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Acheter à deux sans être mariés

L'essentiel en quelques mots

Acheter un bien immobilier constitue l'une des étapes les plus importantes dans la vie d'un couple. Le crédit pour couple pacsé ne diffère pas d'un crédit pour couple marié par exemple. C'est plutôt l'avenir du bien après le changement de situation qui varie. En effet, selon que vous soyez mariés, pacsés ou uniquement en concubinage, les règles légales ne seront pas les mêmes en cas d'héritage, de séparation ou de décès. Pour faire votre choix et éviter les surprises de dernière minute, voici un récapitulatif des différentes situations possibles selon le statut de votre couple :

- L’indivision : le bien appartient pour moitié à chaque concubin, mais la répartition réelle est possible
- La SCI : les concubins possèdent chacun leurs "parts" et sont protégés par le cadre du contrat
- La tontine : cette clause insérée dans l’acte d’achat permet de de transmettre le bien au conjoint survivant.

Acheter à deux sans être mariés
Acheter à deux sans être mariés

Acheter lorsqu'on est pacsés

Emprunter à deux sans être marié pour financer une acquisition immobilière est possible. L'essentiel étant de définir un cadre juridique qui permettrait, en cas de changement de situation des concubins (séparation, décès), de trancher sur l'avenir du bien acheté à deux. Pour cela, et sans avoir pour autant à se marier, il existe une solution alternative : le Pacs.

Qu'est-ce que le Pacs ?

Le Pacte civil de solidarité a été adopté le 15 novembre 1999 et répond à un besoin d'indépendance patrimoniale que certains couples veulent conserver. Le Pacs permet tout de même de constituer un cadre juridique, mais plus souple que le mariage et plus sécurisant que le concubinage. C'est en quelques sortes un statut intermédiaire.

Vous vous êtes pacsés avant le 1er janvier 2007

Les biens et parts sociales détenus par un couple pacsé avant le 1er janvier 2007 sont soumis à la loi du 15 novembre 1999. En effet, les biens acquis après le Pacs sont considérés comme indivis par moitié, c'est-à-dire que pour tout achat de bien, le conjoint est présumé propriétaire à 50 %.

Cependant le couple peut :

Vous vous êtes pacsés après le 1er janvier 2007

Le 1er janvier 2007 signe un tournant dans le régime du Pacs. A partir de cette date, les biens acquis en couple pacsé sont automatiquement soumis au régime de la séparation de biens. Chaque conjoint conserve ainsi la pleine propriété des biens acquis avant et après le Pacs. Cependant, ce n'est pas définitif puisqu'il est possible d'opter pour le régime d'indivision lors de la rédaction de la convention initiale de Pacs ou dans ce qui s'apparente à un avenant : la convention modificative.

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Acheter lorsqu'on est en concubinage

Les institutions considèrent qu'être en concubinage signifie que le couple est étranger l'un pour l'autre et que, par conséquent, leurs biens et leurs revenus sont dissociés. Il existe néanmoins quelques dispositifs permettant d'emprunter à deux en union libre tout en étant protégé par un cadre juridique précis.

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Bon à savoir 

si vous souhaitez acheter un logement en tant que concubins, sachez que souscrire deux prêts séparés pour un bien est possible, mais rare dans la pratique puisque les banques préfèrent lorsqu'un co-emprunteur est engagé par le même crédit. Cela simplifie la gestion des dossiers, réduit les risques de défaut de remboursement et facilite un éventuel recouvrement.

Concubinage : acheter au nom d'un seul partenaire

Si l'un des concubins souhaite souscrire un crédit immobilier à deux en union libre pour financer l'achat d'un bien et en être l'unique propriétaire, c'est possible. Il suffit pour cela de stipuler dans l'acte d'achat être le seul acquéreur du logement en question. Cependant, en cas de décès du propriétaire, le conjoint se verra expulsé du logement à moins qu'un contrat de location, le protégeant, ait été signé.

Acheter en indivision en couple non marié

Souscrire un crédit pour un couple non marié implique automatiquement une indivision. En effet, cela signifie que le bien appartient aux deux concubins à parts égales (50/50), si rien n'a été spécifié sur la convention d'indivision, ou à répartition réelle (exemple : 60/40 selon le choix des concubins) à condition qu'elle soit précisée dans ladite convention.

Si le couple se sépare :

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Bon à savoir

En cas d'achat en indivision et en couple non marié ni pacsé, les quote-parts d'indivision lors de la vente (par exemple lors de la séparation du couple) sont celles qui ont été figées lors de l'acte authentique d'achat du logement. Et ce même si l'un des deux concubins a financé des travaux d'amélioration du logement entre l'achat et la vente de ce bien immobilier en indivision, ou si le financement a été modifié après l'achat.

En cas de décès, comment se passe la succession ?

