Fiscalité du statut LMNP : comment ça marche ?

LMNP : quelles sont les conditions pour être éligible ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux du statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez remplir plusieurs conditions relatives :

• à l’aménagement du bien ;
• aux prestations incluses ;
• au montant des loyers perçus ;
• à la part des recettes dans les revenus du foyer fiscal.

La qualité de location meublée est reconnue lorsque le bailleur met à disposition du locataire, un logement avec tous les éléments mobiliers indispensables à une location normale : literie, table et chaises, plaques de cuisson, frigo, etc.

Les montants encaissés annuellement sont limités à moins de 23 000 € et doivent demeurer inférieurs aux autres revenus nets du foyer fiscal (traitement et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux).

Si vous remplissez tous les critères précédents, vous êtes éligible au statut de LMNP. Toutefois, il vous reste quelques formalités préalables à accomplir et notamment, l’inscription au répertoire Sirene du greffe du tribunal de commerce. L’activité de LMNP est, en effet, considérée comme une opération commerciale soumise à l’impôt sur le revenu, mais aussi aux impôts directs locaux tels que :

• la CFE (cotisation foncière des entreprises) ;
• et la taxe foncière sur les propriétés bâties.

 

Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP ?

Le statut du LMNP relève, en fiscalité, des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC qui comportent trois catégories : les régimes de la microentreprise, du réel simplifié et du réel normal. Vous pouvez opter, chaque année, avant le 1er février pour un régime supérieur à celui dont vous dépendez.

En fonction de votre situation et de vos choix en matière fiscale, vous pouvez profiter de certains avantages, comme :

• l’abattement de 50 % de vos revenus ;
• l’amortissement de votre bien ;
• le report des déficits.

Comment sont imposés les loyers en LMNP ?

Les loyers encaissés sous le statut de loueur meublé non professionnel sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC.

Les montants à inclure dans votre déclaration d'impôts pour la partie recette comprennent :

• les loyers ;
• les charges facturées à votre locataire ;
• les indemnités d’assurance pour loyers impayés reçus en cas de défaillance du locataire.

Le régime micro-BIC

En tant que loueur meublé non professionnel, le régime d’imposition en micro-BIC s’applique de plein droit puisque le montant des recettes doit être inférieur à :

• 72 600 € hors taxes pour les locaux d’habitation meublés ;
• 176 200 € hors taxes pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.

Vos revenus sont à inscrire sur la déclaration n^o 2042-C-PRO des professions non salariées. Ils font alors l’objet d’un abattement forfaitaire de 50 % ou de 305 € minimum. Ce dernier s’élève à 71 % pour les chambres d’hôtes ou les meublés de tourisme classés.

En d’autres termes, seule la moitié des loyers encaissés est soumise au barème de l’impôt sur le revenu.

Le régime réel

En matière de fiscalité, la personne en LMNP peut se tourner vers le régime réel simplifié ou normal. En plus de la déclaration complémentaire des revenus n^o 2042-C-PRO, vous êtes tenu de remplir un formulaire 2031, impôt sur le revenu BIC.

Toutes vos charges sont déductibles si elles correspondent à la définition suivante :

• elles sont réalisées dans l’intérêt direct de l’activité ;
• elles sont effectives et vous disposez des justificatifs nécessaires pour l’attester ;
• elles sont comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

De plus, le loueur meublé non professionnel a la possibilité d’inscrire son bien à l’actif immobilisé de son bilan et de déduire ainsi l’amortissement du prix d’achat de son logement. C’est un moyen de constater, chaque année, la perte de valeur de l’immeuble dû au temps ou à l’usage. Toutefois, le montant de déduction est plafonné à la différence entre les loyers perçus et les charges payées. Les amortissements non déduits restent cependant reportables ultérieurement.

Les règles de fiscalité autorisent le LMNP à reporter un déficit pendant dix ans, mais uniquement sur les revenus provenant de la location meublée non professionnelle.

Régime micro-bic ou réel : comment choisir ?

Afin de choisir au mieux entre le régime micro-bic et le régime réel, voici 2 exemples qui illustrent chacune de ces options :

Exemple de calcul pour le régime micro-bic

Pour mieux comprendre, prenons cet exemple.

