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Simulation Pinel

Vous pensez investir en loi Pinel et vous vous demandez quel serait le montant de votre réduction d’impôts ? En partenariat avec Yoonest, Empruntis vous propose de calculer facilement la réduction d’impôts dont vous pourriez bénéficier grâce à la loi Pinel. Pour cela, rien de plus simple : seul élément à connaître pour effectuer la simulation, votre montant d’impôt annuel. Il vous suffit d’entrer cette information dans le simulateur Pinel mis à votre disposition pour avoir accès au résultat, ainsi qu’à des opportunités d’investissements.

Simulez votre économie d'impôts

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Pourquoi un simulateur Pinel ?

Le but de l’investissement locatif en loi Pinel : la réduction d’impôts

Vous souhaitez effectuer une simulation Pinel car vous avez dans l’idée de réaliser un investissement locatif ? Le dispositif Pinel peut en effet se prêter à votre projet. Cette loi vous permet d’acquérir ou de faire construire un logement neuf pour le mettre en location, et de bénéficier d’une réduction d’impôts. La loi Pinel est donc un moyen de baisser le montant de ses impôts en investissant, les loyers perçus pouvant couvrir les mensualités du crédit mis en place pour acquérir votre bien immobilier. Grâce à la loi Pinel, votre réduction d’impôt peut atteindre 12, 18 ou 21% du prix du logement, en respectant néanmoins un plafond de 300 000€ (et 5 500€ le m²).

De quel pourcentage de réduction d’impôt pouvez-vous bénéficier ?

Nous l’avons dit, en tant qu’investisseur bénéficiant du dispositif Pinel, vous bâtissez votre patrimoine immobilier, percevez des loyers plafonnés (votre revenu locatif), et réduisez vos impôts. De combien ? Avant d’effectuer la simulation et de vous lancer dans ce projet, sachez que c’est la durée de l’investissement locatif qui va définir le pourcentage de cette baisse. Car vous devrez prendre un engagement de 6, 9 ou 12 ans dans le cadre de la loi Pinel. Ainsi, selon l’engagement pris, la simulation de votre réduction d’impôt peut être différente.

Attention : l’avantage fiscal lié à la loi Pinel a récemment changé. En effet, si le dispositif a été prorogé jusqu’en 2024, les réductions d’impôt changent à partir de 2023. Ainsi, les pourcentages de réduction d’impôt en loi Pinel en fonction de la durée de location sont les suivants :

  • Pour un investissement pendant 6 ans en loi Pinel, la réduction d’impôt atteindra 10,5% (jusqu’en 2022 la réduction d’impôt est de 12%)
  • Pour un investissement pendant 9 ans en loi Pinel, la réduction d’impôt Pinel atteindra 15% (jusqu’en 2022 la réduction d’impôt est de 18%)
  • Pour un investissement pendant 12 ans en loi Pinel, la réduction d’impôt Pinel atteindra 17,5% (jusqu’en 2022 la réduction d’impôt est de 21%).

Le pourcentage de réduction d’impôt en loi Pinel est amené à évoluer une nouvelle fois en 2024, et passera de :

  • 10,5 à 9% pour un investissement locatif sur 6 ans
  • 15 à 12% pour une mise en location sur 9 ans
  • 17,5 à 14% pour un investissement en loi Pinel sur 12 ans.

A noter : dans le cadre d’un projet d’investissement locatif effectué avec le dispositif Pinel, chaque propriétaire est limité à deux biens immobiliers par an maximum (en restant toujours dans la limite d’un montant d’investissement total de 300 000€ par an).

Avant de vous présenter toute simulation Pinel personnalisée, il est à noter que la réduction d’impôt du dispositif Pinel est incluse dans le plafonnement à 10 000€ des avantages fiscaux par année.

Comment calculer le montant de votre réduction d’impôts grâce à la loi Pinel ?

Vous connaissez à présent le pourcentage de baisse d’impôt dont il est possible de bénéficier avec la loi Pinel, en fonction du nombre d’années de mise en location.

A partir du nombre d’années et de ces pourcentages, il est possible de faire un calcul du montant de la réduction d’impôt, à l’aide d’une petite simulation. Voici quelques exemples d’investissements locatifs en loi Pinel assortis de la simulation de la réduction d’impôt possible :

  • Simulation pour l’achat d’un bien immobilier à 240 000€ mis en location pendant 6 ans : la déduction d’impôt en loi Pinel peut atteindre 28 800€
  • Simulation pour l’achat d’un bien immobilier à 300 000€ mis en location pendant 9 ans : la réduction d’impôt peut atteindre 63 000€
  • Simulation pour l’achat d’un bien immobilier à 370 000€ et que vous mettez en location pendant 12 ans : l’avantage fiscal lié à la loi Pinel peut atteindre un montant de 63 000€.

