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L'achat immobilier avec un pacs

L'essentiel en quelques mots

Vous avez décidé d’acheter un bien immobilier avec votre moitié ? Félicitations ! Maintenant, il faut trancher la question du régime afin de finaliser votre achat immobilier avec Pacs : indivision ou séparation des biens ?

  • depuis 2007, c’est le régime de séparation des biens qui s’applique par défaut, avec ses avantages et ses inconvénients selon votre situation financière et les litiges possibles en cas de séparation ;
  • Le Pacs permet de profiter de divers avantages lors d’une acquisition immobilière, notamment des avantages fiscaux sur les droits de succession ;
  • il faut bien penser à rédiger un testament pour protéger le partenaire survivant en cas de décès de l’autre.
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L'achat immobilier avec un pacs

Comment ça marche le Pacs lors d’un achat immobilier ?

Le Pacs n’est pas une institution comme le mariage, mais un contrat : il est conclu entre deux personnes physiques non mariées et libres de fixer leurs modalités de vie commune. Qui dit contrat dit obligations légales, qui sont ici d’ordre public :

Cela ne signifie pas que, dans le cadre d’un achat immobilier, les deux partenaires sont automatiquement solidaires pour le remboursement de l’emprunt : tout dépend du régime choisi, séparation de biens ou indivision. À noter que la séparation des biens est le régime appliqué par défaut. Pour en changer, il faut en faire la demande avant le Pacs. 

Pacs : comment se répartit le patrimoine immobilier lors d’un achat ?

Tous vos achats immobiliers réalisés avant le Pacs sont considérés comme des biens propres et ne sont pas intégrés dans le cadre de la communauté des biens. En revanche, pour les propriétés acquises durant l’union, le régime applicable dépend de la date du Pacs :

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Astuce

Avant de signer l’acte de vente, vous pouvez déterminer avec précision les parts de chaque conjoint. Sur un tableau à deux colonnes, précisez les pourcentages de propriété et faites figurer le montant apporté par chacun grâce à un apport personnel, mais aussi la répartition des mensualités  du crédit. Ainsi, vous pouvez calculer le pourcentage de chacun et le mentionner dans l’acte d’achat.

Que choisir entre l'indivision et la séparation des biens pour un achat immobilier en étant Pacsé ?

Même si le régime de la séparation des biens s’applique automatiquement pour un achat immobilier avec Pacs, vous pouvez toujours opter pour l’indivision. C’est un régime assez similaire à celui du mariage :

Ainsi, s’il existe un écart de ressources financières au sein de votre couple, il peut être plus pertinent de vous orienter vers la séparation de biens :

Il peut être intéressant de rédiger une convention d’indivision ou de créer une SCI pour éviter les problèmes de reventes anticipées en cas de séparation. Cela permet de déterminer un cadre juridique propice pour conserver le bien immobilier.

Quels sont les avantages pour un couple Pacsé lors d’un achat immobilier ?

L’achat immobilier avec Pacs présente plusieurs avantages :

Achat immobilier avec Pacs : comment les banques réagissent-elles à ce profil emprunteur ?

Une demande d’achat immobilier avec un Pacs est-elle bien vue par les banques ? Gardez bien en tête qu’un organisme de crédit désire simplement s’assurer que vous rembourserez votre emprunt sur le long terme. Ainsi, votre régime matrimonial a beaucoup moins d’impact que vos revenus et leur stabilité.

Lorsque vous décidez d’acheter à deux, la banque ne va pas étudier la répartition du remboursement de la mensualité, puisque le remboursement de l’emprunt se fait grâce à un compte joint. Si vous décidez d’emprunter seul, mais que vous êtes Pacsés, votre partenaire peut se porter caution solidaire, ce qui permet d’étaler le risque sur deux personnes. Ainsi, en cas de défaut de paiement de votre mensualité, la banque peut se retourner contre deux personnes pour obtenir le remboursement de la mensualité concernée.

Autre avantage : les démarches de crédit sont souvent plus légères avec un partenaire Pacsé qu’avec un simple co-emprunteur. Vous devrez fournir moins de justificatifs et l’étude du dossier sera moins approfondie.

Que se passe-t-il en cas de séparation lors d’un achat immobilier en étant Pacsé ?

En cas de séparation après un achat immobilier avec Pacs, on distingue deux situations qui s’avèrent relativement simples :

Toutefois, les solutions sont plus complexes pour les biens achetés en commun sous le régime de la séparation des biens. Il faut commencer par définir les modalités de participation de chacun des Pacsés pour établir la part de chacun. Voici les deux options possibles :

Achat d’un bien avec un Pacs : que se passe-t-il  en cas d’un décès ?

Sans testament, le Pacs offre une protection mineure en cas de décès de l’un des partenaires. En effet, si la résidence principale du partenaire survivant appartenait au défunt (ou aux deux partenaires), la personne survivante ne peut y rester qu’une seule année. Passé ce délai, les ayants-droits peuvent demander le versement d’un loyer ou exiger la libération des lieux. 

Avec testament rédigé par les Pacsés, le partenaire survivant reçoit les droits sur le bien en héritage et sans devoir payer de droits de succession (sous réserve de ne pas léser les héritiers). Le régime appliqué par défaut est ici l’indivision avec les héritiers : il est possible de favoriser son conjoint par testament en augmentant les parts qui lui reviennent.

S’il n’y a pas d’enfants, le bien peut être entièrement légué au partenaire. Sinon, il faut respecter le principe des héritiers protégés : en effet, il n’est pas autorisé de déshériter l’un de ses enfants. Ils doivent recevoir une part minimum dans la succession de chacun de leurs parents. Cependant, pour protéger son partenaire, il reste possible de lui léguer l’usufruit correspondant à son pourcentage tandis que les enfants héritent de la nue-propriété. Ils bénéficieront ensuite de l’usufruit au décès du partenaire survivant.

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Achat immobilier avec Pacs : ce qu’il faut retenir

  • Depuis 2007, c’est le régime de la séparation des biens qui est appliqué par défaut pour le Pacs. Il reste possible d’opter pour l’indivision en faisant la demande avant la cérémonie.
  • Il n’est pas plus difficile d’emprunter avec un partenaire Pacsé, au contraire : les banques demandent à ce que votre partenaire se porte caution solidaire.
  • Le Pacs est un régime souple, il faut toutefois bien faire attention au niveau de protection du partenaire survivant en cas de décès de l’autre : un testament est plus que recommandé pour définir les modalités de partage des biens immobiliers avec les héritiers.

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