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Comment annuler la vente en viager ?

L'essentiel en quelques mots

Le viager consiste pour un vendeur, ou crédirentier, à céder un logement à un acheteur, ou débirentier. La vente se conclut en échange d’un capital, appelé bouquet, versé le jour de la vente, et d’une rente viagère versée mensuellement.

Le contrat de vente en viager se conclut en grande majorité dans le cadre d’un viager occupé. À la différence du viager libre, le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation et occupe le logement.

La particularité de cette vente est qu’elle repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le crédirentier ni le débirentier ne connaît le coût du bien. Le montant de l’acquisition demeure aléatoire puisqu’il dépend du décès de crédirentier qui est, par nature, imprévisible.

Un contrat en viager pour lequel l’aléa est absent peut être annulé. C’est, par ailleurs, le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de la vente, décède dans les 20 jours qui suivent.

Un ensemble de situations peuvent également conduire à l’annulation d’une vente en viager : une suspicion de donation, le non-consentement du conjoint ou un défaut de paiement.

Annulation vente en viager
Comment annuler la vente en viager ?

Quand s’arrête un viager ?

Quelle démarche faire, une fois le vendeur décédé ?

Le contrat de viager prend fin au décès du vendeur. Dans le cadre d’un viager libre, l’acheteur dispose déjà de la pleine propriété. Pour un viager occupé, ce qui représente l’immense majorité des contrats, la jouissance de l’acquéreur s’exerce à la cession du droit d’usage et d’habitation, soit un délai de deux mois.

Décès du crédirentier : quel délai ?

Un contrat de viager est lié à la longévité du crédirentier. La survenance de son décès ne peut avoir lieu dans les 20 jours qui suivent la signature. Le contrat est alors annulé, à condition qu’il soit atteint, le jour de la vente, de la maladie qui a causé son décès.

Quelles sont les conditions d’annulation d’une vente en viager ?

Plusieurs situations permettent d’annuler un acte d’acquisition en viager. 

L’imminence du décès du crédirentier

La vente en viager est rendue nulle lorsque le décès du crédirentier survient dans les 20 jours suivant la signature. Le vendeur doit avoir succombé à une maladie dont il était atteint lors de la vente, peu importe si l’acheteur en avait connaissance ou pas.

Une rente viagère anormalement basse

Si la vente a été conclue pour un montant trop bas, le vendeur dispose de cinq années pour contester le prix de vente. Cette situation dite de « rescision de la vente pour cause de lésion » doit être prononcée par le Tribunal de Grande Instance, ainsi que par un comité de trois experts.

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Bon à savoir :

La rescision de la vente intervient quand le montant de la rente est inférieur ou égal au montant du loyer que le bien aurait rapporté.

Le non-consentement du conjoint du vendeur

Le propriétaire est tenu de demander le consentement de son conjoint avant de conclure une vente en viager. L’époux, propriétaire ou non du logement principal, non avisé, peut exiger l’annulation de la vente dans l’année qui suit la signature de l’acte.

La suspicion de donation à un enfant ou à un proche

Dans le cas d’une vente en viager à l’un de vos enfants, il faut obtenir l’accord de la fratrie avec dédommagements aux héritiers. À défaut, cela pourra être considéré comme un avantage.

Pour un contrat conclu avec un proche autre que descendant, l’administration peut suspecter une donation déguisée et exiger le versement des droits de succession.

Un défaut de paiement de la rente viagère

Le montant de la rente est fixé par les deux parties lors de la signature de la vente en viager. La clause résolutoire du contrat permet au crédirentier de mettre fin à la vente en cas de défaillance de paiement. Le vendeur récupère alors son bien tout en conservant les rentes versées en guise d’indemnités.

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Bon à savoir :

La résolution du contrat doit être prononcée par un juge après constatation du défaut de paiement de la rente.

Que faire en cas de non-paiement de la rente ?

Le crédirentier peut être rapidement mis en difficulté en cas de non-paiement de la rente viagère. Des mesures doivent être prises afin d’anticiper cette situation.

Anticiper le défaut de paiement de la rente viagère

À la conclusion de la vente en viager, il est indispensable de se protéger en s’assurant de :

Que faire si un défaut d’impayé est avéré ?

Si la rente viagère n’est plus versée par le débirentier, il convient de suivre les trois étapes suivantes :

En tant qu’acheteur, puis-je annuler l’acte si je ne peux plus payer ?

On distingue deux motifs courants qui mettent fin au contrat de viager, du fait de l’acheteur.

La revente du viager

Le cas de revente du viager par le débirentier, avant le décès du vendeur, n’est pas rare. En effet, cela représente près de 25 % des ventes en viager. La revente ne change rien pour le crédirentier. Le nouvel acquéreur est, quant à lui, tenu de reprendre les conditions inscrites dans l’acte de vente initial du viager.

Arrêter de payer la rente

Le motif d’annulation le plus fréquent reste le non-paiement de la rente viagère. Dans ce cas, le vendeur a la possibilité de faire jouer la clause résolutoire du contrat. Celle-ci permet de faire annuler la vente en viager pour défaut de paiement.

Que se passe-t-il si l’acheteur décède prématurément ?

Si l’acheteur décède avant le vendeur, ce sont les héritiers qui sont tenus de reprendre le viager. Ils héritent de celui-ci dans les mêmes conditions que l’acheteur décédé.

L’assurance décès de l’acquéreur se charge de couvrir les frais liés au viager. Si l’acheteur décédé n’avait pas d’assurance de ce type, les charges incombent alors aux héritiers. Ces derniers peuvent également revendre le bien.

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Bon à savoir :

L’assurance décès de l’acheteur ne modifie en rien les conditions du contrat initial. Seul le nom du débirentier sera mis à jour.

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