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Acheter à deux sans être mariés

Credit immobilier à 2 sans être mariés ou pacsé

Les statistiques sont claires : le nombre de mariages tend à reculer chaque année. En 2011, 241 000 couples ont ainsi fait confiance à cette institution, contre 251 654 en 2010 et 251 478 en 2009. Le déclin de l'institution est donc évident (rappelons que 305 234 mariages ont été célébrés en 2000 qui était certes une année exceptionnelle), voire inévitable. Mais le recul des mariages ne signifie pas un recul de la demande de crédits immobiliers. Bien au contraire. Les couples en union libre achètent de plus en plus de logements à deux, bien que ce statut présente plusieurs inconvénients en termes juridiques.

C'est la raison pour laquelle le Pacte civil de solidarité (Pacs) rencontre beaucoup de succès. Si nous ne disposons pas encore des statistiques relatives à l'exercice 2011, celles des précédentes années n'en restent pas moins révélatrices : 195 000 Pacs signés en 2010 (dont 185 000 par des partenaires de sexe opposé), « soit 13 % de plus qu'en 2009, après +20 % en 2009 et +40 % en 2008, » ajoute l'Insee. « La baisse du nombre de mariages, entamée bien avant l'arrivée du Pacs, se poursuit, même si elle semble s'être ralentie en 2010 ».

Le Pacs, pourquoi ça marche ?

A l'origine du succès du pacte, et plus généralement de l'union libre, une souplesse que n'accorde pas le mariage. Revers de la médaille : un statut plus précaire qui nécessite que l'on s'interroge sur les conséquences d'une séparation ou d'un décès.

Car, si les Français boudent le mariage, ils n'hésitent pas à cimenter leur union par l'achat d'un logement. Et donc - beau paradoxe - à lier leur sort au bas d'un contrat d'achat et, cela va souvent de pair, d'un contrat de crédit. Autrement dit, des liens presque aussi délicats que ceux du mariage.

Une liberté à prix fort

être récalcitrant au mariage ou au Pacs n'interdit pas de rêver d'un toit pour deux. En cas de crédit, les banquiers n'y font d'ailleurs pas obstacle. « Nous ne faisons aucune discrimination entre couples mariés et non mariés, indique Jean-Pierre Bourgeois, de l'UCB (filiale spécialisée du groupe BNP Paribas). Nous répondons à la demande quelle que soit la situation conjugale, dès lors que ceux qui viennent nous voir ont les moyens de faire face à une acquisition ». Reste qu'au regard de la loi, les concubins sont des étrangers l'un pour l'autre.

En cas de décès par exemple, ils n'héritent pas l'un de l'autre. Prévoir une donation au dernier vivant ou une clause d'attribution en cas de disparition de l'un des concubins n'est pas envisageable puisque cette faculté est réservée aux couples mariés.

Les inconditionnels de l'union libre doivent donc se replier vers d'autres voies plus ou moins efficaces.

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Un régime risqué : l'indivision

Parmi ces voies, l'indivision est, de loin, le montage juridique le plus courant. Comment ça marche ? Chaque concubin achète, à hauteur de sa mise de fonds effective, une part du logement (30-70, 40-60, 50-50, etc.).

La répartition est alors inscrite dans l'acte de propriété. Inutile de tricher sur cette répartition ; on risquerait de s'exposer aux foudres du fisc ou d'héritiers se sentant lésés.

Simple à mettre en ouvre, l'indivision a toutefois des inconvénients majeurs. Dans le cadre d'une indivision légale, la prise de décisions s'effectue à l'unanimité. Autrement dit, en cas de mésentente ou de séparation, une solution « raisonnable » ne peut être trouvée qu'avec le consentement des deux partenaires. Et si, comme le prévoit le Code civil, le partage peut toujours être provoqué, il a le plus souvent pour conséquence la vente du logement.

Qu'advient-il alors du crédit éventuellement contracté ? Le banquier n'aura sans doute pas manqué d'inclure dans le contrat une clause de solidarité entre les concubins qui sont emprunteur et co-emprunteur et qui, de ce fait, sont solidairement et financièrement responsables.

Cela signifie qu'il peut parfaitement exiger le remboursement intégral du crédit de n'importe lequel des concubins. Si l'un se volatilise dans la nature, l'autre se retrouvera en situation délicate. A noter que cette clause dite de « solidarité » vaut également pour les couples mariés.

