Vous souhaitez investir dans l'immobilier hors dispositifs défiscalisants (Pinel, Malraux, etc.) qui ne conviennent pas à vos objectifs financiers.
Pour obtenir un investissement rentable, il faut trouver un équilibre entre mensualité, fiscalité, loyers et déductions fiscales.
Les loyers
Est-on libre ou non de fixer le montant de son loyer ? Oui ! Sauf si votre bien se situe à Paris. Dans ce cas, vous ne pouvez pas appliquer un loyer supérieur de 20 % au loyer de référence fixé par l'Olap.
Si votre bien se situe dans une autre commune que Paris vous êtes libre de déterminer votre loyer. Evitez cependant de fixer un tarif trop éloigné des prix du marché, vous pourriez avoir du mal ensuite à trouver un locataire et vous auriez plus de risque de loyers impayés. Pour être sûr de proposer un loyer au prix du marché, consultez les offres de location de votre quartier afin de trouver un équivalent pour votre surface et votre disposition.
Vous pourrez ensuite relever le niveau de votre loyer chaque année à une date fixée dans le bail. Cette révision devra cependant respecter l'Indice de Référence des Loyers.
La fiscalité
Qui dit revenu dit taxe, vous ne pourrez donc pas bénéficier à 100 % des loyers perçus. Ils doivent être déclarés aux impôts et vos prélèvements dépendront de votre type de location :
Vous louez un logement vide :
Pour les loyers inférieurs à 15 000 € par an, vous avez le choix entre :
- Le régime micro-foncier : vous bénéficiez alors d'un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers. Vous ne serez donc imposé que sur 70 % de vos gains. C'est cette option qui s'appliquera par défaut.
- Le régime réel : il s'applique sur vos revenus fonciers nets, c'est-à-dire la somme des loyers perçus moins vos charges (travaux, assurance-emprunteur, taxes foncières, intérêt d'emprunt, frais de dossier pour votre crédit, commission du courtier...). Une fois opté, vous ne pourrez plus en changer pendant 3 ans.
Si vous renégociez votre prêt immobilier, vous pourrez toujours déduire ses intérêts de votre assiette d'imposition.
Vous louez un logement meublé :
Pour les recettes inférieures à 32 600 € par an :
- Le régime du micro-BIC (micro-bénéfices industriels et commerciaux) : un abattement de 50 % pour couvrir vos charges. C'est cette option qui s'appliquera par défaut.
- Le régime de bénéfice réel : il s'applique sur vos revenus nets imposables, c'est-à-dire sur vos recettes moins vos charges. Pour y avoir droit, vous devez choisir cette option avant le 1er février de l'année où vous souhaitez être imposé à ce régime. Une fois opté, vous ne pourrez plus en changer pendant 2 ans.
Pour les recettes supérieures à 32 600 €, c'est le régime du bénéfice réel qui s'appliquera automatiquement.
Comme le régime de bénéfice réel permet de déduire les intérêts versés de ses revenus imposables, il est souvent intéressant de financer le maximum de son investissement via un crédit immobilier sans utiliser d'apport.
Les mensualités
Si vous financez votre acquisition à l'aide d'un crédit immobilier, vous aurez à verser chaque mois des mensualités de prêt qui pourront être remboursées en tout ou en partie par vos loyers. Une large partie de ces charges pourra aussi être déduite de votre assiette fiscale si vous optez pour le régime réel d'imposition.
Ce dernier permet en effet de déduire toutes les charges locatives (dont les intérêts et les primes d'assurance) de ses revenus fonciers. Pour optimiser votre investissement, il peut alors être intéressant d'opter pour un crédit in Fine qui permet d'avoir des intérêts, et donc une déduction, stables sur toute la durée de l'emprunt. Si au contraire, vous choisissez un crédit amortissable où la part des intérêts dans les mensualités se réduit au fur et à mesure, votre déduction fiscale ne cessera de chuter dans le temps.
Calculer la rentabilité de son Investissement Locatif
Avant de vous lancer dans votre projet, prenez le temps de faire vos calculs en regardant tous les critères évoqués ci-dessus. Cela vous permettra de déterminer la rentabilité de votre investissement. Trois niveaux de rentabilité sont pris en compte pour savoir si votre projet est vraiment intéressant financièrement : la rentabilité brute, la rentabilité nette de charges, la rentabilité nette.
La rentabilité brute
La rentabilité brute est une donnée intéressante pour obtenir un premier ordre d'idée et comparer rapidement plusieurs types d'investissements immobiliers. Elle indique en effet le rapport entre le loyer annuel perçu et le prix du bien.
On la calcule ainsi :
(Loyer annuel / Prix du bien) X 100
Exemple :
| Vous percevrez un loyer de... | Le bien coûte... | Votre rentabilité brute s'élève à... |
|---|---|---|
| 8 400 € | 150 000 € | 5,60 % |
Cette méthode permet d'avoir un aperçu rapide de la rentabilité de son investissement. Si vous hésitez entre plusieurs biens, cela peut suffire à les classer et faire votre choix. Cependant ce calcul surestime la rentabilité de votre investissement. Seul le coût du bien est pris en compte or votre investissement vous coûtera d'autres frais à mettre dans la balance : intérêts, taxe foncière, charges de gestion, etc.
La rentabilité nette de charges
C'est un calcul beaucoup plus parlant puisque cette fois-ci les charges locatives sont prises en compte. Vous retirez en effet frais de gestion, taxe foncières et frais de copropriété du calcul du loyer.
On la calcule ainsi :
(Loyer annuel - charges de location/ Prix du bien) X 100
Exemple :
| Vous percevrez un loyer de... | Les frais de location s'élèvent à... | Le bien coûte... | Votre rentabilité nette de charge s'élève à... |
|---|---|---|---|
| 8 400 € | 1 388 € | 150 000 € | 4,67 % |
Si la rentabilité nette de charge est plus réaliste et précise que la rentabilité brute, elle ne prend en compte ni les intérêts d'emprunt ni les impôts sur le revenus à verser. Il faut donc encore minorer le taux obtenu pour connaître la vraie rentabilité de son investissement.
La rentabilité nette
Cette méthode est la plus précise puisque vous rajoutez au calcul le montant des impôts à verser. Ces derniers dépendent bien sûr des profils de chacun : imposition choisie (BIC ou réel) et taux d'imposition.
Une fois que vous avez pu simuler l'imposition sur vos revenus fonciers, il ne vous reste plus qu'à les déduire de vos loyers annuels au même titre que les charges de location.
Votre taux de rentabilité dépendra aussi de la ville où vous réalisez vos investissements.
En fonction de leur taux d'attractivité, leur pourcentage d'étudiant, leur attractivité, leur développement, leur taux d'emploi... certaines communes peuvent en effet favoriser ou non votre investissement locatif. Vous trouverez ainsi sur Internet des classements des 10 villes de France les plus rentables en fonction de ces critères.
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