Ces simulations vous donnent un ordre d’idées sur la réduction d’impôt possible pour votre investissement locatif en loi Pinel, selon la durée de location. Elles demeurent toutefois imprécises car non liées à votre projet et à votre profil. Pour une simulation plus précise, il vous faut utiliser une calculette.

Pourquoi effectuer une simulation avec une calculette Pinel ?

Nous vous avons donné ci-dessus quelques exemples, mais une simulation loi Pinel réalisée grâce à notre calculette vous permet d’obtenir un calcul plus précis de votre baisse d’impôts, si vous décidiez d’investir. D’ailleurs, en utilisant le simulateur Pinel mis à votre disposition, vous obtenez des informations sur le montant de votre réduction d’impôts (la fameuse simulation), mais vous avez aussi accès, en plus de cette simulation, à des opportunités d’investissement locatif en utilisant le dispositif Pinel. Effectuer une simulation loi Pinel (ancienne loi Duflot) vous permet en somme de connaître plus précisément le montant et le pourcentage de votre réduction d’impôt et d’obtenir des informations complémentaires. Ce qui peut vous aider à mûrir votre projet.

Investissement locatif : les règles du dispositif Pinel

Nous vous proposons ici un calcul de votre réduction fiscale à l’aide d’une rapide simulation. Mais pour bien comprendre ce qu’est l’investissement locatif en loi Pinel, il faut aussi en définir les contours. Quels biens immobiliers est-il possible de mettre en location avec un dispositif Pinel ? Quel loyer pouvez-vous percevoir ? Etes-vous soumis à des plafonds ? Y-a-t-il des conditions qui concernent le revenu du locataire ? Si vous effectuez une simulation car vous êtes intéressé par un projet d’investissement en loi Pinel, sachez que vous devez aussi vous engager à respecter un cadre défini pour avoir accès à la fameuse défiscalisation. Et cela concerne en effet aussi bien les loyers que les ressources du locataire ou les logements concernés. Voici les critères en détails.

Les logements éligibles au Pinel

Comme nous le disions, en tant que propriétaire réalisant un investissement, vous devez vous engager sur une certaine durée de location, pendant laquelle vous allez percevoir des loyers. En fonction de diverses simulations, de votre profil et de votre projet, vous pourrez estimer quelle durée de location correspond à votre besoin dans le cadre de la loi Pinel. Mais il existe aussi d’autres critères à prendre en compte. Voici ceux liés au type de bien immobilier que vous pouvez mettre en location.

Le logement dont l’investisseur doit être propriétaire doit répondre aux exigences suivantes s’il veut pouvoir mettre son bien en location dans le cadre de la loi Pinel :

  • Critère du zonage : le bien immobilier visé par l’investissement en loi Pinel doit être situé uniquement en zone « tendue » (A, Abis ou B1), c’est-à-dire une zone de tension, dans laquelle le nombre de logements n’est pas suffisant. (A contrario, les zones où l’offre est suffisante sont dites « détendues ». Il s’agit des zones B2 et C). Plus précisément, la zone Abis est celle de Paris, la zone A concerne certaines communes d’Ile-de-France, de côte d’Azur et du Genevois ainsi que des grandes métropoles, et la zone B1 concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants.
  • Critère de logement neuf : votre investissement immobilier doit se faire dans le neuf uniquement. La loi Pinel vise donc les logements suivants : bien immobilier neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), bien ancien avec travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération) ou bien avec travaux de réhabilitation, local transformé en logement d'habitation.
  • Critère de performance énergétique : la réduction d’impôt en loi Pinel est conditionnée au respect d’un certain niveau de performance énergétique du logement mis en location : règlementation thermique RT 2012, (label BBC 2005 si le permis de construire est déposé avant 2013) pour le neuf et label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 pour les logements demandant des travaux. A noter, depuis le 1er janvier 2021, la réduction d’impôt concerne uniquement la location de biens immobiliers situés dans un immeuble collectif (donc il n’est pas possible de bénéficier de la loi Pinel pour la location d’une maison).

Les plafonds de loyer du locataire

En mettant votre bien en location, vous allez logiquement percevoir des loyers, qui formeront votre revenu locatif. Sachez que ces loyers seront plafonnés, car c’est l’une des règles du dispositif. Pour bénéficier de la réduction d’impôt (que vous pouvez estimer avec une simulation loi Pinel), il faut donc aussi prendre en compte ce critère de plafonnement du loyer.

Le plafond de loyer que vous devez respecter en tant qu’investisseur en loi Pinel va dépendre de la ville, et donc de la zone dans laquelle vous achetez le bien immobilier. En général, ce loyer reste inférieur de 20% au prix du marché. Le plafonnement de loyer est indiqué au m².