• Vous louez une maison pour un loyer de 1 300 € et 100 € de charges locatives.
• Pour l’entretien de votre bien, vous avez dépensé 2 500 €.
• Sur une année complète, votre logement vous rapporte 16 800 €.
• L’abattement de 50 % du régime micro-BIC vous permet de déduire 8 400 € de vos revenus et non seulement 2 500 €.
• Ce régime est donc avantageux dans votre situation.

Néanmoins, si vos frais représentent plus de 50 % de vos recettes, vous pouvez opter pour le régime réel et déduire chaque année les charges effectivement supportées.

Exemple de calcul pour le régime réel

Vous détenez un appartement d’une valeur de 200 000 €. Le taux d’amortissement communément admis est de 2 % par an, soit 4 000 €. Vous louez votre bien pour 1 000 € de loyer et 150 € de charges locatives. Sur l’année, il vous rapporte 13 800 €.

À partir de cet exemple, nous allons analyser quatre niveaux de charges différents.

Montant déductible	1er cas	2e cas	3e cas	4e cas
Loyers	13 800 €	13 800 €	13 800 €	13 800 €
Charges réelles déductibles	1 000 €	5 000 €	10 000 €	15 000 €
Amortissement déductible pour l'année en cours	4 000 €	4 000 €	3 800 € (13 800 - 10 000)	0 € (13 800 - 15 000)
Montant total déductible au régime réel pour l'année en cours	5 000 € (1 000 + 4 000)	9 000 € (5 000 + 4 000)	13 800 € (10 000 + 3 800)	15 000 € (15 000 + 0)
Régime réel : montant imposable pour l'année en cours	8 800 € (13 800 - 5 000)	4 800 € (13 800 - 9 000)	0 € (13 800 - 13 800)	0 € (13 800 - 5 000)
Régime réel : montant du déficit reportable sur l'année N+1	0 €	0 €	0 €	1 200 € (13 800 - 15 000)
Régime réel : montant de l’amortissement reportable sur l'année N+1	0 €	0 €	200 € (4 000 - 3 800)	4 000 € (4 000 - 0)
Régime micro-bic : montant imposable pour l'année en cours (abattement de 50 %)	6 900 €	6 900 €	6 900 €	6 900 €

Simulation à titre indicatif réalisée en 2023.

• Dans le premier cas, le niveau des charges effectives est faible et le régime micro-BIC est plus avantageux.
• Dans le second exemple, le régime réel est plus intéressant car il permet de prendre en compte l’amortissement du bien pour l'année en cours.
• Dans le troisième cas, le régime réel est également plus avantageux car les charges sont élevées, ce qui ne permet pas de déduire la totalité de l'amortissement sur l'année en cours. Dans ce cas, le reliquat est reporté sur l'année suivantes, sans limite de durée.
• Dans le quatrième exemple, les charges sont supérieures aux recettes. Le loueur meublé non professionnel a donc tout intérêt à choisir le régime réel. Il aura donc le droit de reporter à la fois son déficit dans une limite de dix ans et la totalité de l’amortissement non constaté sur les années suivantes.

A noter : les revenus des LMNP sont également soumis aux prélèvements sociaux.

Revente LMNP : quelle est la fiscalité en cas de plus-value immobilière ?

Si vous réalisez une cession en tant que LMNP, la plus-value est régie par le régime des plus-values privées et imposée au taux de 19 %, majoré de 17,20 % de prélèvements sociaux.

Elle correspond à la différence entre le prix de vente et celui d’acquisition et bénéficie d’un abattement selon la durée de détention du bien.

Pour l’impôt sur le revenu, celui-ci s’élève à :

• 6 % par an après la cinquième année de détention et jusqu’à la 21e ;
• et 4 % pour la 22e année.

Au-delà, votre logement est exonéré de l’imposition sur la plus-value immobilière.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement se calcule ainsi :

• 1,65 % par an après la cinquième année de détention et jusqu’à la 21e ;
• 1,60 % la 22e année ;
• 9 % pour les suivantes.

L’exonération intervient donc après 30 ans.