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Immobilier : Quels frais de notaire pour un rachat de soulte ?

L'essentiel en quelques mots

On définit le rachat de soulte de la manière suivante :
- On parle de rachat de soulte dans le cas d’un héritage ou d’un divorce.
- Lorsque vous êtes propriétaire en indivision et que vous souhaitez devenir seul propriétaire du bien, vous devez racheter la part du ou des indivisaires (la soulte).
- Le rachat de soulte s’effectue forcément devant un notaire qui rédige un acte appelé “état liquidatif”.
Les frais de notaire s’ajoutent au coût du rachat de soulte et sont estimés à 7 ou 8 % de la valeur de la compensation versée.

Frais de notaire rachat de soulte
Immobilier : Quels frais de notaire pour un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte dans le cas d’un divorce

Vous divorcez et vous souhaitez devenir l’unique propriétaire du bien que vous avez acheté avec votre conjoint ? Vous devez alors racheter sa part.

Cette transaction, c’est le rachat de soulte. Celui-ci a lieu uniquement une fois que le divorce a été prononcé. Il faut respecter les étapes suivantes :

  1. Faire estimer le bien à vendre : car c'est sa valeur actuelle qui sera prise en compte dans le calcul, et non celle de l'acquisition. Un notaire peut vous aider.
  2. Déterminer le montant de la soulte : un notaire peut calculer cette soulte, sachant que la formule retenue peut être la valeur nette du bien divisée par 2 (la valeur nette étant la valeur du bien sur le marché - le capital restant dû du crédit immobilier). Le calcul peut varier en fonction du droit de propriété de chacun (par exemple si l’un des époux a participé pour 60% à l’achat du bien et l’autre, 40%, cela impactera le montant de la soulte).
  3. Officialiser le montant de la soulte : cela se fait lors d’un rendez-vous chez le notaire, qui calcule en même temps les frais liés à l’opération.
  4. Réaliser la procédure de divorce : il faut finaliser la procédure dans le même temps que les étapes précédentes.

 Si possible, les deux époux doivent verser à parts égales, les frais de partage au fisc ainsi que les honoraires du notaire.

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Le rachat de soulte dans le cas d’une succession

Vous êtes plusieurs à hériter d’un même bien et vous souhaitez garder le bien alors que les autres indivisaires souhaitent le vendre ? Un rachat de soulte est aussi possible pour les biens en indivision. La personne désirant être propriétaire du bien immobilier doit racheter la soulte, autrement dit les parts des autres héritiers. Dans le cas d’un rachat de soulte suite à une succession, il faudra aussi respecter les étapes suivantes :

  1. Faire estimer le bien : toujours par une agence immobilière ou un notaire
  2. Calculer la soulte : si le bien a été acquis en commun avec un crédit immobilier, il faut déduire le capital restant dû du montant estimé du bien, afin d’obtenir sa valeur nette.
  3. Diviser la valeur nette par le nombre d’ayants-droit : vous obtenez le montant d’une part, à multiplier par le nombre de parts à racheter.

De quoi se composent les frais de notaire pour un rachat de soulte ?

Les frais de notaire ou frais d’acquisition dans le cadre d’un rachat de soulte se composent de manière identique à ceux d’une acquisition immobilière. Toutefois, les frais de notaire sont calculés sur le montant de la compensation versée, et non sur la totalité du montant du bien immobilier. 

Ces frais comportent :

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Simulation des frais de notaire pour un rachat de soulte

Le coût des frais de notaire pour un rachat de soulte en cas de divorce

Avant d’estimer les frais de notaires relatifs au rachat de soulte, calculons le montant de la soulte. Le montant de la soulte peut être calculé par un accord amiable entre les deux époux, mais dans la plupart des cas, le calcul est réalisé par un notaire.

Pour connaître le montant de la soulte dans le cas d'une répartition 50/50 en termes de droits de propriété, nous appliquons donc la formule vue plus haut :

Formule

Valeur du bien estimée – capital restant dû = valeur nette du bien

Puis montant de la soulte = valeur nette du bien / 2

💬

Exemple

Un couple divorce. Ils ont acheté une maison à parts égales, estimée à 250 000€ et le capital restant dû de leur crédit immobilier est de 60 000€. Monsieur souhaite racheter la part de madame.

Ainsi, le montant de la soulte est de :

  • 250 000- 60 000= 190 000€
  • 190 000 /2 = 95 000€

 Le conjoint qui quitte la maison doit ainsi recevoir la somme de 95 000€ de celui qui la garde.

  • Simulation des frais de notaire pour ce rachat de soulte : 95 000 *8/100 = 7 600€

Qui doit payer les frais de notaire liés au rachat de soulte : les deux ex- époux, à parts égales.

Simulation des frais de notaire pour un rachat de soulte dans le cas d’une succession

Calculons d’abord le montant de la soulte :

Calcul

  •  Valeur nette du bien - capital restant dû du crédit immobilier / nombre de copartageants
  •  Puis, montant de la soulte : valeur nette du bien/le nombre de copartageants
💬

Exemple

Une famille composée de 2 frères et deux 2 sœurs héritent de la maison familiale mais un seul souhaite la garder. Il doit donc payer aux trois autres une soulte. La maison est estimée à 350 000€, avec un capital restant dû de 30 000€.

  • La soulte est égale à : 350 000-30 000 = 320 000€
  • 320 000/4 = 80 000, prix d’une part 

Pour racheter toutes les parts, le frère devra verser aux trois autres membres de sa famille : 80 000 X 3 = 240 000€

Quels sont les frais de notaire pour ce rachat de soulte pour une succession ?

  • Pour chaque part, les frais de notaire s’élèvent à 8% de 80 000, soit 6 400€

 Qui paye les frais de notaire : les frais de notaire sont partagés entre tous les héritiers. Le seul cas dans lequel un héritier ne participe pas à ces frais est s'il renonce à ses parts.

💡

Pour financer un rachat de soulte, vous pouvez utiliser vos propres ressources ou demander un prêt immobilier. Pour réaliser cette opération, vous pouvez consulter votre banque ou passer par un courtier en crédit immobilier qui vous obtiendra le meilleur financement en fonction de votre projet et de votre profil.

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