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Quelles différences entre un viager et une vente à terme ?

L'essentiel en quelques mots

La vente à terme et le viager permettent d’acquérir un bien en échelonnant le paiement sur plusieurs années. Souvent considérée comme une alternative au viager, la vente à terme est cependant différente sur certains points :

  • les mensualités sont versées sur une durée fixe pour la vente à terme, contrairement au viager où elles sont dues jusqu’au décès du vendeur ;
  • la fiscalité appliquée aux rentes est plus avantageuse en vente à terme qu’en viager.

Dans un cas comme dans l’autre, l’acquisition du bien est considérée comme un placement immobilier dont la rentabilité est intéressante et une manière de se constituer un patrimoine sans recourir au crédit.

Pour le vendeur, l’avantage est de bénéficier d’une rente, soit à vie pour le viager, soit sur une durée limitée pour la vente à terme.

Le mode de calcul du prix de vente est légèrement différent entre vente à terme et viager, mais tient compte de la valeur vénale et du droit d’usage et d’habitation si le bien continue à être occupé.

Différences viager et vente à terme
Quelles différences entre un viager et une vente à terme ?

Vente à terme et viager : Définitions et fonctionnement 

Qu’est-ce qu’une vente à terme ?

La vente à terme consiste à acquérir un bien immobilier en versant une somme puis des mensualités pendant une certaine durée. Le paiement est ainsi étalé dans le temps, sans avoir à recourir à un crédit. Le contrat de vente est conclu devant un notaire par un acte authentique.

Cette solution permet au vendeur de recevoir une rente, ce qui l’apparente à une sorte de viager à terme. La différence majeure réside dans :

La vente à terme libre permet à l’acheteur de prendre possession du bien dès la signature. Si elle est occupée, le vendeur continue à pouvoir habiter le bien. En cas de décès du vendeur, les héritiers devront verser la rente jusqu’à son terme.

Qu’est-ce qu’un viager ?

La vente en viager fonctionne sur le même principe : l’acheteur verse au vendeur une somme (appelée bouquet) puis des mensualités. La différence essentielle réside dans la durée du paiement : en viager, l’acheteur doit verser la rente jusqu’au décès du vendeur.

Les rentes sont imposées sur le revenu seulement sur une portion, entre 30 et 70% en fonction de l’âge du vendeur au moment de la signature. La rente est revalorisée annuellement et le vendeur peut également conserver la jouissance du bien jusqu’à son décès.

Viager ou vente à terme : Avantages et risques 

Quels avantages et risques pour l’acquéreur ? 

Viager

L’acheteur peut investir dans l’immobilier en bénéficiant de conditions fiscales intéressantes et de frais réduits. Il faut considérer l’acquisition en viager comme un placement avec une rentabilité située entre 6 et 8% par an en moyenne. Enfin, le prix du bien acheté en viager est en général moins élevé que pour une vente classique.

En revanche, la durée de versement de la rente n’est pas fixée comme pour la vente à terme. De plus, la plupart des biens vendus en viager sont occupés.

Vente à terme

La vente à terme facilite l’accès à la propriété sans avoir recours à un crédit, surtout s’il s’agit d’une vente à terme libre. Contrairement au viager, la durée de versement de la rente est précisément connue au départ, ce qui évite de payer le bien plus cher que sa valeur initiale.

Au rang des inconvénients, l’acquéreur doit assumer la taxe foncière ou les charges de copropriété, même s’il n’occupe pas le bien. En cas d’incident de paiement de la rente, la vente est annulée et le vendeur conserve les rentes déjà versées.

Comparaison viager et vente à terme pour l'acheteur
   Avantages Inconvénients 
 Viager
  • Rentabilité entre 6 et 8%.
  • Prix d’acquisition moins élevé que pour une vente classique.
  • Constitution d’un patrimoine immobilier.
  • Incertitude sur la durée de paiement de la rente.
  • Pas d’occupation possible, sauf en cas de viager libre.
 Vente à terme
  • Accès à la propriété sans recours au crédit.
  • Durée du paiement connue dès le départ.
  • Possibilité d’habiter dès la signature si vente libre.
  • Paiement des charges même si le bien est occupé par le vendeur.
  • Annulation de la vente si incident de paiement.

Quels avantages et risques pour le vendeur ?

Viager

Le viager apporte au vendeur un complément de revenus à vie, tout en lui conservant la jouissance de son bien s’il s’agit d’un viager occupé. Les rentes sont défiscalisées entre 30 et 70% de leur montant, selon l’âge du vendeur.
L’inconvénient majeur de la vente en viager est de ne pas pouvoir transmettre un patrimoine aux héritiers. De plus, il devra assumer les charges courantes et d’entretien du bien tout au long du contrat.

Vente à terme

La vente à terme est un moyen de percevoir une rente sur une durée fixe, comme un revenu locatif, mais sans les problèmes liés à la location. De plus, les mensualités sont peu ou pas imposables. Enfin, le vendeur a la garantie de recevoir la rente, car en cas d’incident de paiement, la vente est annulée et les mensualités déjà versées restent acquises.
L’inconvénient principal de la vente à terme réside dans l’échelonnement du paiement, contrairement à une vente classique où le vendeur perçoit immédiatement la totalité du prix. Une fois toutes les mensualités versées, le vendeur doit céder la jouissance du bien s’il s’agissait d’une vente occupée.

Comparaison viager et vente à terme pour le vendeur
   Avantages Inconvénients 
Viager 
  • Perception d’une rente à vie.
  • Défiscalisation partielle de la rente.
  • Jouissance du bien jusqu’au décès si viager occupé.
 
  • Patrimoine intransmissible.
  • Paiement des charges courantes et d’entretien.
 Vente à terme
  • Mensualités non imposables.
  • Perception des mensualités par les héritiers en cas de décès.
  • Annulation de la vente si défaut de paiement.
 
  • Échelonnement du paiement sur 10 ou 20 ans.
  • Perte de jouissance du bien à l’issue de la vente.

Quelle différence dans le calcul du prix ? 

Pour un viager, le prix d’achat du bien est fixé en fonction :

Pour une vente à terme, on tient aussi compte de la valeur vénale et de l’éventuel droit d’usage et d’habitation. La seule différence réside dans le calcul de la rente et du versement comptant, puisqu’ici la durée est fixée à l’avance et non conditionnée au décès du vendeur.

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