Simulation Pinel en 2026

⏱L'essentiel en quelques mots

Le dispositif Pinel n'est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2025, mais il reste actif pour les investissements locatifs mis en place avant cette date. Voici ce que vous devez retenir à son sujet :

le dispositif Pinel permet une réduction l'impôts sur le prix d'achat d'un logement mis en location, sous certaines conditions ;
la réduction d'impôt peut atteindre 9, 12 ou 14 % du prix du logement (avec des plafonds) ;
la calculatrice de simulation Pinel permet de connaître le montant de votre réduction d'impôts avec le dispositif ;
seuls certains logements sont éligibles au dispositif, en fonction de critères de zonage, de type de logement et de performance énergétique ;
le loyer doit également respecter des plafonds fixés et les logements sont réservés à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain montant ;
malgré la suppression du dispositif Pinel en 2025, il reste d'autres solutions avantageuses pour optimiser un investissement locatif.

Qu'est-ce que la loi Pinel ?

La loi de finances de 2015 a créé un dispositif d'investissement locatif appelé couramment « Pinel » (du nom de la ministre qui en est à l'origine). Le principe consiste à permettre aux particuliers d'investir dans des logements neufs destinés à la location (investissement locatif) en bénéficiant d'une réduction d'impôt sur le revenu. Pour cela, vous devez respecter certaines conditions :

investir dans un logement situé dans un immeuble d'habitation collectif et dans une zone éligible (déséquilibre entre offre et demande) ;
fixer un loyer inférieur aux plafonds fixés par la loi ;
louer le logement à des locataires ayant des revenus inférieurs aux plafonds ;
louer pendant 6 à 9 ans au minimum et jusqu'à 12 ans pour bénéficier des avantages fiscaux.

La loi Pinel est donc un moyen d'optimiser le montant de ses impôts en investissant, les loyers perçus pouvant couvrir les mensualités du crédit mis en place pour acquérir votre bien immobilier. Grâce à la loi Pinel, votre réduction d'impôt peut atteindre (pour un investissement réalisé en 2024) 9, 12 ou 14 % du prix du logement, en respectant néanmoins un plafond de 300 000 € (et 5 500 € le m²).

Le dispositif Pinel est supprimé depuis le 1er janvier 2025 Vous ne pouvez plus réaliser d'investissement locatif avec le dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025. Pour autant, si vous avez effectué votre investissement avant cette date, vous continuez à bénéficier d'une réduction d'impôt si vous remplissez les conditions.

Pourquoi un simulateur Pinel ?

De quel pourcentage de réduction d'impôt pouvez-vous bénéficier ?

Avec le dispositif Pinel, vous bâtissez votre patrimoine immobilier, percevez des loyers plafonnés (votre revenu locatif) et réduisez vos impôts. Notre simulateur Pinel vous permet d'obtenir une estimation du montant de votre avantage fiscal.

Bon à savoir Nous proposons également d'autres simulateurs, notamment pour obtenir un aperçu de ses éventuelles conditions de prêt immobilier.

La durée de l'investissement locatif définit le pourcentage de réduction. En effet, vous devez vous engager à louer pendant 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier de la loi Pinel. Pour un investissement réalisé en 2024, les pourcentages de réduction d'impôt en loi Pinel sont les suivants :

9 % pour un investissement locatif sur 6 ans
12 % pour une mise en location sur 9 ans
14 % pour un investissement en loi Pinel sur 12 ans

Bon à savoir Dans le cadre d'un projet d'investissement locatif effectué avec le dispositif Pinel, chaque propriétaire est limité à deux biens immobiliers par an maximum (en restant toujours dans la limite d'un montant d'investissement total de 300 000 € par an ou 5 500 €/m²).
Avant d'effectuer votre estimation Pinel personnalisée, sachez que la réduction d'impôt du dispositif Pinel est incluse dans le plafonnement à 10 000€ des avantages fiscaux par année en métropole.