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Acheter via une SCI

Acheter via une Société Civile Immobilière (SCI) est une solution à laquelle un couple pacsé ou en concubinage peut avoir recours, en dehors de l’indivision. Elle nécessite certes des formalités et implique un coût dont il faut tenir compte. Cependant, elle présente de nombreux avantages. En effet, la SCI permet d'établir un cadre et des règles qui protègent les détenteurs en cas de changement de situation comme :

Il est possible également de procéder à un démembrement croisé de propriété qui permet à chacun des partenaires d'acheter la moitié des parts de la société en nue-propriété (propriété d'un bien sur lequel une autre personne a un droit d'usufruit) et l'autre en usufruit (jouissance légale d'un bien dont on n'est pas propriétaire). Cela signifie qu'après décès de l'un des conjoints, au moment de la succession, l'autre conserve donc la pleine propriété (nue-propriété et usufruit) de la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié.

L'achat en tontine sans être mariés

Insérer une clause de tontine dans un acte d'achat permet d'éviter l'indivision. En effet, après tout éventuel changement de situation, le bien revient entièrement à l'un des deux propriétaires qui sont en couple sans être mariés.

La tontine est possible sous certaines conditions :

Après séparation du couple, deux possibilités :

Pourquoi la tontine est une option risquée 

Deux raisons à cela :

  1. Nous l’avons vu, s’il y a séparation, les deux partenaires doivent se mettre d’accord sur la vente du bien ou sur son rachat par l’un d’entre eux. Il ne peut y avoir, contrairement à l’indivision, de partage en justice ou la vente ne peut être exigée.
  2. Après le décès d'un des partenaires, l’acquéreur survivant est considéré comme seul propriétaire et le bien n’entre pas dans le patrimoine du défunt. C’est pourquoi les héritiers de la personne décédée n’ont aucun droit sur le bien.

A noter que pour jouir du bien (puisqu’il n’entre pas dans l’héritage du conjoint décédé), le partenaire restant doit payer des droits de succession, calculés en fonction du degré de parentalité avec le défunt et de la valeur de la part qu'il récupère. Les droits de succession sont gratuits pour les couples mariés ou pacsés et s'élèvent à 60 % pour les concubins après un abattement de 1 594 €.

Exception faite des biens d'une valeur inférieure à 76 000 € dont les droits de succession deviennent des droits de mutation à titre onéreux qui affichent un taux maximal de 5,81 %.

Que se passe-t-il en cas de décès d’un des partenaires ?

Lorsque l’on achète à deux sans être marié, selon l’option choisie : achat au nom d’un seul partenaire, indivision, SCI ou tontine, la conséquence est différente en cas de décès de l’un des propriétaires du bien. Voici ce qu’il se passe en termes de succession et d’héritage :

Situation d’achat   Partage du bien immobilier à l’achat  Bien au décès d’un des propriétaires (succession/héritage)
Achat au nom d’un seul partenaire
L’acte d’achat stipule qui est l’unique propriétaire du bien acheté à deux
Le concubin survivant (non propriétaire) peut être expulsé du logement, sauf en cas de contrat de location signé auparavant pour le protéger.
Indivision
Bien immobilier appartenant aux deux concubins à parts égales ou à répartition réelle
Acquéreur survivant en indivision avec les héritiers du défunt, sauf en cas de quote-part du défunt léguée au conjoint survivant (droits de succession de 60%)
 SCI
Bien immobilier appartenant aux deux partenaires, clauses protégeant chaque détenteur

- Les parts du conjoint décédé reviennent aux héritiers, sauf clause d’agrément refusant l’entrée de nouveaux associés dans la SCI.

- Si démembrement croisé de propriété, le conjoint survivant a l’usufruit de l’autre moitié des parts de la SCI (parts du conjoint décédé).

 Tontine
Bien immobilier appartenant aux deux partenaires, clauses protégeant chaque détenteur
- L'acquéreur survivant devient seul propriétaire (droits de succession de 60% pour un concubin)

- Le bien n’entre pas dans la succession du conjoint décédé (pas d’héritage possible).

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En résumé, il existe plusieurs façons d’acheter un bien immobilier à deux sans être mariés.

  • Si vous avez conclu un PACS avant le 1er janvier 2007 : tout bien acheté est indivis pour moitié (autre répartition possible, et vous pouvez aussi désigner l’un des conjoints unique propriétaire). Si votre PACS a été signé à partir du 1er janvier 2007, le régime de la séparation de biens s’applique, sauf condition modificative.
  • Si vous achetez en indivision, le bien appartient à parts égales aux deux concubins, sauf si vous faites une répartition réelle des parts de l’indivision (par exemple 60% et 40%).
  • Si vous achetez en SCI, cela engendrera un certain coût mais cela vous permettra aussi de poser un certain cadre, protecteur pour chacun des concubins en cas changement de situation.
  • Si vous optez pour la tontine afin d’éviter l’indivision, sachez que toute décision doit se faire à l’unanimité entre conjoints en cas de changement de situation (la justice ne peut intervenir). En cas de séparation, vous pouvez vendre le logement ou racheter la part du conjoint.

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