Comprendre l'assurance pour un prêt relais

Que faut-il savoir sur le prêt relais ?

Le prêt relais est un type de prêt souscrit dans un cas de figure précis. En l’occurrence, lorsqu’un propriétaire décide de vendre son bien immobilier afin d'obtenir le capital pour en acheter un nouveau. Mais faire coïncider vente et achat dans un même laps de temps n’a rien d’une science exacte. Surtout au sein d’un marché de l’immobilier qui fonctionne à flux tendu.

Les caractéristiques

Si tout propriétaire espère pouvoir financer son nouveau bien immobilier grâce à la vente de son logement actuel, la réalité est souvent différente. Il arrive fréquemment que l’achat de la nouvelle maison intervienne avant la vente de l’ancienne. Afin d’assurer la transaction, les banques proposent alors ce que l’on appelle un prêt relais. Celui-ci se distingue par :

• sa courte durée (entre 12 et 24 mois) ;
• un montant généralement compris entre 60 % et 80 % de la valeur du bien à vendre ;
• l’opportunité de céder son « ancien » bien immobilier au meilleur prix, sans être pressé par le temps.

En bref, l'emprunt relais permet à son souscripteur de financer son nouveau logement sans avoir nécessairement besoin de vendre son bien actuel au préalable.

Quel est son fonctionnement ?

Dans les faits, le fonctionnement d’un prêt relais est plutôt simple. En premier lieu, il convient d’estimer le montant du bien immobilier que vous souhaitez mettre en vente. À partir de cette estimation, l'établissement bancaire va déterminer le montant qu’elle consent à vous prêter.

Une fois le prêt relais obtenu, vous êtes alors en mesure de financer votre nouvelle résidence. Vous commencez alors à rembourser progressivement les intérêts du prêt relais et à payer l’assurance qui lui est attachée.

Souscrire une assurance de prêt relais

L’assurance de prêt joue un rôle important dans tout crédit immobilier, y compris le prêt relais. Elle protège à la fois l’emprunteur et la banque.

Assurance emprunteur et prêt relais

L’assurance de prêt relais immobilier fait figure de filet de sécurité pour son souscripteur et de garantie pour la banque.  En effet, en cas d’accident de vie grave (incapacité de travail, perte d’autonomie irréversible, etc.), l’assureur prend en charge, de façon totale ou partielle selon les conditions du contrat, le remboursement du montant dû à l’établissement prêteur. La banque est ainsi certaine de récupérer les fonds prêtés.

L’assurance de prêt est-elle obligatoire dans le cadre d’un prêt relais ?

Si, en théorie, l’assurance de prêt relais n’est pas obligatoire, dans les faits, elle est indispensable pour que la banque accepte de financer votre projet immobilier. Aucun établissement bancaire n’accepte de prendre le risque d’accorder un emprunt d’un tel montant à un emprunteur non assuré.

En clair, si la souscription d’une assurance de crédit relais est certes incontournable pour obtenir votre financement, elle est surtout un gage de sérénité indispensable pour l’ensemble des parties prenantes.

Les garanties d’une assurance de crédit relais

À l’image des garanties d’une assurance de prêt classique, celles pour un prêt relais se distinguent en deux catégories. D’un côté, les garanties obligatoires qui lient le souscripteur à l’assureur. De l’autre, des garanties en renfort qui permettent un degré de protection supplémentaire.

Les garanties obligatoires

Sans surprise, l’assurance décès est obligatoire pour un prêt relais, au même titre que la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). Sans ce niveau de couverture minimal, il est impensable pour un établissement bancaire vous accorder un prêt immobilier, quel qu’il soit.

