Acheter en viager : quels sont les avis ?

Viager : définition

Le viager consiste à céder un bien immobilier à l’acheteur (aussi appelé débirentier) en échange d’une rente viagère (mensuelle, trimestrielle ou annuelle), qui peut s’accompagner d’un capital versé comptant (appelé bouquet). 

Ce type de vente repose sur le principe d’aléa : au moment de la vente, le montant final réel de la transaction est inconnu, puisque celui-ci dépend de la date du décès du vendeur.

Le montant de la rente viagère dépend de plusieurs paramètres :

• la valeur foncière du bien ;
• l’âge du vendeur ;
• si un bouquet est versé et son montant (plus il est élevé et plus la rente est faible) ;
• si le bien est libre ou occupé.

Quel est l’intérêt du viager ? 

Améliorer le niveau de vie du vendeur

Le viager permet au vendeur de bénéficier d’une rente versée à vie par l’acheteur, tout en conservant la jouissance de son bien. La vente en viager est plus intéressante qu’une vente classique ou qu’une mise en location pour financer par exemple un placement en maison de retraite.

Par ailleurs, le viager bénéficie d’un régime fiscal avantageux pour le vendeur :

• seule une fraction de la rente viagère est imposée sur le revenu, calculée en fonction de l’âge du vendeur au moment de la vente (70% à moins de 50 ans et jusqu’à 30% à plus de 69 ans) ;
• le bouquet est exonéré d’impôt ;
• la taxe foncière est supportée par l’occupant (le vendeur en cas de viager occupé, l’acheteur si le bien est libre).

Investir dans l’immobilier pour l’acheteur

Pour l’acheteur, un achat en viager permet d’acquérir un bien sans emprunter. C’est donc un système intéressant pour les personnes qui n’ont pas accès au crédit par exemple, mais aussi pour constituer une épargne immobilière.

Le viager est en quelque sorte un pari sur la date de décès du vendeur : potentiellement, l’acheteur a la possibilité de devenir propriétaire du bien à un montant inférieur à sa valeur réelle si le vendeur décède rapidement. Mais l’inverse peut aussi tout à fait se produire.

Quels sont les avantages et les inconvénients du viager ? 

Pour l’acheteur, le premier avantage d’un viager, lorsqu’il est occupé, est d’avoir une décote d’environ 30% sur la valeur réelle du bien. L’acquéreur peut devenir propriétaire avec des fonds plus limités que pour une acquisition classique et notamment un apport moins élevé. Autre avantage : il n’a pas à entretenir le bien s’il est occupé, puisque cette charge revient au vendeur.

L’inconvénient principal réside dans l’incertitude concernant la date du décès du vendeur. 

Pour le vendeur, l’avantage principal est de pouvoir profiter d’une rente à vie, tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Il peut continuer à jouir de son logement sans en être pleinement propriétaire. Il peut aussi profiter de la rente pour financer son placement en maison de retraite.

 

Avantages et Inconvénients	Pour l’acheteur	Pour le vendeur
Avantages	Un bien environ 30% moins cher Pas de frais d’entretien du bien (sauf viager libre)	Bénéficier d’une rente à vie + un capital au moment de la vente Régime fiscal avantageux
Inconvénients	Pas de jouissance immédiate (sauf en cas de viager libre) Incertitude sur la date du décès et donc sur le montant total de l’opération	Pas de possibilité de transmission d’un patrimoine aux héritiers. La taxe foncière et, éventuellement, d’habitation sont dues, ainsi que les frais d’entretien (viager libre).

L’achat en viager est-il rentable ?

Le montant de la rente viagère est calculé en fonction de la valeur du bien, de l’âge du vendeur et de son espérance de vie, évaluée de manière statistique. Si le vendeur vit plus longtemps que prévu dans les calculs, le viager ne sera pas aussi rentable, voire déficitaire. 

La plupart du temps, les notaires conseillent d’avoir environ une vingtaine d’années d’écart entre acquéreur et vendeur.

Quels sont les pièges à éviter ?

Lors de la conclusion d’une vente en viager, il faut veiller à certaines clauses :

• La clause de rachat permet à l’acquéreur de se libérer du paiement de la rente s’il est en proie à des difficultés financières.
• La clause de départ du vendeur, dans le cas d’un viager occupé, occasionne une revalorisation de la vente (20% en général) qui peut se révéler défavorable à l’acquéreur.
• La clause résolutoire, très courante, annule purement et simplement le viager en cas d’impayés de la part de l’investisseur.

Est-ce plus intéressant d’acheter un viager libre ou occupé ?

Le bien vendu en viager peut continuer à être occupé par le vendeur pendant toute la durée de sa vie. C’est le cas le plus courant. Mais le bien peut aussi être libre, par exemple si la personne veut utiliser la rente viagère pour financer sa maison de retraite. Dans ce cas, l’acquéreur peut prendre possession des lieux dès la signature de la vente, mais il n’en devient pleinement propriétaire qu’au décès du vendeur. 

Découvrez les différences entre un viager libre et un viager occupé.

Les avis sur le viager

L’avis des professionnels

L’offre de biens à vendre en viager est largement supérieure à la demande, ce qui favorise les acheteurs. Acheter en viager quand on a peu d’apport peut ainsi être un avantage. Cependant, la particularité de ce type de transaction nécessite d’être accompagné par un notaire.

L’avis des investisseurs

L’investissement en viager est souvent considéré par les acquéreurs comme un placement relativement rentable, surtout quand les prix de l’immobilier se maintiennent à la hausse. 

L’avis des vendeurs

Les vendeurs choisissent souvent de vendre en viager pour pouvoir bénéficier d’une rente à vie. Certains optent pour cette solution pour défiscaliser leurs revenus. D’autres peuvent ainsi financer un placement en Ehpad ou en maison de retraite. 

L’avis d’Empruntis

L’achat en viager libre, qui peut revêtir un intérêt pour le vendeur, est cependant moins courant que le viager occupé. Ce dernier revient moins cher qu’un achat classique, mais avec l’inconvénient de ne pouvoir entrer en jouissance du bien qu’au décès du vendeur. Il faut envisager l’achat en viager comme un placement immobilier plus que comme une solution de logement à court terme. Négocier le versement d’un gros bouquet et de rentes inférieures est aussi une manière de sécuriser l’achat pour l’investisseur.