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La SCI : un investissement sans impôt ou presque

La SCI, Société Civile Immobilière, n'est pas une solution miracle pour échapper à tous les impôts. Néanmoins, elle permet d'en éviter un certain nombre, notamment sur les droits de succession. Vous êtes de plus en plus nombreux à choisir d'investir dans l'immobilier via ce type de montage. Nous avons regroupé pour vous toutes les caractéristiques de ce type de société. Explications :

Une SCI, c'est quoi ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société qui, en tant que « personne morale » avec un caractère « civil », ne peut se livrer à des actes de commerce.

La création d'une SCI peut être très utile, notamment pour faciliter la transmission de votre patrimoine. Il existe plusieurs types de SCI.

La SCI de location

C'est la forme de SCI la plus utilisée. Plusieurs personnes (parents, amis ou relations), s'associent afin d'acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI est propriétaire du ou (des) bien(s), les associés ne sont propriétaires que des parts de la SCI, à proportion de leurs apports respectifs. Vous ne pouvez transmettre celles-ci à un coût moindre que lors d'une transmission classique.

Quand la SCI achète un bien, elle paie les mêmes droits qu'un particulier et bénéficie des mêmes avantages (lois défiscalisantes type loi Pinel). Les loyers perçus sont des revenus et chaque associé reçoit des dividendes, au prorata de sa quote-part dans la SCI.

La SCI d'attribution

Ce type de SCI permet d'acquérir, ou de faire construire, un immeuble pour le fractionner ensuite en fonction du nombre d'associés. La SCI devient ainsi une copropriété. Cette forme est néanmoins très peu utilisée.

Les SCI de jouissance à temps partagé (société de multipropriété)

Dans ce type de SCI, les associés achètent des parts donnant droit à la jouissance d'un appartement ou d'une maison pendant une période donnée. Ces acquisitions sont considérées comme financièrement risquées.

Les SCI de construction-vente

Ces SCI ne s'adressent pas aux particuliers mais aux promoteurs.

Les 3 vrais « plus » d'une SCI

Transmettre plus facilement votre patrimoine

Depuis le 31 juillet 2011, les parents peuvent transmettre tous les dix ans 159 325 euros à chacun de leurs enfants sans que les enfants ne paient de droits de donation sur ce montant. De même, tous les dix ans, les grands-parents peuvent donner 31 865 euros à chacun de leurs petits-enfants dans les mêmes conditions.

L'avantage réside en particulier dans le fait que la donation s'effectue sur les parts de la SCI et non sur le bien immobilier en lui-même. Dès lors, un bien immobilier n'étant pas divisible, la donation de parts facilite la transmission du patrimoine.

Dans le cas où les sommes que vous souhaitez transmettre sont des parts de SCI, la valeur de celles-ci étant généralement moindre que la valeur réelle du bien, cela avantage les héritiers qui obtiennent davantage tous les 10 ans. En outre, la valeur des parts est calculée sur l'actif net de la SCI ; si celle-ci est endettée, la transmission est encore plus avantageuse.

Pour les couples non mariés, la SCI permet un montage particulier, l'achat croisé. La propriété est ainsi décomposée en nue-propriété et usufruit. Chaque associé peut échanger sa nue-propriété ou son usufruit contre celle de l'autre. En cas de décès d'un associé, les héritiers ne peuvent être expulsés. Découvrez notre dossier Acheter à deux sans être mariés.

Un statut plus simple que l'indivision

L'indivision est encore le statut le plus répandu et dans lequel se retrouvent les héritiers suite au décès de leur proche, dès lors qu'ils possédaient un bien en commun.

Ce système est assez contraignant même si, depuis 2006, l'unanimité n'est plus obligatoire pour les décisions liées à la gestion du ou des bien(s). Une SCI est plus simple à gérer dans la mesure ou les blocages, liés à la présence d'une personne mineure ou de plusieurs personnes ne s'entendant pas, ne peuvent pas exister par la nature même de l'organisation.

Par ailleurs, lorsque l'un des associés souhaite quitter la SCI, il lui suffit de vendre ses parts aux autres associés. Dans ce cas, seuls les droits d'enregistrement de 5 %, liés à l'acte sous seing privé seront à payer. En indivision, une vente classique est à organiser avec l'intervention d'un notaire.

Notre avis : si vous souhaitez associer vos enfants à l'achat de biens immobiliers, ou acquérir un bien avec votre compagne ou compagnon, sans que vous ne soyez ni Pacsé ni marié, la SCI est sans doute la forme la plus adaptée pour vous. N'hésitez pas à demander conseil auprès de votre notaire par exemple. Attention cependant, l'intégration d'enfants mineurs dans une SCI nécessite normalement l'accord du juge des tutelles.

Echapper à certains impôts

La SCI n'est pas une société commerciale et, à ce titre, n'est pas tenue de publier ses comptes. Néanmoins vous devez pouvoir répondre à l'administration fiscale à tout moment et donc établir une déclaration annuelle de résultats sur l'imprimé n°2072 que vous trouvez sur www.impots.gouv.fr.

Comment déclarer ses impôts avec une SCI ?

Les revenus et la répartition des bénéfices ou des pertes entre les associés sont déclarés par la SCI, mais celle-ci, au nom de la transparence fiscale, ne paie pas d'impôt sur le revenu. Ce sont les associés qui sont imposés, au titre des revenus fonciers. Si vous possédez un très gros patrimoine, il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés.

Dans le cas où l'un des associés est une personne morale, autrement dit une société, les bénéfices sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et à ce titre, imposés au régime réel.

Et en cas de déficits ?

En tant qu'associé, vous n'aurez qu'à les imputer sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an ; à moins que ces déficits ne soient compensés par d'autres bénéfices fonciers.

Quid de la SCI à capital variable ?

Qu'il s'agisse d'une SCI à capital variable ou fixe (SCI classique), la gestion et l'administration de la société ne varie en aucun point. De même, il n'existe aucun inconvénient à la SCI à capital variable, comparé à la SCI classique.

La SCI à capital variable est simplement plus souple. Elle permet de changer d'associés, d'augmenter ou de diminuer le capital, le tout sans déposer de nouveaux statuts auprès du tribunal de commerce, ni passer une nouvelle annonce légale. Un simple procès-verbal suffit.

Par ailleurs, dans les statuts de ce type de SCI, seuls les associés fondateurs sont notés. Ceux s'associant par la suite n'apparaissent donc pas dans les statuts, à moins qu'ils n'en fassent la demande. Discrétion garantie pour les nouveaux associés.

Depuis le 15 mai 2001, une loi spécifique régit les SCI à capital variable.

Ainsi, le capital de la SCI peut être fixé au niveau du prix du ou des bien(s) immobilier achetés ce qui permet de n'apporter à la création qu'1 euro. Dans ce cas, le capital est libéré au fur et à mesure, ou, au moment de la vente du bien.

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