Comment fonctionne le régime réel en LMNP ?

Que faut-il savoir sur la fiscalité en LMNP ?

Le statut fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est rattaché à deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel. Lorsqu’un propriétaire décide de mettre un bien meublé en location (à un particulier ou en résidences services), c’est le régime micro-BIC qui s’applique par défaut. Il peut être conservé jusqu’à ce que les revenus locatifs du propriétaire-bailleur dépassent 72 600 € annuels. Après ce seuil, c’est la LMNP réel qui s’applique automatiquement.

Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % des charges (ou 71 % pour les locations de tourisme ou chambre d’hôtes), peu importe leur montant réel. Pour passer au régime réel, il faut en faire la demande auprès de l’Administration fiscale avant le 1er février de l’année civile. En effet, même en deçà des 72 600 € de revenus locatifs par an, il peut être intéressant de passer directement au réel si vous avez beaucoup de charges locatives. Ce régime induit toutefois davantage de démarches administratives, fiscales et comptables.

Quelles sont les conditions pour déclarer ses revenus sous le régime réel ?

À partir du moment où vous êtes éligible au statut LMNP, vous pouvez librement opter pour la LMNP réel. Ce régime est toutefois obligatoire si vos loyers encaissés sur l’année civile dépassent 72 600 €, à savoir que ce seuil est fixé sur les revenus des locations meublées perçus par votre foyer fiscal. Si vous êtes en indivision, les revenus doivent s’évaluer au prorata des parts de chaque foyer fiscal dans l’indivision.

La LMNP en régime réel se divise ensuite en 2 catégories :

• le régime réel simplifié : pour des recettes imposables annuelles comprises entre 72 600 € et 247 000€. Le bailleur doit fournir une comptabilité claire et conserver tous les justificatifs relatifs aux loyers et aux charges du bien ;
• le régime réel normal : pour toute recette locative excédant 247 000 €. Le propriétaire doit aussi tenir une comptabilité et procéder à l’inventaire du mobilier une fois par an.

Exemple de LMNP sous régime réel

Prenons un exemple concret du LMNP au réel. Vous louez un appartement meublé sous le statut LMNP. Vos revenus locatifs sont de 6 600 € par an. Les charges supportées dans l’année sont les suivantes :

• 833 € d’intérêts d’emprunt et frais de dossier ;
• 402 € de travaux et d’entretien ;
• 250 € d’achats de mobilier ;
• 600 € de charges de copropriété ;
• 353 € de taxes et impôts ;
• 462 € d’honoraires pour le gestionnaire ;
• 1 200 € de frais de comptabilité.

Le tout donne un total de 4 100 € de charges annuelles. Le LMNP réel vous permet d’être imposé sur une assiette imposable de 2 500 € seulement (6 600 - 4 100), alors que l’imposition aurait été basée sur un revenu de 3 300 € en micro-BIC (50 % de 6 600).

Que faut-il savoir sur le régime réel simplifié ?

La LMNP en régime réel simplifié définit le bénéfice taxable en fonction des règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces recettes regroupent les loyers HT, que ces derniers soient encaissés ou non, ainsi que les provisions pour charges mentionnées dans le contrat de location. Les recettes accessoires sont également incluses. Le bénéfice taxable est ensuite calculé avec la formule suivante :

Bénéfice taxable = recettes annuelles - charges et amortissements déductibles.

Concernant l’amortissement, il s’agit d’inscrire la perte de valeur d’un bien pour une année déterminée et d’étaler le coût de ce dernier sur sa durée d’utilisation prévue. La LMNP en réel simplifié permet de déduire les amortissements suivants (sous réserve qu’ils soient inscrits à l’actif) :

• amortissement des locaux ;
• amortissement du matériel et du mobilier ;
• amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.

À quel moment faut-il déclarer le régime réel normal ?

Lorsque vous réalisez une première mise en location meublée, vous devez obligatoirement le déclarer au greffe du tribunal de commerce via l’envoi d’une déclaration P0i dans les 15 jours qui suivent votre début d’activité. Il est possible sur cette déclaration de choisir le régime LMNP réel. Cette option s’applique sur 2 ans et vous pouvez la choisir dès votre première année d’activité.

Mais si vous avez d’abord opté pour le micro-BIC, vous pouvez parfaitement demander le changement à l’administration fiscale en envoyant votre demande au Service des impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février de l’année.

Les obligations déclaratives et comptables

Concernant la déclaration des revenus LMNP en régime réel, vous devez envoyer la déclaration n° 2031 par télétransmission au centre des impôts des entreprises auquel est rattaché votre bien. Cette télédéclaration comprend les annexes ci-dessous :

• annexe n° 2033-A : bilan simplifié avec mention des créances et des dettes constatées à la clôture de l’exercice ;
• annexe n° 2033-B : compte de résultat simplifié de l’exercice avec 2 rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) ;
• annexe n° 2033-C : tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values.
• annexe n° 2033-D : relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables ;
• annexe 2033-E : tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l'exercice.

Quels sont les avantages du régime réel ?

Premier avantage du LMNP réel : la possibilité d’être exonéré d’impôts la première année grâce à tous les frais d’acquisition. Pour tous les propriétaires-bailleurs qui supportent de lourdes charges, c’est une façon de réduire son assiette imposable, voire de ne pas payer d’impôts en cas de déficit foncier (le montant des charges est alors supérieur aux revenus locatifs).

Ce régime d’imposition permet également d’amortir la valeur du logement, c’est-à-dire déduire 2,5 à 3 % de la valeur du bien sur une trentaine d’années. À titre d’exemple, sur un logement acheté 300 000 €, vous pouvez amortir entre 7 000 et 8 000 € en charges par an. Il faut alors ici réaliser un tableau d’amortissement par composant puisque les travaux de gros œuvre ne sont pas amortis de la même manière que les meubles. Le recours aux services d’un expert-comptable peut alors être nécessaire.

Résultat : avec la déduction de toutes les charges et l’amortissement de la valeur du logement, le mobilier et les travaux lourds, le LMNP réel permet d’avoir un résultat faible pendant au moins 10 ans, voire de ramener ce résultat à zéro pour ne payer aucun impôt sur les revenus locatifs !

Les inconvénients du LMNP sous régime réel

La LMNP réel n’a évidemment pas que des avantages. Parmi les principaux inconvénients de ce régime d’imposition, on retrouve :

• plus de risques : risque de non-renouvellement du bail en meublé, biens souvent plus chers sur le marché et montage patrimonial plus compliqué ;
• réduction de la base imposable plus que des impôts payés : le LMNP au réel permet de réduire ou d’annuler la base imposable de vos loyers. Toutefois, vous n’allez pas diminuer les impôts de vos autres revenus (revenus du travail, capitaux, etc.). Pour les contribuables avec des niveaux élevés d’impôts, il peut être préférable de se tourner vers du Pinel ;
• absence de liquidité : si vous décidez d’investir en LMNP dans des résidences avec services (EHPAD ou résidence de tourisme), il est beaucoup plus difficile de revendre ce type de bien qu’un appartement classique en centre-ville ;
• fiscalité des assurances décès et invalidité : composante importante d’un achat immobilier, l’assurance décès ou invalidité couvre l’emprunteur en indemnisant le capital restant dû aux ayants droit. Mais en LMNP réel, cette indemnité est un produit exceptionnel qui fait donc augmenter votre base imposable et donc vos impôts.