle des Loyers (GUL). Toutefois, cette idée a été écartée au profit de la garantie Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi), une caution locative accordée par Action Logement.

Mise en place en janvier 2016, elle s'adresse aux personnes en situation précaire, comme les travailleurs en CDD, en apprentissage ou en intérim, dont le loyer ne dépasse pas 1 500 € par mois (800 € pour un étudiant) en Ile-de-France et 1 300 € par mois (600 € pour un étudiant) dans le reste de la France.

D’autres dispositifs destinés à protéger les ménages modestes ont été mis en place par la loi ALUR, comme :

Délai de préavis et restitution du dépôt de garantie

Selon que le logement se trouve en zone tendue ou non, le délai de préavis que doit respecter le locataire diffère. Vous pouvez vérifier dans quel cas vous vous situez sur le site du service public. Le délai de préavis est raccourci de trois à un mois pour les logements situés dans les villes dites tendues. En revanche, dans les zones non tendues, le délai de préavis reste de trois mois.

Cependant, il subsiste quelques exceptions. Les personnes handicapées, par exemple, peuvent bénéficier du délai de préavis réduit à un mois si elles touchent l'Allocation aux Adultes Handicapés (AAH). Cela peut aussi se faire si la santé du locataire, attestée par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Après avoir définitivement quitté le logement, la loi ALUR prévoit un délai maximal d'un mois pour la restitution du dépôt de garantie si l'état des lieux initial correspond à celui de la sortie. Une pénalité de 10 % du montant du dépôt de garantie pourrait être appliqué par mois de retard en cas de dépassement.

La lutte contre l'habitat insalubre

La loi ALUR a pour objectif d'améliorer les conditions de vie des locataires qui voient leurs loyers grimper tandis que les logements se dégradent. Ainsi, les bailleurs se verront interdire tout autre achat immobilier pendant 5 ans en leur nom propre ou sous une société intermédiaire s'ils ne prévoient pas la rénovation des biens mis en location.

La loi ALUR baisse le seuil d'impayés de 25 à 15 % à partir duquel est déclenché la saisine du juge pour la désignation d'un expert indépendant chargé d'étudier la copropriété.

Agences immobilières et syndics de copropriété

La loi ALUR vient encadrer le métier d'agent immobilier en modifiant certaines dispositions de la loi Hoguet de janvier 1970. Depuis le 1er juillet 2015, les cartes « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » et « Gestion immobilière » sont délivrées par la Chambre de Commerce et d'Industrie Territoriale (CCIT) et les durées de validité de celles-ci ont été réduites à 3 ans. La loi ALUR met l'accent sur l'importance de la formation des agents immobiliers avec la création d'un conseil national de la gestion immobilière et d'un code déontologique pour régir le métier.

Concernant les copropriétés, celles-ci sont dans l'obligations de s'inscrire sur un registre unique national d'immatriculation des copropriétés. Elles doivent également renseigner une fiche synthétique qui recensera toutes les informations essentielles relatives au logement (données financières et techniques). Cette fiche devra obligatoirement être annexée au compromis de vente. Plus encore, les annonces immobilières devront mentionner :

Qu’a changé la loi ALUR sur la vente de mon logement ?

La loi ALUR a aussi des conséquences sur la procédure de vente d’un bien immobilier. Depuis son entrée en application, elle impose en effet de joindre certains éléments au compromis de vente, parmi lesquels :

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Résumé de la loi ALUR

La loi ALUR, à travers ses nombreuses dispositions, encadre depuis 2014 les pratiques immobilières. Elle permet de protéger les particuliers contre l’emballement du marché dans les zones tendues, mais applique, dans le même temps, de nouvelles contraintes aux propriétaires. Les principaux effets de la loi ALUR pour les locataires sont :

  • L’encadrement des loyers dans certaines zones ;
  • La mise en place d’un contrat de bail type ;
  • La fin des pénalités pour les loyers en retard ;
  • L’extension de la trêve hivernale.

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