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Indivision : définition, fonctionnement et intérêt

L'essentiel en quelques mots

Une indivision est un régime juridique qui permet à deux ou plusieurs personnes d’acquérir un bien immobilier ensemble. Le régime de l’indivision est moins contraignant que la SCI (société civile immobilière), dans le sens où il n’y a aucune formalité à accomplir.

L’indivision existe lors d’une succession, d’un divorce ou d’un achat en couple non marié. Dans ce dernier cas, les indivisaires peuvent également être co-emprunteurs s’ils font appel à un financement bancaire pour acquérir leur bien immobilier.

Dans les grandes lignes, l’indivision :

  • est une situation juridique qui donne des droits ;
  • fait suite à un décès, un divorce ou à une acquisition en concubinage ou en situation de PACS ;
  • peut être volontaire ou involontaire (légale ou conventionnelle) ;
  • dispose d’actes en matière de gestion qui nécessitent chacun des prises de décisions différentes ;
  • c’est aussi la possibilité d’en sortir à tout moment.

L’indivision, c’est quoi ?

Définition de l’indivision

L’indivision se caractérise par une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d’un ou plusieurs biens, par choix ou non. À ce titre, ils bénéficient de droits de même nature sur le bien en indivision.

On parle d’indivision lorsque l’acquisition est faite hors mariage :

Quel est l’intérêt de l’indivision ?

L’indivision par définition permet de répondre à une problématique de manque de cadre légal au moment de l’acquisition ou de l’héritage. Cela facilite donc l’achat ou la possession d’un bien à plusieurs personnes. Elle ne nécessite aucune formalité spécifique ni aucune démarche.

Comment fonctionne l’indivision ?

Chacun est propriétaire à la hauteur de sa participation financière. Par exemple, la quote-part de chaque propriétaire indivis peut être de 40/60, 50/50, 30/70… Tous jouissent de droits de même nature.

Comment sont prises les décisions ?

Un indivisaire seul

Il est possible de prendre des décisions seul lorsqu’elles sont nécessaires à la conservation du bien, sans avoir besoin d’en référer aux autres indivisaires.

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Exemple

Travaux de réfection d’une toiture, remplacement d’une chaudière vétuste ou défectueuse, etc. On appelle cela un acte conservatoire.

Les ⅔ des droits indivis : explication

Dans ce cas, on parle d’acte de gestion. Cet acte nécessite d’obtenir la majorité des ⅔ des droits indivis et non ⅔ des héritiers.

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Exemple 

En présence de quatre héritiers, l’un des propriétaires indivis détient 50 % des droits et les trois autres se partagent les 50 % restants soit 16,6 % chacun des droits. Dans ce cas, celui qui détient 50 % des droits doit obtenir l’accord d’un des trois autres pour obtenir les ⅔ des droits et valider la décision.

Un acte de gestion concerne la gestion courante du bien (actes d’administration, renouvellement des baux, etc.) ou la vente des meubles indivis permettant de régler des dettes ou des charges liées au bien en indivision.

À l’unanimité

On parle ici d’acte de disposition comme la vente du ou des biens ou encore la donation à un tiers. Dans ce cas, l’unanimité des indivisaires est nécessaire car cela a des conséquences importantes sur le patrimoine.

Comment se passe la gestion des biens ?

La gestion des biens indivis s’établit en fonction des actes précédemment cités. Selon qu’il s’agit d’un acte conservatoire, d’un acte de gestion ou d’un acte de disposition, la gestion nécessite des accords différents.

Que dit la nouvelle loi de 2022 sur l’indivision ?

La nouvelle loi de 2022 sur l’indivision abaisse les droits d’enregistrement pour les séparations conjugales. Quand ils étaient de 2,5 % avant 2021, puis de 1,8 % en 2021, ils passent désormais à 1,1 %. C’est un avantage financier considérable pour les propriétaires indivis qui se séparent.

Pourquoi faire une indivision ?

