⏱L'essentiel en quelques mots
La vente à terme est un contrat de vente immobilière particulier permettant au futur acquéreur de contourner un emprunt immobilier. Tout comme le viager, un passage devant le notaire est obligatoire pour la signature de l’acte de vente.
Contracté entre personnes physiques, il se déroule en trois étapes :
- la valeur du bien visé doit être estimée sérieusement ;
- le montant du bouquet (acompte dont l’acheteur devra s’acquitter le jour de la signature du contrat de vente) est déterminé, le plus souvent d’un commun accord ;
- les modalités de remboursement du restant dû sont déterminées.
Il existe deux types de vente à terme :
- la vente à terme libre : l’acheteur peut immédiatement s’installer dans le bien au jour de la signature de la vente ;
- la vente à terme occupée : le vendeur habite le bien qu’il est en train de vendre jusqu’à ce que la totalité du montant soit perçue.
Sommaire
Vente à terme : définition et principe
La vente à terme est un contrat de vente qui permet à un acheteur d’acquérir un bien sans recourir à un prêt immobilier. Elle doit être conclue par un acte de vente devant un notaire. Lors de la signature, un montant (acompte) est versé au vendeur et les mensualités sont définies (montant et périodicité) par l’acte de vente. Une vente à terme permet au vendeur de bénéficier d’une « rente » qui complétera ses revenus.
Ce type de contrat de vente constitue une promesse de vente ferme. L’acheteur s’engage à acheter le bien au montant fixé à la date d’expiration. À cette même date, le vendeur est tenu de fournir le bien selon les modalités préalablement négociées.
Le principe :
- paiement comptant d’une partie du bien au jour de la signature ;
- mensualités pour une durée déterminée ;
- accession à la propriété sans emprunt immobilier ;
- paiement sur 10 à 20 ans ;
- si décès du vendeur avant la fin du paiement, versements aux héritiers du vendeur.
La vente à terme libre
Lors d’une vente à terme libre, l’acquéreur du bien immobilier peut s’installer dès la signature de l’acte de vente. Les charges du bien n’incombent pas au vendeur qui n’est plus propriétaire ni occupant.
La vente à terme occupée
Dans le cadre d’une vente à terme occupée, le vendeur jouit d’un droit d’usage et d’habitation soit, à vie, soit pour une durée déterminée dans le temps dans l’acte de vente. Les charges courantes sont pour le vendeur « occupant » (eau, électricité, chauffage, taxe foncière, entretien, etc.). L’acquéreur prend en charge les frais liés à la propriété du bien stricto sensu (notamment les frais liés à sa fiscalité).
Quelle est la différence entre une vente à terme et un viager ?
Si la vente à terme et un viager sont ressemblants, ils diffèrent néanmoins sur certains points.
| Caractéristiques | |
|---|---|
Vente à terme |
|
Viager |
|
Quels sont les avantages de la vente à terme ?
Le premier avantage d’une vente à terme pour l’acheteur est la possibilité d’acquérir un bien immobilier sans contracter d’emprunt. Toutefois, le vendeur bénéficie lui aussi de certains avantages.
Avantages pour le vendeur
Au-delà de la transaction immobilière à son profit, le vendeur bénéficie d’avantages fiscaux non négligeables. Voici quelques avantages de la vente à terme pour le vendeur :
- il perçoit des mensualités non imposables dans le cadre de la vente d’une résidence principale ou secondaire ;
- il peut continuer à vivre dans son logement (dans le cas d’une vente à terme occupée uniquement) ;
- s’il décède, ses héritiers reçoivent le restant dû sous forme de mensualités ;
- le contrat peut prévoir une indexation des mensualités sur l’indice du coût de la construction, ce qui permet une revalorisation annuelle des mensualités ;
- garantie du paiement des mensualités grâce à la clause résolutoire : en cas de défaut de paiement, la vente est résolue. Le vendeur récupère son bien et conserve l’ensemble des mensualités déjà versées.
