⏱L'essentiel en quelques mots
Avant de réaliser un investissement locatif, vous cherchez plus d’informations sur les statuts existants et notamment sur les dispositifs fiscaux.
Pour avoir le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) et bénéficier des avantages fiscaux relatifs, il vous faut :
- présenter des recettes locatives (loyers et charges comprises) annuelles inférieures à 23 000 € ou représentant au total moins de 50 % des revenus du foyer fiscal ;
- opter pour un régime fiscal : micro-BIC ou réel simplifié. Les deux ont des avantages différents (50 % d’abattement sur les revenus imposables pour le premier, déduction des charges (travaux, taxes, intérêts…) pour le second) ;
- remplir les critères du régime ou du dispositif fiscal choisi. Par exemple : ne pas dépasser 72 600 € pour des locations meublées classiques ou 176 200 € pour des locations meublées touristiques si vous choisissez le régime micro-BIC.
Sommaire
Quels sont les plafonds des revenus locatifs en LMNP ?
Le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) s’adresse aux particuliers désireux de louer leur bien sans en faire leur métier (à la différence du LMP (loueur de meublé professionnel). Il présente des avantages fiscaux intéressants, qui prennent la forme de réduction d’impôts.
Il convient de remplir certaines conditions et notamment de ne pas dépasser deux limites en tant que LMNP spécifiques : le plafond des revenus locatifs et le plafond du régime fiscal.
Pour obtenir et garder le statut de LMNP, il vous faut respecter certains critères stipulés par le code général des impôts. À savoir :
- les revenus annuels générés par votre location meublée doivent être inférieurs à 23 000 €. Le montant s’entend loyers et charges comprises ;
- ces recettes ne doivent pas représenter plus de 50 % du total des autres revenus imposables du foyer fiscal.
Il n'est pas obligatoire de remplir les deux conditions précédentes pour avoir le statut de LMNP, seule l’une des deux est exigée.
Ainsi vos recettes locatives peuvent être supérieures à 23 000 €, mais elles ne doivent pas alors représenter plus de 50 % des revenus de votre foyer. Sinon vous basculez dans le statut de LMP.
Les revenus issus d’un bien immobilier meublé ne sont pas fonciers, comme le sont ceux des locations nues. Ils font partie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le montant de vos recettes locatives va déterminer votre régime fiscal (micro-BIC ou réel simplifié) et conditionner les avantages, auxquels vous pouvez prétendre.
Les plafonds fiscaux en LMNP au régime micro-BIC
Les plafonds de loueur de meublé non professionnel à ne pas dépasser avec un régime micro-BIC sont les suivants :
- 72 600 € pour les locations meublées classiques ;
- 176 200 € pour les locations meublées de tourisme ou des chambres d’hôte.
Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire appliqué sur vos revenus imposables :
- de 50 % pour les locations meublées classiques ;
- de 71 % pour les locations meublées de tourisme.
Voici en exemple les avantages fiscaux possibles en statut LMNP avec un plafond de 23 000 € respecté et un régime micro-BIC :
Si vous percevez un total annuel de 10 000 € de recettes locatives, vous bénéficiez d’un abattement :
- de 5 000 € sur vos revenus imposables si vous louez un meublé classique ;
- de 7 100 € sur vos revenus imposables si vous louez un meublé de tourisme ou des chambres d’hôtes.
Les plafonds fiscaux en LMNP au régime réel simplifié
Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 72 500 € et inférieurs à 247 000 €, vous dépendez automatiquement du régime réel simplifié. Vous pouvez aussi opter volontairement pour ce régime fiscal, plutôt que pour le micro-BIC, si vous souhaitez déduire des charges ou amortir votre bien.
Le régime réel simplifié vous permet de décompter les frais et les charges liés au logement (travaux de rénovation, intérêts d’emprunt, assurances…). Cette fiscalité tient compte également de l’amortissement du bien et du mobilier, c’est-à-dire de la perte de valeur due à l’usure du temps et à l’utilisation. La durée de l’amortissement devient une charge déductible de vos revenus locatifs. Le calcul de la quote-part d’amortissement déductible s’avère assez complexe. La quote-part ne peut pas excéder le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées.
Par exemple :
Si la valeur du logement équivaut à 150 000 € (base de l’amortissement) et que vous appliquez un taux d’amortissement de 2 %. Le montant annuel de l’amortissement s’élève à 3 000 €. Vous percevez sur l’année 10 000 € de loyers et vous déduisez 8 000 € de charges. Le maximum de l’amortissement que vous pourrez déduire sera donc 2 000 € (et non les 3 000 €), soit total des loyers (10 000 €) - total des charges (8 000 €) = 2 000 €.
Avec le régime réel simplifié, il convient de joindre un bilan comptable simplifié. Le recours à un expert-comptable est fortement recommandé.
Voici un exemple des avantages fiscaux possibles en statut LMNP avec un régime réel simplifié :
Vous percevez 18 000 € de recettes locatives. Vous pouvez déduire de ces revenus différentes charges, comme :
- 2 000 € pour les intérêts d’emprunt ;
- 500 € pour la taxe foncière ;
- 500 € pour l’assurance ;
- 2 000 € pour l’amortissement des frais de notaires ;
- 2 500 € pour l’entretien et les travaux.
Soit un total de 7 500 € de charges.
La quote-part d’amortissement s’élève à 3 000 €. Vous êtes donc imposable sur : 18 000 € (total des recettes) - 7 500 € de charges - 3 000 € d’amortissement = 7 500 €.
Si vous aviez opté pour le régime micro-BIC, vous seriez imposable sur 9 000 € de recettes (soit les 50 % restant suite à l’abattement fiscal).
Le régime réel simplifié est intéressant dès lors que les dépenses liées au logement sont supérieures à plus de la moitié des recettes locatives.
Quels sont les plafonds fiscaux pour Censi-Bouvard en LMNP
Le statut de LMNP peut se cumuler avec la loi Censi-Bouvard, qui offre deux avantages fiscaux :
- une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition ou de revient pendant 9 ans pour un investissement immobilier plafonné à 300 000 € effectué dans une résidence de services neuve ou rénovée (résidences destinées aux étudiants, aux personnes âgées ou aux personnes handicapées) ;
- une récupération de la TVA sur le montant de l’investissement.
Est-il possible de revendre un bien en LMNP Censi-Bouvard avant 9 ans ?
En revendant un bien en LMNP Censi-Bouvard avant les 9 ans, vous perdez la réduction d’impôt et vous êtes tenu de rembourser l’avantage fiscal perçu.
Il existe cependant des exceptions. Une revente sans sanction n’est possible qu’en cas d’invalidité, de perte d’emploi, d’expropriation ou de décès.
Le projet de loi de finances pour 2023 ne traite pas du dispositif Censi-Bouvard. Celui-ci ne prend donc en compte que les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022.
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