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Fiscalité du statut LMNP : comment ça marche ?

L'essentiel en quelques mots

La fiscalité du statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP présente de nombreux avantages. Pour pouvoir y prétendre, le propriétaire d’un local à usage d’habitation doit respecter des critères d’éligibilité.

  • Le loueur en LMNP est inscrit au répertoire Sirene du greffe du tribunal de commerce.
  • Les recettes encaissées sur une année sont plafonnées à moins de 23 000 € et ne dépassent pas les autres revenus nets du foyer fiscal.
  • Grâce au régime du micro-BIC, le LMNP bénéficie d’un abattement de 50 % de ses recettes.
  • Toutefois, il peut opter pour le régime d’imposition au réel afin de déduire ses charges effectives ainsi que l’amortissement du prix d’achat du logement. Il a le droit aussi de reporter ses déficits pendant dix ans.
  • La location meublée non professionnelle est exonérée de TVA et la plus-value en cas de cession du bien est soumise au régime des plus-values des particuliers.
Fiscalité LMNP
Fiscalité du statut LMNP : comment ça marche ?

LMNP : quelles sont les conditions pour être éligible ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux du statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez remplir plusieurs conditions relatives :

La qualité de location meublée est reconnue lorsque le bailleur met à disposition du locataire, un logement avec tous les éléments mobiliers indispensables à une location normale : literie, table et chaises, plaques de cuisson, frigo, etc.

Les montants encaissés annuellement sont limités à moins de 23 000 € et doivent demeurer inférieurs aux autres revenus nets du foyer fiscal (traitement et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux).

Si vous remplissez tous les critères précédents, vous êtes éligible au statut de LMNP. Toutefois, il vous reste quelques formalités préalables à accomplir et notamment, l’inscription au répertoire Sirene du greffe du tribunal de commerce. L’activité de LMNP est, en effet, considérée comme une opération commerciale soumise à l’impôt sur le revenu, mais aussi aux impôts directs locaux tels que :

 

Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP ?

Le statut du LMNP relève, en fiscalité, des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC qui comportent trois catégories : les régimes de la microentreprise, du réel simplifié et du réel normal. Vous pouvez opter, chaque année, avant le 1er février pour un régime supérieur à celui dont vous dépendez.

En fonction de votre situation et de vos choix en matière fiscale, vous pouvez profiter de certains avantages, comme :

Comment sont imposés les loyers en LMNP ?

Les loyers encaissés sous le statut de loueur meublé non professionnel sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.

Les montants à inclure dans votre déclaration d'impôts pour la partie recette comprennent :

Le régime micro-BIC

En tant que loueur meublé non professionnel, le régime d’imposition en micro-BIC s’applique de plein droit puisque le montant des recettes doit être inférieur à :

Vos revenus sont à inscrire sur la déclaration n2042-C-PRO des professions non salariées. Ils font alors l’objet d’un abattement forfaitaire de 50 % ou de 305 € minimum. Ce dernier s’élève à 71 % pour les chambres d’hôtes ou les meublés de tourisme classés.

En d’autres termes, seule la moitié des loyers encaissés est soumise au barème de l’impôt sur le revenu.

Le régime réel

En matière de fiscalité, la personne en LMNP peut se tourner vers le régime réel simplifié ou normal. En plus de la déclaration complémentaire des revenus n2042-C-PRO, vous êtes tenu de remplir un formulaire 2031, impôt sur le revenu BIC.

Toutes vos charges sont déductibles si elles correspondent à la définition suivante :

De plus, le loueur meublé non professionnel a la possibilité d’inscrire son bien à l’actif immobilisé de son bilan et de déduire ainsi l’amortissement du prix d’achat de son logement. C’est un moyen de constater, chaque année, la perte de valeur de l’immeuble dû au temps ou à l’usage. Toutefois, le montant de déduction est plafonné à la différence entre les loyers perçus et les charges payées. Les amortissements non déduits restent cependant reportables ultérieurement.

Les règles de fiscalité autorisent le LMNP à reporter un déficit pendant dix ans, mais uniquement sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle.

Régime micro-bic ou réel : comment choisir ?

Afin de choisir au mieux entre le régime micro-bic et le régime réel, voici 2 exemples qui illustrent chacune de ces options :

Exemple de calcul pour le régime micro-bic

Pour mieux comprendre, prenons cet exemple.

Néanmoins, si vos frais représentent plus de 50 % de vos recettes, vous pouvez opter pour le régime réel et déduire chaque année les charges effectivement supportées.

Exemple de calcul pour le régime réel

Vous détenez un appartement d’une valeur de 200 000 €. Le taux d’amortissement communément admis est de 2 % par an, soit 4 000 €. Vous louez votre bien pour 1 000 € de loyer et 150 € de charges locatives. Sur l’année, il vous rapporte 13 800 €.

À partir de cet exemple, nous allons analyser quatre niveaux de charges différents.

Montant déductible

1er cas

2e cas

3e cas

4e cas

Loyers

13 800 €

13 800 €

13 800 €

13 800 €

Charges réelles déductibles

1 000 €

5 000 €

10 000 €

15 000 €

Amortissement déductible pour l'année en cours

4 000 €

4 000 €

3 800 €
(13 800 - 10 000)

0 €
(13 800 - 15 000)

Montant total déductible au régime réel pour l'année en cours

5 000 €
(1 000 + 4 000)

9 000 €
(5 000 + 4 000)

13 800 €
(10 000 + 3 800)

15 000 €
(15 000 + 0)

Régime réel : montant imposable pour l'année en cours

8 800 €
(13 800 - 5 000)

4 800 €
(13 800 - 9 000) 

0 €
(13 800 - 13 800)

0 €
(13 800 - 5 000)

Régime réel : montant du déficit reportable sur l'année N+1

0 €

0 €

0 €

1 200 €
(13 800 - 15 000)

Régime réel : montant de l’amortissement reportable sur l'année N+1

0 €

0 €

200 €
(4 000 - 3 800)

4 000 €
(4 000 - 0)

Régime micro-bic : montant imposable pour l'année en cours (abattement de 50 %)

6 900 €

6 900 €

6 900 €

6 900 €

Simulation à titre indicatif réalisée en 2023.

A noter : les revenus des LMNP sont également soumis aux prélèvements sociaux.

💡

LMNP et TVA : ce qu’il faut savoir

La fiscalité des LMNP en matière de TVA est soumise au principe d’exonération des locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières des logements meublés ou garnis, à usage d’habitation.

Revente LMNP : quelle est la fiscalité en cas de plus-value immobilière ?

Si vous réalisez une cession en tant que LMNP, la plus-value est régie par le régime des plus-values privées et imposée au taux de 19 %, majoré de 17,20 % de prélèvements sociaux.

Elle correspond à la différence entre le prix de vente et celui d’acquisition et bénéficie d’un abattement selon la durée de détention du bien.

Pour l’impôt sur le revenu, celui-ci s’élève à :

Au-delà, votre logement est exonéré de l’imposition sur la plus-value immobilière.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement se calcule ainsi :

L’exonération intervient donc après 30 ans.

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