Vente à terme : comment la calculer ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Vous êtes intéressé par la vente à terme et vous cherchez à comprendre comment son montant est calculé ? Empruntis vous détaille le mécanisme de la vente à terme.
Comme pour une vente en viager, si vous achetez un bien à terme, vous devez payer une rente mensuelle. Mais contrairement au viager, la date de fin des rentes est connue dès la signature de la vente. C’est un gros avantage si vous voulez éviter l’aléa lié au décès du vendeur en viager.
Le prix d’une vente à terme se décompose en un bouquet, payable devant notaire le jour de la vente, et d’une rente mensuelle.
La vente à terme peut être libre ou occupée. Lorsqu’elle est libre, vous pouvez utiliser le bien que vous venez d’acquérir dès la signature de l’acte de vente. Lors d’une vente à terme occupée, le vendeur continue à utiliser le logement pendant toute la durée de paiement des rentes. En contrepartie, il paye à l’acheteur un Droit d’Usage et d’Habitation.
Le principe de la vente à terme
La vente à terme est une vente où l’acquéreur ne paye pas la totalité du prix au moment de la signature de l’acte de vente. Une partie du prix du bien immobilier est ensuite échelonnée sur plusieurs années jusqu’à complet paiement du prix du bien acheté.
Le prix d’une vente à terme est composé de deux paiements distincts :
- un paiement, sous forme de somme forfaitaire, versé chez le notaire au moment de la signature de l’acte de vente. Cette somme est appelée le bouquet ;
- un paiement sous forme de rentes mensuelles pendant plusieurs années.
L’acheteur et le vendeur déterminent librement et d’un commun accord la durée de paiement des rentes. En pratique, la durée est généralement située entre 10 et 20 ans.
Toute vente à terme comprend une clause résolutoire qui permet au vendeur de se prémunir contre de potentiels impayés de l’acheteur. Le vendeur peut demander l’annulation pure et simple de la vente à terme à la moindre mensualité impayée. Le vendeur peut conserver les rentes payées jusque-là, mais doit rembourser le bouquet.
Cette vente facilite l’accession à la propriété, car elle permet de ne pas recourir au prêt immobilier. C’est un avantage appréciable, notamment pour acquérir un bien de qualité à petit budget.
Attention
La vente à terme est souvent assimilée à la vente en viager. Il existe pourtant une différence de taille entre ces deux types de vente. En viager, la fin du paiement des mensualités intervient à la date du décès du vendeur. Pour la vente à terme, le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord lors de la vente sur la date de fin du paiement des mensualités. Ainsi, contrairement au viager, dans une vente à terme, en cas de décès du vendeur, l’acheteur continue à verser les mensualités à ses héritiers pendant toute la durée prévue restante.
Il existe, en effet, deux types de vente à terme : la vente à terme libre ou la vente à terme occupée.
Vente à terme libre
En cas de vente à terme libre, l’acquéreur peut user du bien immobilier dès la signature de l’acte de vente. Il paye le bouquet devant le notaire puis les mensualités sur la durée déterminée avec le vendeur.
Le vendeur doit quitter les lieux et il est libéré de toutes les charges et impôts liés au bien vendu.
Vente à terme occupée ou à jouissance différée
Une vente à terme est occupée lorsque le vendeur conserve l’usage du bien qu’il vient de vendre. Le vendeur va alors payer un Droit d’Usage et d’Habitation (on parle de DUH) à l’acquéreur. Il peut donc continuer à occuper son logement jusqu’au paiement de la dernière mensualité.
| Question à se poser | Vente à terme occupée | Vente à terme libre |
|---|---|---|
Qui occupe le logement ? |
Le vendeur |
L’acheteur |
Qui paye les charges ? |
Le vendeur prend en charge les factures courantes et l’acheteur paye la taxe foncière et les gros travaux |
L’acheteur |
Qui paye le DUH ? |
Le vendeur |
Il n’y a pas de DUH |
Quand a lieu le paiement du prix de vente du bien immobilier ? |
Le bouquet est payé devant le notaire et le reste du prix est échelonné sur plusieurs années |
Le bouquet est payé devant le notaire et le reste du prix est échelonné sur plusieurs années |
Comment calculer une vente à terme ?