En cas de décès et de présence d'héritiers, l'indivision légale ne laisse aucune chance au survivant : ce sont les enfants (ou la famille) qui se partagent la succession pour la part de la personne décédée. Les concubins peuvent toujours contourner l'obstacle en s'instituant légataires par testament. Dans la limite, toutefois, de la part réservataire des éventuels héritiers. Ce qui débouche bien souvent, là aussi, sur la vente du logement. Et comme un malheur ne vient jamais seul, le fisc s'en mêlera forcément pour réclamer les 60% de droits de succession (après abattement de 1.500 euros) qui s'appliquent en l'absence de tout lien de parenté sur la part léguée par testament à l'autre indivisaire.

Indispensable convention

Pour éviter ces inconvénients, il peut se révéler utile de prévoir au moment de l'achat une convention d'indivision.

Outre une plus grande souplesse de fonctionnement, son intérêt tient justement à la possibilité de prévoir l'acquisition de la quote-part du concubin décédé. A condition toutefois d'en avoir les moyens...

Si tel n'est pas le cas, « un démembrement de propriété croisé peut tout de même assurer la jouissance du bien à celui qui reste », indique Me Benoît Delesalle, notaire à Paris. Surtout s'il s'agit d'une résidence principale. Chacun des concubins acquiert par exemple l'équivalent de 50 % de la nue-propriété et 50 % de l'usufruit, de telle sorte qu'au décès de l'un, l'autre dispose de l'usufruit total et qu'aucun des enfants ne peut agir pour mettre dehors le survivant. Cela implique donc qu'ils n'hériteront qu'au décès du second concubin. Tout dépend alors de celui qu'on veut privilégier : le compagnon ou les enfants...

La SCI, plus avantageuse ?

Dans ce montage juridique, ce ne sont pas les concubins qui achètent directement le bien mais la société, les coacquéreurs détenant, en fait, des parts de la Société civile immobilière (SCI) en proportion de leur mise de fonds. Les statuts rédigés avec l'aide d'un notaire peuvent notamment prévoir la nomination d'un des concubins comme gérant, l'autre lui succédant en cas de décès, ainsi que les conditions de dissolution (dissolution à l'unanimité, au décès du premier concubin...). En cas de séparation, il sera par exemple possible à celui qui le désire de conserver le bien, sous réserve qu'il en ait les moyens.

En cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence, de la vente du bien. Reste un inconvénient : il faut avoir les moyens de conserver la jouissance du bien. Une préoccupation à laquelle le démembrement de propriété croisé peut également apporter une réponse. « Le montage en SCI n'a pas de pertinence pour deux concubins qui n'y incorporent que leur résidence principale, précise Me Benoît Delesalle, qui poursuit : « il concerne davantage un couple qui décide d'investir dans un bien qui rapporte un revenu ».

Les vertus du Pacs

Sans être complètement satisfaisant, le Pacs organise la vie à deux hors mariage. Contracté librement entre partenaires et officialisé par simple déclaration conjointe au greffe du tribunal d'instance du lieu d'habitation, ce contrat précise les modalités de la vie commune. Mais contrairement à l'union libre, il rend les partenaires solidaires des dettes contractées, notamment pour le logement.

En cas d'achat commun, sauf disposition contraire dans l'acte, le logement est réputé indivis par moitié. En cas de séparation et de rupture du Pacs, le bien peut être vendu et son produit partagé entre les « pacsés » (à hauteur de leur quote-part respective le cas échéant).

Si l'un des partenaires désire conserver le logement, il peut faire valoir son droit de priorité pour racheter la part de l'autre. Pour le reste, le Pacs fonctionne sur le même principe que l'indivision avec ou sans convention.

NB : dans le cadre d'un Pacs ou d'un mariage, les droits de succession pour le conjoint ont été supprimés depuis la loi TEPA adoptée en 2007.

La tontine

Pour les mêmes raisons de rigidité, l'indivision peut encourager certains à préférer la solution du pacte tontinier, dite également clause d'accroissement. De quoi s'agit-il ? Tout simplement d'une clause insérée dans l'acte de propriété qui permet aux concubins, sans que les héritiers puissent s'y opposer, de conserver le logement.

En cas de décès, en effet, celui qui reste est réputé avoir été propriétaire du bien depuis son acquisition. Reste qu'en cas de séparation la rupture du pacte n'est possible qu'avec l'accord des deux compagnons, ce qui ne va pas toujours de soi.

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