⏱L'essentiel en quelques mots
Lorsqu’on s’apprête à acheter un bien immobilier, il est important de savoir évaluer si l’appartement ou la maison nécessite des travaux. En effet, avoir cette information permet de faire une offre d’achat réaliste qui tient compte de ces travaux. Elle apporte un élément de négociation intéressant pour demander un prix à la baisse. C'est donc un critère primordial lors d'un achat immobilier.
- Pour évaluer le coût des travaux d’un bien, vous pouvez vous baser sur le prix moyen au mètre carré pour une rénovation. Cela vous donnera déjà un ordre d’idée.
- Mais cette évaluation ne suffit pas : une estimation précise est toujours recommandée afin de tenir compte de l’état réel du bien immobilier. Vous pouvez réaliser cette estimation par vous-même ou avec un ou plusieurs artisans.
- L’obtention de devis concernant les travaux peut faire l’objet d’une condition suspensive de votre offre d’achat. Ainsi, si les devis dépassent votre budget, vous pourrez facilement renoncer à acquérir le bien.
Sommaire
Achat immobilier : comment connaître le prix moyen des travaux d’un bien ?
Pourquoi estimer le montant des travaux ?
Vous avez trouvé un bien qui vous intéresse et souhaitez faire une offre d’achat. Avant cela, vous devez évaluer si l’appartement ou la maison nécessitent des travaux et leur importance. Un simple rafraîchissement de la décoration n’a pas le même impact financier qu’une réhabilitation complète.
Connaître le montant des travaux sur le bien est important pour :
- avoir des arguments pour négocier un prix à la baisse avec le vendeur ;
- savoir si l’acquisition du bien et les travaux entrent dans votre budget total ;
- anticiper la rédaction du compromis de vente en incluant le paramètre lié aux travaux ;
- intégrer le coût des travaux dans votre demande de prêt le cas échéant.
Le coût moyen d’une rénovation
Une première évaluation consiste à savoir s’il s’agit de travaux importants ou simplement d’une réfection de la décoration. Le prix moyen d’une rénovation est d’environ 700 €/m², mais ce chiffre peut varier :
- Un rafraîchissement de la décoration (revêtements de sols et murs) coûte en moyenne 200 €/m².
- Une rénovation intermédiaire, avec des travaux de remise à neuf de la plomberie, de l’électricité ou la réfection des pièces d’eau (salle de bains, cuisine, toilettes…) revient plutôt à 500 €/m².
- Dès lors que l’on touche à la structure du logement (maçonnerie, charpente, couverture) ou que l’on intervient sur l’isolation et le chauffage, on entre dans une réhabilitation. Ces travaux peuvent monter en moyenne à 1 500 €/m².
Cependant, cette estimation reste indicative, car le montant réel dépend de chaque bien. Pour pouvoir évaluer les travaux à faire, vous devez pouvoir visiter le bien en prenant des notes sur l’état du bâtiment dans son ensemble, mais aussi de chaque pièce.
Comment faire estimer les travaux d'un bien immobilier avant l’offre achat ?
Idéalement, il convient de se faire accompagner par un professionnel du bâtiment pour pouvoir estimer correctement et de manière réaliste les travaux à réaliser. Vous aurez ainsi des devis précis qui vous serviront à argumenter auprès du vendeur.
En fonction de la nature des travaux, vous pouvez faire appel à un artisan spécialisé (maçon, électricien, plombier, plaquiste…) ou, s’il s’agit d’une rénovation importante, à un maître d'œuvre, voire un architecte. Pour vous aider, voici une liste (non exhaustive) des points à vérifier pour estimer le montant des travaux.
L’état général du bâtiment
Ce premier élément vous permettra de savoir s’il a besoin d’une rénovation lourde ou d’un simple rafraîchissement. Contrôlez :
- l’étanchéité de la toiture et de la couverture ;
- l’état des murs (trous, fissures, revêtement) ;
- l’état des fenêtres et portes ;
- la présence d’humidité sur les murs et les sols ;
- l’état de l’installation électrique et de gaz (normalement, elles doivent faire l’objet d’un diagnostic obligatoire si elles ont plus de 15 ans) ;
- la chaudière ou le système de chauffage ;
- l’état de l’isolation.
L’inspection des pièces d’eau
La cuisine, les salles de bains et les toilettes sont les points les plus vulnérables dans une maison. Ces pièces sont souvent celles dont les travaux sont les plus coûteux. Vérifiez :
- l’état des équipements sanitaires (douche, baignoire, WC, vasque, évier…) ;
- l’état de la plomberie et évacuations, notamment si vous avez des arrivées d’eau pour brancher un lave-vaisselle ou un lave-linge ;
- la présence de traces d’humidité ou de moisissures (notamment sur les joints) ;
- l’agencement général de la pièce (cuisine ou salle de bains) ;
- la présence d’une ventilation suffisante.
Les autres pièces
Dans les pièces de vie, les travaux sont souvent plus mineurs et concernent les revêtements de murs et de sols. Mais si le plan du logement ne vous convient pas, il faudra prévoir des frais de démolition et de remontage des cloisons. Vous devez peut-être changer les portes et les fenêtres pour les adapter à vos besoins et envies.
Que faut-il savoir sur les conditions suspensives pour prévoir le coût des travaux ?
Il est important de bien estimer le coût des travaux pour faire votre proposition d’achat, car ces derniers peuvent vous faire dépasser le budget prévu pour votre acquisition. Cependant, si vous souhaitez vous positionner rapidement sur un bien, vous n’aurez peut-être pas le temps de faire intervenir un professionnel avant de rédiger votre offre d’achat. Or, celle-ci vous engage contractuellement envers le vendeur.
Dans ce cas, la solution est de mentionner le souhait d’inclure une clause suspensive liée aux devis des travaux dans le futur compromis. Ainsi, si le montant des travaux est plus important que prévu ou que vous ne pouvez vous le permettre, vous pourrez renoncer à la vente sans frais.
Pour formuler cette clause suspensive, vous pouvez indiquer dans votre proposition d’achat : “La vente sera assortie de la condition suspensive suivante : montant des travaux de rénovation inférieur à xxxx €, devis à l’appui.”
Vous pouvez également intégrer dans les conditions suspensives le fait d’obtenir un permis de construire ou une autorisation de travaux.
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