Pourquoi effectuer une simulation avec une calculette Pinel ?

Une simulation loi Pinel réalisée grâce à notre calculette vous permet d'obtenir un calcul plus précis de votre baisse d'impôts, si vous décidiez d'investir. D'ailleurs, en utilisant le simulateur Pinel mis à votre disposition, vous obtenez des informations sur le montant de votre réduction d'impôts, mais vous avez aussi accès à des opportunités d'investissement locatif en fonction de votre situation.

Effectuer une simulation loi Pinel (ancienne loi Duflot) vous permet de connaître plus précisément le montant et le pourcentage de votre réduction d'impôt et d'obtenir des informations complémentaires.

Investissement locatif : les règles du dispositif Pinel

Quels biens immobiliers est-il possible de mettre en location avec un dispositif Pinel ? Quel loyer pouvez-vous percevoir ? Etes-vous soumis à des plafonds ? Y-a-t-il des conditions qui concernent le revenu du locataire ?

Si vous effectuez une simulation pour un projet d'investissement en loi Pinel, sachez que vous devez aussi vous engager à respecter un cadre défini pour avoir accès à la défiscalisation. Cela concerne aussi bien les loyers que les ressources du locataire ou les logements concernés.

Les logements éligibles au Pinel

Vous devez vous engager sur une certaine durée de location, pendant laquelle vous allez percevoir des loyers. En fonction de diverses simulations, de votre profil et de votre projet, vous pourrez estimer quelle durée de location correspond à votre besoin dans le cadre de la loi Pinel. Mais il existe aussi d'autres critères à prendre en compte.

Le logement dans lequel vous avez investi pour louer doit répondre aux exigences suivantes :

Le zonage : le bien immobilier visé par l'investissement en loi Pinel doit être situé uniquement en zone « tendue » (A, Abis ou B1), c'est-à-dire une zone de tension, dans laquelle le nombre de logements n'est pas suffisant. Plus précisément, la zone Abis est celle de Paris, la zone A concerne certaines communes d'Ile-de-France, de la côte d'Azur et du Genevois ainsi que des grandes métropoles, et la zone B1 concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants.
Un logement neuf : votre investissement immobilier doit se faire dans le neuf uniquement, c'est-à-dire un bien immobilier neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), un bien ancien avec travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération ou avec travaux de réhabilitation, un local transformé en logement d'habitation ou encore un bien en construction.
La performance énergétique et environnementale : la réduction d'impôt en loi Pinel est conditionnée au respect d'un certain niveau de performance énergétique du logement mis en location (RE2020 pour les logements acquis en 2023 et 2024 et classe énergétique A pour ceux acquis en 2024).
Depuis le 1er janvier 2021 : la réduction d'impôt concerne uniquement la location de biens immobiliers situés dans un immeuble collectif (donc il n'est pas possible de bénéficier de la loi Pinel pour la location d'une maison, même jumelée ou en copropriété).

Les plafonds de loyer du locataire

En mettant votre bien en location, vous allez logiquement percevoir des loyers, qui forment votre revenu locatif. Sous le régime Pinel, ces loyers sont plafonnés.

Le plafond de loyer que vous devez respecter en tant qu'investisseur en loi Pinel va dépendre de la ville et donc de la zone dans laquelle vous achetez le bien immobilier. En général, ce loyer reste inférieur de 20 % au prix du marché. Le plafonnement de loyer est indiqué au m².

Ainsi, les plafonds de loyer d'un investissement locatif en loi Pinel en 2025 étaient les suivants :

Zone A bis : montant du loyer Pinel maximum de 19,51 euros/m²
Zone A : montant du loyer Pinel maximum de 14,49 euros/m²
Zone B1 : montant du loyer Pinel maximum de 11,68 euros/m²
Zone B2 et C (sur agrément) : montant du loyer Pinel maximum de 10,15 €/m²

Plafond de ressources du locataire

Pour bénéficier de l'avantage fiscal offert par le dispositif Pinel, vous devez, outre le respect du plafonnement des loyers, louer ce logement à un locataire dont le revenu ne dépasse pas un certain seuil : il s'agit du plafond de ressources.

