Avantages LMNP : quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP ?

LMNP : rappel du principe de la Location Meublée Non professionnelle

La LMNP est un statut avantageux. Assez simple à mettre en place, il demande tout de même une bonne connaissance de ses mécanismes pour l’utiliser.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un statut qui s’applique aux propriétaires mettant un bien meublé en location. Il dispose d’un régime fiscal qui offre de nombreux avantages pour réduire sa base imposable. C’est un dispositif de défiscalisation extrêmement simple, qui est accessible sous réserve :

• d’acheter un bien immobilier ;
• de le meubler ;
• de le mettre à la location avec un bail meublé.

Les régimes fiscaux du LMNP

En LMNP, il faut choisir entre deux régimes fiscaux que sont le régime forfaitaire micro-BIC ou le régime réel :

• Le régime fiscal forfaitaire ou micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes de locations meublées classiques ou de 71 % pour les meublés de tourisme ou chambres d’hôtes. Le régime micro des locations meublées s’applique lorsque le montant de vos recettes annuelles ne dépasse pas 72 600 €, mais ne permet pas de créer de déficits fonciers.
• Le régime réel autorise la déduction de l’ensemble de vos charges, dont les intérêts d’emprunts, les amortissements, les frais de gestion ainsi que toutes autres dépenses liées à l’activité de loueur en LMNP. Le régime réel s’applique lorsque le montant de vos recettes annuelles dépasse 72 600 € ou, à défaut, sur simple demande auprès de l’administration fiscale. Il permet également de créer un déficit foncier qui peut être reporté durant dix ans.

Les avantages du statut LMNP

Voici les différents atouts du statut de loueur meublé non professionnel.

Création du statut et démarches administratives simplifiées

Les démarches administratives à réaliser pour obtenir le statut de LMNP sont simples comparées à celles nécessaires pour créer une société.

Il suffit de :

• remplir le formulaire p0i sur le guichet unique en ligne de l’INPI. C’est ici que vous choisissez entre les deux régimes fiscaux.
• recevoir un numéro SIRET pour votre activité.
• réaliser une déclaration LMNP auprès de l’administration fiscale.

Un impôt sur la plus-value optimisé

La plus-value est créée au moment de la revente d’un bien immobilier loué meublé sous le statut de LMNP. Elle correspond à la différence positive entre le prix d’achat et le prix de vente.

Un impôt s’applique aux plus-values immobilières. Dans le cadre de la LMNP, l’imposition est de 19 %. S’y ajoute un prélèvement forfaitaire de 17,2 %.

Le principal avantage du statut LMNP est que les amortissements réalisés pendant la durée de détention de votre bien ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value, contrairement aux autres ventes immobilières. Cela représente un atout financier significatif

LMNP : les avantages liés au régime micro-bic

Le régime micro-BIC est le régime de base du LMNP. Il existe pour simplifier au maximum la comptabilité du loueur meublé non professionnel.

Un abattement fiscal sur les recettes locatives

Si vous avez choisi le régime du micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs. Cet abattement est de 50 % pour les locations longues et de 71 % pour la location meublée saisonnière.

Une déclaration simplifiée

Le régime micro-BIC est destiné à faciliter les démarches comptables des particuliers. L’abattement automatique permet de ne pas avoir à tenir une comptabilité très poussée. Le propriétaire LMNP n’a pas besoin de comptable, il lui suffit d’additionner ses loyers sur l’année civile et de rentrer le montant dans sa déclaration de revenus. L’administration fiscale applique d’elle-même l’abattement.

LMNP : les avantages fiscaux liés au régime réel

En choisissant le régime réel, la comptabilité est plus complexe à établir. Ce régime présente toutefois des avantages fiscaux encore plus intéressants s’il est correctement utilisé. Il peut vous permettre de ne pas payer d’impôts sur vos loyers pendant plusieurs années.

La déduction des charges

Le régime réel simplifié permet au propriétaire bailleur de déclarer toutes les charges liées à la location. Il peut s’agir :

• des intérêts du prêt ;
• des charges de syndic ;
• des honoraires d’une agence immobilière pour la gestion locative ;
• des frais d’entretien ;
• des factures de réparation ;
• des honoraires de l’expert-comptable.

L’amortissement comptable du logement

Il est également possible de pratiquer des amortissements en LMNP. En d’autres termes, il s’agit de pouvoir déduire des revenus locatifs une partie du prix du logement acquis. Grâce au statut LMNP il est ainsi possible d’amortir la totalité de l’investissement locatif :

• jusqu’à une durée de trente ans pour l’immobilier ;
• et de sept ans concernant les meubles.

Cet amortissement du logement s’ajoute à la déduction des autres charges liées au logement ainsi que des intérêts d’emprunts.

Une réduction d’impôts sur les loyers perçus

Grâce à ces différents mécanismes, il est possible d’obtenir une importante réduction d’impôt appliquée aux revenus des loyers. Les premières années, il n’est pas rare de bénéficier d’une absence d’imposition.

Il semble donc particulièrement avantageux de louer un bien meublé. En effet, la location nue ne permet d’obtenir ces avantages. Le loueur d’un logement nu paiera plus d’impôt sur ses locations que le loueur sous statut LMNP.

Le report du déficit foncier

Le déficit foncier correspond à la situation où les charges du bailleur sont supérieures à ses revenus locatifs. Dans ce cas, il est possible de diminuer son imposition. La part de charge supérieure aux loyers peut être déduite des impôts.

La déduction du déficit foncier est plafonnée à 10 700 €, mais elle peut être reportée d’une année sur l’autre pendant dix ans. Créer du déficit foncier en LMNP permet de ne pas payer d’impôt sur le revenu pendant plusieurs années.

LMNP : les avantages liés à l’investissement dans une résidence de services

La LMNP permet d’investir dans des résidences de services (résidence de tourisme, étudiante ou senior par exemple). Il est alors possible de récupérer la TVA, dans certaines conditions.

Récupérer la TVA

Dans le cadre d’une LMNP en résidence de service, il est possible de récupérer la totalité de la TVA du bien immobilier, soit 20 %. La seule condition est que vous soyez le premier propriétaire du logement et que vous confiez la gestion locative à un professionnel pendant neuf ans.

Attention, pour procéder à la récupération de la TVA, le logement mis en location meublée devra au minimum disposer de trois services parmi :

• une cafétéria ou un service de restauration ;
• un accueil ;
• la fourniture de linge ;
• l’entretien des locaux.

Déléguer la gestion locative

La gestion locative permet de mettre votre bien immobilier à la charge d’une société d’exploitation professionnelle. Le gestionnaire s’engage alors à vous verser vos loyers et à s’occuper de votre activité de location en échange d’un bail commercial de neuf à onze ans.

L’agence de gestion locative facilite la gestion quotidienne des propriétaires bailleurs en permettant :

• d’assurer une sécurité financière en collectant les loyers auprès des locataires ;
• louer plus facilement le bien immobilier ;
• de gérer les éventuels litiges ;
• d’être à jour sur les tâches administratives et les réglementations.

Un remaniement des avantages fiscaux du LMNP est-il à envisager dans les années à venir ?

La loi de finance 2024 est venue apporter des réductions significatives des avantages fiscaux pour les loueurs de locations saisonnières. L’objectif est de ne plus favoriser la location de courte durée, notamment via les plateformes en ligne comme Airbnb ou Booking.

La suppression des avantages liés à la plus-value avait été discutée pendant l’adoption de la loi de finance, mais elle n’a pas été retenue.