⏱L'essentiel en quelques mots
Vous louez en statut Loueur Meublé Non Professionnel et vous ne savez que choisir entre LMNP micro-BIC ou réel ? Choisir le bon régime fiscal est important pour réduire au maximum votre imposition puisqu’il détermine le montant des taxes à payer sur les revenus locatifs.
- Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % des charges, peu importe leur montant réel. Il est accessible jusqu’à 72 600 € de revenus annuels.
- Le régime réel permet de déduire le montant exact de ses charges, ce qui peut conduire à un déficit foncier et donc à une imposition nulle.
- Entre LMNP micro-BIC ou réel, il n’y a pas de meilleure solution que l’autre dans l’absolu. Tout dépend du montant des charges et de la valeur du bien immobilier. Le statut LMNP est généralement moins contraignant, mais avec également des exonérations d’impôts potentiellement inférieures.
Sommaire
Fiscalité LMNP : comment choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel ?
La fiscalité du LMNP est avantageuse. En mettant en location un logement meublé alors que ce n’est pas votre activité principale, vous pouvez obtenir le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce dernier permet de profiter d’avantages fiscaux intéressants puisque tous vos amortissements peuvent passer en charges, ce qui réduit votre bénéfice et par conséquent votre imposition. Vous devez toutefois choisir entre LMNP micro-BIC ou réel, deux régimes d’imposition qui présentent leurs propres caractéristiques.
Quelles sont les spécificités du régime micro-BIC ?
En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez prétendre à une imposition micro-BIC puisque vos revenus locatifs sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon les articles 34 à 35 A du Code général des impôts. Seulement 50 % de vos revenus locatifs sont ici soumis à l’impôt sur le revenu (ou 71 % pour un bien meublé de tourisme classé ou chambre d’hôtes).
C’est une particularité de la location meublée dans la mesure où la mise en location d’un bien vide ne permet un abattement forfaitaire que de 30 % sur ses revenus fonciers. Vous déclarez la totalité de vos recettes annuelles au moment de votre déclaration de revenus, et l’administration fiscale applique l’abattement forfaitaire correspondant.
Lorsque vous débutez votre activité, vous n’avez pas à choisir entre LMNP micro-BIC ou réel : le micro-BIC est le régime applicable par défaut. Vous y êtes éligible jusqu’à ce que le montant de vos loyers dépasse 72 600 € annuels (ou 176 200 € pour un bien meublé de tourisme classé ou chambre d’hôte). Après ce seuil, le régime réel s’applique automatiquement.
Bon à savoir
Il est possible d’opter pour l’imposition au régime réel même si vos revenus locatifs ne dépassent pas les 72 600 €, mais l’inverse n’est pas possible.
Les spécificités du régime réel
En ce qui concerne le régime réel, celui-ci offre la possibilité de déduire ses charges du montant total des revenus locatifs. Il existe en effet un certain nombre de charges que vous pouvez déduire de vos recettes locatives afin de diminuer votre assiette imposable, mais aussi amortir le prix d’achat du logement : c’est ce qu’on appelle l’amortissement comptable, une autre particularité de la location meublée.
Quelles sont les charges déductibles d'une location meublée ? Pour faire le choix entre LMNP micro-BIC ou réel, vous devez connaître et estimer le montant des charges liées à la mise en location du logement pour déterminer ce qui est le plus intéressant. Parmi les charges déductibles en LMNP, on retrouve notamment (liste non exhaustive) :
- les dépenses d’entretien du logement ;
- la taxe foncière ;
- la taxe d’habitation ;
- la contribution économique territoriale ;
- les frais de notaire ;
- les frais d’acquisition du bien ;
- les honoraires d’expert-comptable ;
- les intérêts d’emprunt.
Bon à savoir
Le régime réel simplifié s’applique pour les bailleurs qui perçoivent moins de 789 000 € de revenus locatifs par an, tandis que le régime réel normal s’applique au-delà.
Que choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel ? Nos exemples
L’imposition LMNP micro-BIC ou réel dépend tout d’abord de votre éligibilité à ces deux régimes, puis du montant des charges liées au bien. La valeur du bien immobilier et des meubles entre également en ligne de compte. Le calcul est donc unique pour chaque propriétaire et les situations changent : il n’y a pas une imposition plus intéressante que l’autre dans l’absolu ! La bonne nouvelle, c’est que si vous vous rendez compte en cours de route que vous n’avez pas choisi le bon régime fiscal, vous pouvez changer en envoyant votre demande au Service des impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février de l’année.
Exemple pour une location avec peu de charges
Prenons un exemple concret : vous avez acheté un bien immobilier que vous allez meubler et mettre en location. Les loyers perçus représentent un revenu annuel de 20 000 €. Vous estimez vos charges à 5 000 € réparties comme ceci : 3 500 € de frais et assurances et 1 500 € de taxes. Au total, vos revenus locatifs sont de 15 000 €. Alors, LMNP micro-BIC ou réel ?
Avec le régime micro-BIC, vous êtes seulement imposé sur la moitié de ces revenus grâce à l’abattement forfaitaire de 50 %, ce qui revient à 10 000 €. Avec le régime réel, votre imposition est calculée sur la totalité des revenus locatifs, desquels vous déduisez les charges déductibles, soit 15 000 €. Le micro-BIC est donc plus intéressant dans ce cas de figure.
Bon à savoir
Le choix du LMNP en micro-BIC permet également de minimiser les risques d’erreur et de limiter les frais de gestion.
Exemple pour une location avec des charges importantes
Autre exemple : vous mettez en location un bien meuble en LMNP, avec un total de revenus locatifs de 20 000 € annuels. Mais pour ce bien-ci, vous devez supporter de nombreuses charges (frais de notaire, travaux de réhabilitation, intérêts, etc.).
Au total, vous en avez pour 23 000 € de charges : vous êtes donc en déficit foncier, ce qui signifie que le montant de vos charges est supérieur à celui de vos revenus locatifs. Vous avez alors tout intérêt à choisir le régime réel puisque vous ne paierez alors pas d’impôts. En régime micro-BIC, vous auriez été imposé sur 50 % des revenus, à savoir 10 000 €.
Bon à savoir
Si vous optez pour le régime réel, notez aussi que les services d’un expert-comptable seront nécessaires pour amortir votre bien immobilier dans les règles de l’art (le gros œuvre ne s’amortit pas de la même façon que les travaux d’agencement intérieur, pareil pour les meubles). Une erreur pourrait entraîner un redressement fiscal, et il faut donc tenir compte du coût de l’expert-comptable dans le calcul global.
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