Les garanties optionnelles

Si vous estimez que le niveau de couverture assurée par les garanties obligatoires est trop faible, rien ne nous empêche de demander à souscrire des garanties complémentaires. Toutefois, elles impliquent logiquement des cotisations plus élevées auprès des assurances. D’une manière générale, on peut faire état de trois renforts en matière d’assurance de prêt relais immobilier :

• garantie en cas de maladie : si l’emprunteur présente un risque de santé prononcé (antécédents médicaux, etc.), la banque peut demander à ce que cette garantie soit souscrite ;
• garantie en cas d’invalidité : si le médecin expert constate une invalidité temporaire et/ou partielle de l’emprunteur, c’est alors à l’assureur de prendre en charge le remboursement des mensualités selon les conditions du contrat ;
• garantie en cas de perte d’emploi : si un emprunteur titulaire d’un CDI de longue date se retrouve au chômage, la compagnie d’assurance peut prendre sous conditions le relai des paiements au cours d’une période donnée.

Les exclusions de garanties

Enfin, il est à noter qu’à l’instar de tout type d’assurance, des exclusions de garanties peuvent être prononcées par l’assureur dans le cadre d’un emprunt relais. Parmi les exclusions que l’on trouve le plus fréquemment, on peut mentionner :

• le suicide ;
• les faits de guerre ;
• un accident causé par la pratique d’un sport extrême ;
• un accident causé suite à un comportement irresponsable (prise de stupéfiants, etc.)

Une assurance prêt relais souscrite par un senior comporte également des risques pour l’assureur. C’est la raison pour laquelle certaines exclusions de garanties sont directement liées à l’âge de l’emprunteur qui peut se voir refuser d’être couvert. Cette limitation varie selon les contrats, mais elle oscille généralement autour de 65 ans - voire 70 - chez la plupart des assureurs.

Quel est le prix d’une assurance de prêt relais ?

Le coût d’une assurance de prêt relais varie selon différents critères. On peut notamment mentionner :

• l’âge ;
• la situation personnelle et professionnelle ;
• le niveau de garantie souhaité ;
• l’état de santé.

Ainsi, compte tenu des risques encourus, le coût d’une assurance de prêt relais est logiquement plus élevé pour un senior qui approche de la retraite que pour un jeune emprunteur professionnellement stable. Par ailleurs, on estime que le coût pour une assurance de crédit relais ne diffère pas de celui d’un prêt immobilier classique.

Il convient aussi de mentionner que depuis juin 2022, le questionnaire de santé n’est plus obligatoire pour certains types de prêts immobiliers. Cette décision a été prise pour favoriser l’accès au crédit à des personnes considérées comme à risque. Si le montant du prêt relais souhaité ne dépasse pas 200 000 € et que son remboursement total est prévu avant les 60 ans de l’emprunteur, alors ce dernier n’a pas à répondre à ce fameux questionnaire de santé.

Afin de trouver l'offre d'assurance de prêt qui vous conviendra le mieux, vous pouvez réaliser une simulation en ligne sur le site d'Empruntis. Vous pourrez par la suite demander un devis auprès de l'assureur qui s'adaptera le mieux à votre profil.

Pourquoi opter pour la délégation d’assurance de prêt relais ?

Vous pouvez souscrire l’assurance emprunteur de votre prêt relais auprès de votre banque ou de l’un de ses partenaires ou bien auprès d’un autre organisme. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance.

Respecter l’équivalence des garanties

Vous êtes libre de choisir votre assureur. Votre banque ne peut pas modifier son offre de prêt si vous décidez de prendre une assurance ailleurs. Cependant, votre contrat de substitution doit respecter les garanties minimales initialement exigées par votre banque. Pour les connaître, il suffit de vous reporter à la fiche d’information standardisée, remise par votre établissement financier dans le cadre de l’offre de prêt.

Les avantages de la délégation d’assurance

• Les contrats d’assurance emprunteur proposés par les banques sont des offres collectives, c’est-à-dire que les risques sont mutualisés entre tous les souscripteurs de même catégorie. À ce titre, ils présentent parfois un tarif plus élevé pour certains profils.
• Les offres d’assurance emprunteur externes sont, quant à elles, personnalisées et définies selon la situation et les besoins de l’emprunteur.  Vous disposez d’une couverture adaptée à votre profil.