Avantages pour l’acheteur
La vente à terme est un principe d’acquisition immobilière particulièrement intéressant pour un premier investissement si la capacité d’emprunt est insuffisante pour souscrire un prêt immobilier. L’acheteur :
- accède à la propriété sans contracter un crédit immobilier ;
- n’a pas d’assurance de prêt à financer ;
- en cas de vente libre, il peut occuper les lieux alors même qu’il n’a pas payé la totalité du prix de vente ;
- connaît la durée et le montant du versement des mensualités.
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Quels sont les risques de la vente à terme ?
Même s’ils sont connus du vendeur et de l’acheteur, les risques de la vente à terme restent mesurés et, dans une certaine mesure, moindres que ceux d’un viager.
Risques pour le vendeur
Le vendeur, qu’il décide de continuer d’occuper son bien ou de le libérer au jour de la signature du contrat de vente à terme, est contraint d’une certaine manière aux inconvénients suivants :
- obligation de quitter le bien une fois la totalité du montant versée dans le cas d’une vente à terme occupée ;
- montant total de la vente non perçue immédiatement ;
- paiement échelonné sur une période de 10 à 20 ans ;
- défaut de paiement de l’acheteur.
Risques pour l’acheteur
Même si une vente à terme présente de nombreux avantages, comme tout investissement immobilier, elle peut inclure certains risques. Ainsi l’acheteur ne peut profiter pleinement et immédiatement de son bien si le vendeur choisit une vente à terme occupée, de plus l’acquéreur devra s’acquitter du règlement de la taxe foncière.
A contrario du viager, le décès du vendeur ne signifie pas l’arrêt du paiement des mensualités, ce sont les héritiers du vendeur qui percevront la rente.
Les plus
- Accès à la propriété facilité.
- Contourner un crédit si capacité d’emprunt trop faible pour première accession.
- Installation immédiate si vente libre dans un bien non payé.
- Négociation du bouquet (acompte) possible.
- Étalement des versements sur 10 à 20 ans.
Les moins
- Paiement des mensualités aux héritiers.
- Si défaut de paiement, contrat de vente résolu.
- Si vente occupée, obligation pour l’acheteur de s’acquitter de la taxe foncière.
- Le vendeur peut demander des intérêts sur le montant total restant dû.
Une vente à terme : combien ça coûte ?
Concrètement, les frais associés à une vente à terme sont minimes. Hormis les frais de notaire communs à une vente « classique », acheteurs et vendeurs verront leur budget préservé.
Comment est calculé le prix ?
Tout d’abord, le bien immobilier au centre d’une vente à terme doit être estimé au prix juste du marché. La valeur du bien est ensuite divisée en bouquet (acompte) et mensualités.
Le bouquet est le montant versé au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Il est déterminé librement par le vendeur du bien. Il peut être négocié par l’acheteur en fonction de ses capacités de financement, comme le vendeur peut décider de réaliser une vente à terme sans bouquet.
Pour effectuer le calcul des mensualités il faut déduire du montant total du bien, le bouquet (quand il y en a un) et répartir sur la période définie le reste du montant dû. Le versement peut être mensuel ou trimestriel. Généralement le remboursement intègre un taux d’intérêt pouvant s’élever jusqu’à 5%.
Les frais de notaire d’une vente à terme sont calculés par rapport au pourcentage de la valeur du bien.
| Valeur du bien immobilier | % de la valeur des frais de notaire |
|---|---|
de 0 € à 6 500 € |
3, 945 % |
de 6 500 € à 17 000 € |
1, 627 % |
de 17 000 € à 60 000 € |
1, 085 % |
au-delà de 60 000 € |
0,814 % |
Qui paie les charges dans le cas d’une vente à terme ?
Le responsable du paiement des charges fiscales et quotidiennes pour le vendeur et l’acheteur ne sont pas les mêmes pour une vente à terme libre ou une vente à terme occupée.
| Type de vente à terme | Vendeur | Acheteur |
|---|---|---|
Vente à terme libre |
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Vente à terme occupée |
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