Ainsi, les plafonds de loyer d’un investissement locatif en loi Pinel en 2020 étaient les suivants :

  • Zone A bis : montant du loyer Pinel maximum de 17,43 euros/m²
  • Zone A : montant du loyer Pinel maximum de 12,95 euros/m²
  • Zone B1 : montant du loyer Pinel maximum de 10,44 euros/m²

Ainsi, on observe par exemple qu’il est possible d’obtenir un montant de loyer, et donc un revenu locatif plus important en zone Abis (zone de Paris donc).

Les plafonds de loyer sont également soumis à un coefficient multiplicateur, en fonction de la surface habitable du logement. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif selon la surface du logement. Le coefficient et le barème Pinel qui doivent être pris en compte pour l’évaluation du loyer sont donnés chaque année par le gouvernement. A noter, pour les investissements locatifs postérieurs au 31 mai 2014, les plafonds de loyer peuvent aussi être abaissés dans certaines communes (ce sont dans ce cas les préfets de région qui ajustent ces loyers, s’ils constatent une différence insuffisante avec les prix du marché locatif libre).

Vous en savez à présent plus sur le loyer en loi Pinel et donc sur le revenu locatif potentiel. Si vous décidez de vous lancer dans ce projet, sachez que vous devrez mettre votre bien en location dans les 12 mois qui suivent son acquisition ou son achèvement. Vous devez bien sûr respecter la période de location (de 6, 9 ou 12 ans). Mais vous pouvez tout à fait bénéficier de l’avantage fiscal du Pinel, en louant votre logement à un ascendant (parents, grands-parents) ou à un descendant (enfants, petits- enfants). Par contre, ceux-ci ne doivent pas faire partie de votre foyer fiscal (sinon vous, en tant qu’investisseur, ne pouvez pas accéder à un quelconque avantage fiscal ni à une déduction d’impôt dans le cadre de la loi Pinel -ex loi Duflot-).

Plafond de ressources du locataire

Enfin, pour bénéficier de l’avantage fiscal offert par le dispositif Pinel, vous devez, outre le respect du plafonnement des loyers, louer ce logement à un locataire dont le revenu ne dépasse pas un certain seuil : il s’agit du plafond de ressources.

Par exemple, voici la limite de revenus du locataire, concernant un investissement réalisé dans le cadre de la loi Pinel en 2020 :

  • Un locataire seul d’un logement en Pinel dans une ville située en zone Abis et en zone A ne pourra avoir un revenu fiscal de référence excédant 38 465€
  • Un couple de locataires ne pourra avoir des revenus supérieurs à 57 489€ dans une ville des zones A bis et A ou à 41 868 en zone B1
  • Un couple avec 2 personnes à charge doit avoir un revenu fiscal plafonné à 89 439€ pour la location d’un logement situé dans une ville en zone Abis, 82 776€ en zone A ou encore 60 783€ en zone B1.

Acheter un bien immobilier avec le dispositif Pinel

A présent, vous disposez de quelques informations sur l’investissement locatif en loi Pinel, sur les plafonds de loyer et de revenus du locataire, sur les zones et les biens éligibles au dispositif et sur les durées de location et le pourcentage de réduction d’impôt dont vous pourriez bénéficier.

Vous pouvez, nous vous le rappelons, réaliser une simulation de réduction d’impôt Pinel avec l’outil mis à votre disposition. Rappelons que cette calculette Pinel, proposée en partenariat avec Yoonest, est très simple d’utilisation, puisqu’il s’agit simplement d’inscrire le montant de votre impôt pour connaître le montant estimé de votre réduction fiscale.

Vous souhaitez vous lancer un investissement immobilier en loi Pinel après avoir effectué une simulation de votre réduction d’impôt à l’aide de la calculette mise à votre disposition ?

Il vous faudra alors souscrire un crédit immobilier afin de réaliser cet achat. Le crédit in fine, qui est un type de prêt immobilier, est indiqué dans le cadre de l’investissement locatif en loi Pinel. En effet, avec ce type de prêt, vous pouvez déduire les intérêts du prêt in fine de vos revenus locatifs (donc des loyers que vous percevez dans le cadre de votre investissement locatif). Selon la mécanique du déficit foncier, plus les intérêts du prêt sont importants, plus l’opération est intéressante.

Le mode de remboursement de ce crédit immobilier est particulier : l’investisseur ne rembourse chaque mois que les intérêts du prêt in fine et l’assurance du prêt, puis le capital emprunté pour le bien immobilier mis en location est remboursé en un seul versement. Dans le même temps, vous devez vous constituer une épargne (nantie par la banque), en versant des mensualités vous permettant de rembourser le capital en fin de prêt.

Si vous souhaitez vous lancer dans un projet d’investissement immobilier pour réduire vos impôts grâce à la loi Pinel, sachez que nos courtiers sont à votre disposition : ils obtiennent pour vous le meilleur financement en fonction de votre profil et de votre projet. Vous pouvez, dans un premier temps, effectuer une simulation de votre crédit immobilier dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel. Vous pouvez également comparer les offres des banques et bénéficier de l’accompagnement d’un professionnel du crédit.