Estimer la valeur vénale du bien
La première chose à faire lorsque vous voulez calculer le coût d’une vente à terme est de déterminer la valeur de vente du bien. C’est le même montant que pour une vente standard. On parle de valeur vénale. L’acheteur peut négocier cette valeur vénale. En cas de vente à terme occupée, la valeur du bien sera forcément dépréciée.
Vous pouvez demander à un agent immobilier de réaliser une estimation du bien pour vous aider.
Le prix de vente sur lequel acheteur et vendeur se mettent d’accord est ensuite décomposé en plusieurs sommes : le bouquet, les rentes et le DUH.
Déterminer le bouquet de la vente à terme
Le bouquet est la partie du prix de vente qui va être versé au moment de la signature de l’acte authentique de vente devant le notaire.
Le bouquet est négocié entre l’acheteur et le vendeur. Un bouquet au montant important permet à l’acheteur de payer des mensualités basses. Un bouquet peu élevé va s’accompagner de mensualités au montant conséquent.
Il est possible de ne pas prévoir de bouquet. Le prix du bien est alors totalement payé en rente.
Calculer le droit d’usage et d’habitation (DUH)
Le Droit d’Usage et d’Habitation est calculé par le notaire. Il existe deux méthodes de calcul :
- une méthode fiscale qui se base sur les taux applicables à la valeur vénale du bien immobilier. Ces taux sont fixés par le Code général des impôts. Ils permettent de connaître la valeur de l’usufruit. Le notaire applique un abattement de 40 % à la valeur obtenue pour obtenir le montant du DUH ;
- une méthode économique qui permet d’obtenir une image plus fidèle de la réalité. La méthode prend en compte les charges incombant à l’acheteur, ainsi que la valeur locative du bien sur le marché local.
Calculer le capital global des rentes à verser
Le capital global des rentes à verser est obtenu en retranchant le prix du bouquet et le prix total des DUH au prix de vente total.
Exemple chiffré
Valeur du bien – DUH = capital global des rentes à verser
Si le prix de vente est de 200 000 € et que le notaire estime la valeur du DUH à 60 000 €, alors le capital global des rentes à verser sera de 160 000 €.
Déterminer les rentes
Le vendeur et l’acheteur ont déterminé une durée de paiement des rentes. Cette durée peut aller de 10 à 20 ans.
Le montant d’une rente s’obtient en divisant le capital global des rentes à verser par le nombre de mois de la durée de paiement des rentes.
Exemple chiffré pour une vente à terme occupée
Montant d’une rente mensuelle = capital global des rentes à verser / (la durée en année du paiement des rentes x 12)
Monsieur Dupond, vendeur, et monsieur Durand, acquéreur, se sont mis d’accord sur un prix de vente de 150 000 €. Ils conviennent que la rente sera payée sur 10 ans.
Monsieur Durand accepte de payer un bouquet de 50 000 €.
Le notaire détermine un DUH de 60 000 €.
Le capital global des rentes est donc de 40 000 €.
Monsieur Durand doit payer une rente pendant 10 ans, soit 120 mois. Une rente mensuelle est donc de 333,33 €.
Le calcul des frais de notaire dans le cas d’une vente à terme
Comme pour n’importe quelle vente immobilière, il est obligatoire de passer devant un notaire pour authentifier l’acte.
Les frais de notaires sont calculés sur le prix de vente total du bien immobilier. Ils sont à payer au jour de la signature de l’acte de vente.
Dans le cadre d’une vente à terme occupée, les DUH sont enlevés du prix de vente total pour le calcul des frais de notaire.
| Valeur du bien immobilier | Pourcentage de frais de notaire |
|---|---|
De 0 € à 6 500 € |
3,870 % |
De 6 501 € à 17 000 € |
1,596 % |
De 17 001 € à 60 000 € |
1,064 % |
Plus de 60 001 € |
0,799 % |
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