Le régime de l’indivision peut être volontaire ou involontaire.

L’indivision légale en cas de succession ou de divorce

Par exemple, posséder une maison en indivision entre frères et sœurs suite à un décès est un régime involontaire. Ils n’ont en effet pas choisi d’acheter le bien directement en indivision. Dans ce cas, les héritiers de la succession sont indivisaires tant que la liquidation de la succession n’est pas prononcée.

C’est la même situation lorsqu’il s’agit d’un divorce en attendant la liquidation de la communauté conjugale. Les ex-époux possèdent encore le bien en indivision le temps qu’il soit vendu ou que la part de l’un soit rachetée par l’autre. On parle d’indivision post-communautaire.

À noter que si l’un des indivisaires est mineur ou sous tutelle, les décisions sont prises par le juge des tutelles.

L’indivision conventionnelle pour l’achat d’un bien

On parle ici de régime volontaire de l’indivision. Par définition, les deux acquéreurs choisissent délibérément d’acheter en indivision l’appartement ou la maison qu’ils souhaitent.

L’indivision volontaire peut être choisie par deux concubins ou deux pacsés lorsqu’ils achètent un bien immobilier ensemble.

Détails selon le type d'indivision
Type d'indivision Détails
Indivision légale

Indivision involontaire où le bien est détenu en masse par les indivisaires sans identification précise de la part de chacun.

Les coindivisaires détiennent des droits immatériels sur l’ensemble du ou des biens tant que le partage n’est pas effectif.

Deux situations :

  • succession : les héritiers se retrouvent de fait en indivision suite à un décès. Ils sont tous propriétaires des biens en attendant le partage ;
  • divorce : après la prononciation du divorce et en attendant la liquidation des biens, les époux se retrouvent en indivision à 50/50.
Indivision conventionnelle

Indivision volontaire où les indivisaires choisissent d’acquérir un bien ensemble.

Les coindivisaires détiennent chacun des droits sur le bien tant que celui-ci n’est pas vendu.

Deux situations :

  • indivision pure : acheter un appartement ou une maison à deux propriétaires ou plus ;
  • PACS : les partenaires pacsés choisissent d’acheter des biens qui leur appartiennent à tous les deux à 50/50.

À noter qu’une une jurisprudence de 2018 précise que ce qui compte est la répartition des parts et non ce qui a été financé. Si l’un des indivisaires paye plus que sa part, c’est son choix. En cas de séparation, il ne récupérera que sa part et non ce qu’il a réellement payé sur le bien.

Quelles sont les contraintes de l’indivision ?

La principale contrainte de l’indivision est que les décisions doivent être prises à l’unanimité. Si un indivisaire n’est pas d’accord, les autres devront demander un recours au tribunal de grande instance. Par ailleurs, chaque indivisaire a l’obligation de payer les dettes de l’indivision à hauteur de sa quote-part. Elles concernent les impôts, les travaux, les dommages, etc.

Les aspects financiers peuvent donc être la source de mésententes.

L’indivision n’est pas définitive. À tout moment, l’un des propriétaires peut décider de vendre sa quote-part : c’est le rachat de soulte. Les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’ils sont prioritaires pour le rachat éventuel. Mais s’il n’y a aucun repreneur, ni un indivisaire, ni un tiers, le bien devra être vendu.

Comment limiter les inconvénients de l’indivision ?

Il est possible de se prémunir des risques en signant une convention d’indivision devant le notaire. Elle listera l’ensemble des biens et des droits. Mais surtout, elle fixera les règles en aménageant par exemple une répartition des dépenses, en déterminant le montant d’occupation si un indivisaire occupe seul le logement, etc. Un gérant pourra être nommé. La convention peut être signée pour une durée déterminée ou non, renouvelable ou non.

Comment sortir de l’indivision ?

Il est possible de sortir de l’indivision à tout moment sauf si un jugement ou une convention d’indivision s’y oppose. Plusieurs solutions sont possibles :

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