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Qu'est-ce que le taux d'endettement différentiel ?

L'essentiel en quelques mots

Au moment de réaliser un achat immobilier, un emprunteur, pour obtenir un crédit, doit donner à l’établissement bancaire des gages de solvabilité. À partir des informations personnelles, professionnelles et financières fournies, l’organisme de crédit procède alors à un calcul du taux d’endettement de l’emprunteur :

  • le taux d’endettement correspond aux charges fixes mensuelles d’un emprunteur par rapport à ses revenus mensuels ;
  • le taux d’endettement maximum à respecter pour obtenir un prêt immobilier est fixé à 35 % ;
  • pour les investisseurs, les banques se basaient auparavant sur un mode de calcul adaptatif prenant en compte les éléments financiers de l’investissement locatif (loyers perçus minorés du montant de la mensualité et des charges locatives) ;
  • le solde (ou cashflow) faisait ainsi monter ou baisser le montant des revenus du locataires mais sans y ajouter des charges relatives à l’investissement ;
  • le taux d’endettement différentiel ne peut désormais plus être utilisé par les organismes de crédit.
Taux d'endettement différentiel
Qu'est-ce que le taux d'endettement différentiel ?

Taux d’endettement différentiel : définition

Lorsqu’un particulier souhaite contracter un emprunt immobilier, l’établissement de crédit sollicité cherche à s’assurer de sa solvabilité et donc de sa capacité à rembourser l’emprunt dans son intégralité. Il se réfère alors en bonne partie au taux d’endettement.

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est un indicateur de la solvabilité financière d’un emprunteur. Il met ainsi en rapport l’ensemble de ses charges mensuelles fixes (loyers, crédits en cours, dépenses incompressibles) au regard de ses revenus mensuels fixes (salaires, revenus locatifs). L’établissement bancaire calcule alors le poids des charges prises en compte pour le taux d’endettement afin de mesurer si celles-ci risquent ou non de mettre en péril son aptitude à honorer ses mensualités de remboursement de crédit.

Le taux d'endettement maximum accepté par les banques est désormais de 35 % (contre 33 % auparavant) selon les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Seul un faible pourcentage de profils peut y faire, dans des cas très particulier, exception, notamment lorsque ceux-ci disposent de revenus très élevés.

Quelle différence avec le taux d’endettement différentiel ?

Le taux d’endettement différentiel est un calcul spécifique du niveau d’endettement d’un investisseur locatif. Celui-ci prend en compte à la fois les revenus et charges courantes d’un emprunteur, mais également les revenus et charges se rapportant à son investissement locatif (comme le taux d’endettement classique) mais cette fois de façon différenciée.

Les éléments relatifs à l’investissement locatif ne sont ainsi pas intégrés à proprement parler dans les revenus et charges globales. Seul le solde entre les revenus et charges locatives est pris en compte, permettant ainsi de maintenir mécaniquement un niveau de charges relativement bas en proportion et de tenir compte de la situation réelle future de l’emprunteur.

Comment calculer le taux d’endettement différentiel ?

La formule du taux d’endettement différentiel consiste dans un premier temps à calculer le solde positif ou négatif des éléments financiers en rapport avec l’investissement locatif en cours. Ce solde également, appelé cashflow, est alors le résultat des loyers perçus minorés des charges locatives.

💡

Bon à savoir

Dans le cadre des revenus locatifs, seuls 70 % des loyers sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Ce pourcentage permet ainsi pour la banque de se prémunir quant aux risques de loyers impayés et de vacance locative.

Le solde est ensuite ajouté aux revenus s’il est positif ou soustrait aux revenus s’il est négatif.

La dernière étape consiste enfin à diviser le total des charges fixes mensuelles par le total des revenus fixes mensuels et à multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.

Le calcul du taux d’endettement différentiel est donc le suivant :

Charges fixes / (Revenus fixes + ou -  (Loyers perçus x 0,7) - charges locatives)) x 100

Exemple de calcul de taux d’endettement différentiel

Pour visualiser l’intérêt du taux d’endettement différentiel, il convient de comparer son mode de calcul avec la méthode utilisée pour la détermination du taux d’endettement classique.

Pour ce faire, prenons l’exemple d’un emprunteur disposant de revenus composés d’un revenu fixe mensuel (salaire) de 3 500 euros ainsi que de loyers perçus (revenus locatifs) de 1 600 euros par mois. Côté charges, celui-ci s’acquitte d’un loyer de 1 100 euros auquel il faut ajouter 1 050 de charges locatives pour son investissement locatif (remboursement d’emprunt + charges diverses).

