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Qu'est-ce qu'une vente à terme ?

L'essentiel en quelques mots

La vente à terme est un contrat de vente immobilière particulier permettant au futur acquéreur de contourner un emprunt immobilier. Tout comme le viager, un passage devant le notaire est obligatoire pour la signature de l’acte de vente.

Contracté entre personnes physiques, il se déroule en trois étapes :

  • la valeur du bien visé doit être estimée sérieusement ;
  • le montant du bouquet (acompte dont l’acheteur devra s’acquitter le jour de la signature du contrat de vente) est déterminé, le plus souvent d’un commun accord ;
  • les modalités de remboursement du restant dû sont déterminées.

Il existe deux types de vente à terme :

  • la vente à terme libre : l’acheteur peut immédiatement s’installer dans le bien au jour de la signature de la vente ;
  • la vente à terme occupée : le vendeur habite le bien qu’il est en train de vendre jusqu’à ce que la totalité du montant soit perçue.
Vente à terme
Qu'est-ce qu'une vente à terme ?

Vente à terme : Définition et principe

La vente à terme est un contrat de vente qui permet à un acheteur d’acquérir un bien sans recourir à un prêt immobilier. Elle doit être conclue par un acte de vente devant un notaire. Lors de la signature, un montant (acompte) est versé au vendeur et les mensualités sont définies (montant et périodicité) par l’acte de vente. Une vente à terme permet au vendeur de bénéficier d’une « rente » qui complétera ses revenus. 

Ce type de contrat de vente constitue une promesse de vente ferme. L’acheteur s’engage à acheter le bien au montant fixé à la date d’expiration. À cette même date, le vendeur est tenu de fournir le bien selon les modalités préalablement négociées. 

Le principe : 

La vente à terme libre

Lors d’une vente à terme libre, l’acquéreur du bien immobilier peut s’installer dès la signature de l’acte de vente. Les charges du bien n’incombent pas au vendeur qui n’est plus propriétaire ni occupant. 

La vente à terme occupée

Dans le cadre d’une vente à terme occupée, le vendeur jouit d’un droit d’usage et d’habitation soit, à vie, soit pour une durée déterminée dans le temps dans l’acte de vente. Les charges courantes sont pour le vendeur « occupant » (eau, électricité, chauffage, taxe foncière, entretien, etc.). L’acquéreur prend en charge les frais liés à la propriété du bien stricto sensu (notamment les frais liés à sa fiscalité).

Quelle est la différence entre une vente à terme et un viager ?

Si la vente à terme et un viager sont ressemblants, ils diffèrent néanmoins sur certains points

Type de vente et leurs caractéristiques
  Caractéristiques 
 Vente à terme 
  • Si décès du vendeur avant la fin du paiement, les mensualités sont versées aux héritiers du vendeur.
  • Rente versée pendant une période limitée.
  • Les mensualités ne sont pas imposables.
  • Le montant du bien est indexé selon l’indice du coût de la construction.
 Viager
  • Fin du paiement corrélée au décès du vendeur.
  • Rente versée pendant une période illimitée.
  • Mensualités imposables.
  • Prix total de la rente calculée sur l’espérance de vie du crédirentier

Quels sont les avantages de la vente à terme ? 

Le premier avantage d’une vente à terme pour l’acheteur est la possibilité d’acquérir un bien immobilier sans contracter d’emprunt. Toutefois, le vendeur bénéficie lui aussi de certains avantages. 

Avantages pour le vendeur

Au-delà de la transaction immobilière à son profit, le vendeur bénéficie d’avantages fiscaux non négligeables. Voici quelques avantages de la vente à terme pour le vendeur : 

Avantages pour l’acheteur

La vente à terme est un principe d’acquisition immobilière particulièrement intéressant pour un premier investissement si la capacité d’emprunt est insuffisante pour souscrire un prêt immobilier. L’acheteur :

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Quels sont les risques de la vente à terme ?

Même s’ils sont connus du vendeur et de l’acheteur, les risques de la vente à terme restent mesurés et, dans une certaine mesure, moindres que ceux d’un viager. 

Risques pour le vendeur

Le vendeur, qu’il décide de continuer d’occuper son bien ou de le libérer au jour de la signature du contrat de vente à terme, est contraint d’une certaine manière aux inconvénients suivants : 

Risques pour l’acheteur

Même si une vente à terme présente de nombreux avantages, comme tout investissement immobilier, elle peut inclure certains risques. Ainsi l’acheteur ne peut profiter pleinement et immédiatement de son bien si le vendeur choisit une vente à terme occupée, de plus l’acquéreur devra s’acquitter du règlement de la taxe foncière. 

A contrario du viager, le décès du vendeur ne signifie pas l’arrêt du paiement des mensualités, ce sont les héritiers du vendeur qui percevront la rente. 

👍

Les plus

  • Accès à la propriété facilité.
  • Contourner un crédit si capacité d’emprunt trop faible pour première accession.
  • Installation immédiate si vente libre dans un bien non payé.
  • Négociation du bouquet (acompte) possible.
  • Étalement des versements sur 10 à 20 ans.

👎

Les moins

  • Paiement des mensualités aux héritiers.
  • Si défaut de paiement, contrat de vente résolu.
  • Si vente occupée, obligation pour l’acheteur de s’acquitter de la taxe foncière.
  • Le vendeur peut demander des intérêts sur le montant total restant dû.

 

Une vente à terme : Combien ça coûte ?

Concrètement, les frais associés à une vente à terme sont minimes. Hormis les frais de notaire communs à une vente « classique », acheteurs et vendeurs verront leur budget préservé. 

Comment est calculé le prix ?

Tout d’abord, le bien immobilier au centre d’une vente à terme doit être estimé au prix juste du marché. La valeur du bien est ensuite divisée en bouquet (acompte) et mensualités. 

Le bouquet est le montant versé au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Il est déterminé librement par le vendeur du bien. Il peut être négocié par l’acheteur en fonction de ses capacités de financement, comme le vendeur peut décider de réaliser une vente à terme sans bouquet. 

Pour effectuer le calcul des mensualités il faut déduire du montant total du bien, le bouquet (quand il y en a un) et répartir sur la période définie le reste du montant dû. Le versement peut être mensuel ou trimestriel. Généralement le remboursement intègre un taux d’intérêt pouvant s’élever jusqu’à 5%.

Les frais de notaire d’une vente à terme sont calculés par rapport au pourcentage de la valeur du bien. 

Calcul des frais de notaire pour une vente à terme
Valeur du bien immobilier  % de la valeur des frais de notaire
 de 0 € à 6 500 €
 3, 945 %
 de 6 500 € à 17 000 €
 1, 627 %
 de 17 000 € à 60 000 €
 1, 085 %
 au-delà de 60 000 €
 0,814 %

Qui paie les charges dans le cas d’une vente à terme ?

Le responsable du paiement des charges fiscales et quotidiennes pour le vendeur et l’acheteur ne sont pas les mêmes pour une vente à terme libre ou une vente à terme occupée.

Paiement des charges fiscales
 Type de vente à terme  Vendeur  Acheteur 
 Vente à terme libre 
  • taxe foncière
  • taxe d’habitation
  • charges quotidiennes
  •  mensualités exonérées d’impôts
 Vente à terme occupée
  •   taxe foncière
  • taxe d’habitation
  • charges du quotidien
  • mensualités non imposables

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