Prenez le temps de comparer les offres de plusieurs assureurs, mais aussi de simuler le prix de l'assurance emprunteur pour cibler la meilleure solution. Tournez-vous autrement vers un courtier spécialisé en assurance de prêt pour gagner du temps et trouver la formule la plus adaptée à votre profil.

En savoir plus sur les différents types de crédit relais

Vous pouvez vous orienter vers différents prêts relais en fonction de la situation qu’implique votre projet immobilier.

Prêt relais sec

Ici, on fait face au cas de figure « idéal ». En l’occurrence, le bien que vous souhaitez acquérir est moins onéreux que celui que vous mettez en vente. Dans cette configuration, la banque ne peut pas vraiment capitaliser sur l’emprunt accordé puisque vous serez en mesure de le rembourser en intégralité une fois la vente de votre maison actée.

Ainsi, la rentabilité de l’opération est très faible pour la banque, se limitant simplement aux intérêts perçus mensuellement avant la vente de votre bien. L’emprunteur qui souhaite obtenir cette forme de prêt relais doit alors s’attendre à des conditions souvent moins avantageuses.

Prêt relais adossé à un crédit amortissable

Il s’agit certainement du type de prêt relais le plus courant. Le crédit relais adossé d’un prêt amortissable intervient lorsque l’estimation du bien à vendre est inférieure au montant du bien à acquérir. Autrement dit, la vente de votre maison ne suffit pas à couvrir l’investissement à réaliser pour acheter votre nouveau bien.

Dans pareille situation, la banque chez qui vous souhaitez obtenir un crédit relais vous propose alors d’ajouter à ce dernier un crédit amortissable classique.  Ainsi, vous avez en réalité deux prêts à rembourser en attendant de vendre votre bien. Il est à noter que ce crédit immobilier amortissable nécessite lui aussi la souscription d’une assurance.

Sachez également que la banque peut vous proposer un prêt relais adossé d’un crédit amortissable avec franchise totale. C’est notamment le cas lorsque votre taux d’endettement dépasse les 35 % autorisés par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière). Dans ce cas de figure, vous ne payez que les mensualités de l'emprunt amortissable (assurance comprise) ainsi que l’assurance souscrite pour le prêt relais.

Les intérêts du crédit relais seront quant à eux à honorer seulement lorsque votre bien aura été vendu. Notez par ailleurs que le report de ces intérêts engendre la hausse du coût total du crédit souscrit.

Prêt relais rachat

Dans la configuration où vous avez encore un crédit immobilier en cours sur le bien à mettre en vente, il arrive fréquemment que la banque vous propose un prêt relais rachat. Le principe est simple : regrouper en une seule ligne de prêt les mensualités dues pour l’ancien et le nouveau logement avec un taux d’intérêt unique. Pour ce faire, la banque doit préalablement racheter votre crédit en cours.

Pour l’emprunteur, le fait de rembourser une mensualité unique est pertinent. Il s’agit d’une solution souvent privilégiée pour les ménages qui font face à des taux d’endettement qui risquent de devenir trop importants. Cependant, ce type de prêt relais implique une fois encore une hausse du coût total du crédit souscrit.

Prêt relais sénior 

Assurer un prêt immobilier après 60 ans soulève des questions spécifiques. En effet, le passage à la retraite modifie la nature des garanties activables et fait grimper le coût de l'assurance. Cependant, il est possible de trouver des assurances en étant sénior, mais certains changements sont à prendre en compte. 

Tout d'abord, le tarif peut jusqu'à trois fois plus élevé et certaines garanties ne sont plus actives pour les séniors. De plus, il est essentiel de comparer les offres pour adapter les garanties à votre profil. Vous pouvez passer par un courtier qui sera votre guide dans cette recherche.