Voici les ressources annuelles maximum autorisées pour un bail conclu en 2024 en métropole sous le dispositif Pinel. Les ressources prises en compte sont celles de l'année 2022.

Plafonds de ressources Pinel
Composition du foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	43 475 €	43 475 €	35 435 €	31 892 €	31 892 €
Couple	64 976 €	64 976 €	47 321 €	42 588 €	42 588 €
+ 1 personne à charge	85 175 €	78 104 €	56 905 €	51 215 €	51 215 €
+ 2 personnes à charge	101 693 €	93 556 €	68 699 €	61 830 €	61 830 €
+ 3 personnes à charge	120 995 €	110 753 €	80 816 €	72 735 €	72 735 €
+ 4 personnes à charge	136 151 €	124 630 €	91 078 €	81 971 €	81 971 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 15 168 €	+ 13 886 €	+ 10 161 €	+ 9 142 €	+ 9 142 €

Source : economie.gouv.fr

Les étapes pour investir dans l'immobilier avec le dispositif Pinel

Avoir fait l'acquisition du bien avant le 1er janvier 2025

Pour profiter du dispositif Pinel, il est impératif que le logement mis en location ait été acquis avant la date du 1er janvier 2025 et respecte l'ensemble des critères d'éligibilité. De la même manière, retenez que le contrat de bail signé avec les locataires doit - au plus tard - avoir été signé un an après l'achèvement de l'immeuble ou l'acquisition du bien.

Autrement dit, si vous souhaitez investir dans l'immobilier aujourd'hui via le dispositif Pinel, vous n'en avez plus la possibilité.

Déclarer son investissement Pinel aux impôts

Lors de votre déclaration de revenus, vous devrez indiquer à l'administration fiscale que vous avez effectué un investissement sous le régime Pinel afin de bénéficier des réductions d'impôts associées. Vous devez pour cela remplir plusieurs formulaires :

la première année, vous déclarez le montant total de votre investissement sur le formulaire 2042-C et la durée initiale d'engagement de location dans le formulaire 2044-EB ;
les années suivantes, vous remplissez ce même formulaire selon un échéancier calculé par les impôts ;
en parallèle, vous devez déclarer chaque année les loyers perçus dans la catégorie "revenus fonciers" de votre déclaration d'impôt.

Les autres solutions pour remplacer le Pinel pour son investissement locatif

Depuis le 1er janvier 2025, la loi Pinel n'existe plus pour les nouveaux investisseurs. Mais il existe d'autres solutions par les dispositifs pour l'investissement locatif qui permettent aussi d'optimiser votre fiscalité :

le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ouvre droit à une déduction des charges liées à votre investissement locatif (si vous choisissez le régime réel) ;
le déficit foncier permet de défiscaliser vos gros travaux si vous achetez un logement ancien, en contrepartie d'une location pendant trois ans ;
le dispositif Loc'Avantages alloue une réduction fiscale de 15 à 65 % si vous proposez un bien dans le cadre du logement social pendant au moins six ans ;
la loi Denormandie permet de défiscaliser dans un quartier ancien dégradé, en encourageant la rénovation de logements anciens en France ;
la loi "monuments historiques" vise à faire restaurer les biens patrimoniaux en contrepartie d'une déduction de 100 % du montant des travaux ;
la loi Malraux défiscalise les dépenses de travaux liées à la rénovation d'un bien immobilier ancien, dans des secteurs spécifiques et en contrepartie d'une location pendant neuf ans.

Pour choisir le dispositif fiscal le plus adapté à votre investissement locatif, il faut tenir compte de vos objectifs, du type de bien, de la durée d'engagement et des modalités de location.