1er exemple : calcul avec le taux d’endettement différentiel

Le taux d’endettement différentiel dans ce cas de figure est le suivant :

(Charges fixes mensuelles de 1 100 €) / (Revenus fixes mensuels de 3 500 € + (Revenus locatifs pondérés de 1 600 € x 0,7) - Charges locatives mensuelles de 1 050 €) x 100 soit

(1 100 / (3 500 + (1 120 - 1 050)) x 100 = (1 100 / (3 500 + 70)) x 100 = 30,8 %

Dans le cas présent, l’emprunteur entre donc parfaitement dans les recommandations du HCSF avec un taux d’endettement inférieur à 35 %.

2ème exemple : calcul avec le taux d’endettement classique

En ce qui concerne le taux d’endettement classique, la formule, beaucoup moins avantageuse pour l’emprunteur, est alors la suivante :

(Charges fixes mensuelles de 1 100 € + Charges locatives mensuelles de 1 050 €) / (Revenus fixes mensuels de 3 500 € + Revenu locatifs mensuels de 1 600 € x 0,7) x 100 soit (2 150 / (3 500 + 1 120) x 100 = 46,5 %

Le taux d’endettement différentiel largement favorable aux investisseurs

À l’analyse de ces deux calculs, il est ainsi relativement simple de constater que le taux d’endettement différentiel joue largement en faveur d’un investisseur. Cela s’explique en effet de façon arithmétique par le fait que des charges locatives, qui sont généralement plus ou moins similaires aux revenus locatifs, font mécaniquement augmenter le poids des charges total par rapport aux revenus totaux dans le cadre du taux d’endettement classique.

Si le rapport en nombre absolu reste plus ou moins le même, c’est le pourcentage qui tend naturellement à s’accroître sensiblement. Le taux d’endettement différentiel permet ainsi de ne pas augmenter le montant des charges mensuelles et donc de ne faire que très peu varier le pourcentage, puisque le cashflow fait seulement varier le montant des revenus.

Pour le calcul du taux d’endettement classique, celui-ci ne peut en effet être réduit que lorsque les mensualités de prêt sont déjà remboursées, faisant alors diminuer drastiquement le poids des charges mensuelles.

Taux d’endettement différentiel : qu’est-ce qui a changé en janvier 2022 pour les investisseurs ?

La méthode du taux d’endettement différentiel était auparavant prise en compte par la plupart des établissements bancaires lorsque l’emprunteur sollicitait un crédit pour un investissement locatif. Elle permettait ainsi d’être plus souple avec les profils investisseurs compte tenu des de risques de non-remboursement moindres du fait des loyers perçus.

Depuis janvier 2022 et les recommandations du HCSF, les organismes de crédit ne peuvent désormais plus s’appuyer sur ce mode de calcul adaptatif pour les prêts immobiliers. Ils doivent ainsi dorénavant utiliser uniquement le taux d’endettement classique pour évaluer le potentiel de remboursement d’un emprunteur.

En plus des investisseurs particuliers, la fin du taux d’endettement différentiel s’applique également à certaines SCI (Sociétés Civiles Immobilières). C’est le cas des SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR) qui sont également considérées comme sollicitant un prêt immobilier et pour lesquelles les banques doivent donc se baser sur les ressources et les charges des actionnaires et non pas sur ceux de la SCI en elle-même.

Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) restent, elles, pour le moment, en-dehors de ce périmètre relatif au crédit immobilier et peuvent ainsi toujours prétendre à un prêt professionnel pour lequel le taux d’endettement différentiel reste applicable. Il en est de même pour les SARL de famille ou les loueurs meublés professionnels (LMP) ayant recours au crédit professionnel. 

La fin du calcul différentiel a-t-il impacté les investisseurs ?

La fin du calcul différentiel est plutôt défavorable à l’investissement locatif, l’objectif des autorités financières régulatrices étant en effet de mettre davantage l’accent sur l’accès à la résidence principale et la lutte contre le surendettement.

Pour les investisseurs, il sera donc désormais beaucoup plus difficile d’obtenir un financement s’ils ne se sont pas acquittés au préalable du remboursement du crédit de leur résidence principale. Les seules marges de manœuvre pour un investisseur afin de respecter le taux d'endettement restent donc désormais l’allongement de la durée de remboursement du prêt, la négociation sur le prix du bien ou encore la fourniture d’un apport plus conséquent.

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