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Quel salaire pour emprunter 800 000 euros ?

Vous souhaitez emprunter 800 000€ pour financer votre projet immobilier. La banque analyse alors votre dossier d’emprunteur avant de décider si elle vous accorder un prêt. Cette analyse est systématique, elle permet à l’établissement prêteur de se prémunir d’un éventuel défaut de paiement. En d’autres termes, la banque évalue votre capacité à rembourser 800 000€ sur la durée souhaitée. Voici comment elle procède :

Les critères pris en compte par la banque pour un emprunt de 800 000 euros ?

La banque que vous sollicitez pour votre crédit immobilier va d’abord étudier votre situation financière, ainsi que la régularité de vos revenus pour déterminer si vous êtes en mesure d’honorer vos futures mensualités de prêt immobilier. Le taux de crédit immobilier ainsi que la durée d’emprunt influent sur le montant de votre prêt immobilier.

Les revenus, critère pris en compte pour un emprunt de 800 000€

Pour statuer sur votre demande de prêt immobilier, la banque analyse vos ressources pour vérifier si elles sont suffisantes pour rembourser vos futures mensualités. L’organisme financier vérifie également leur stabilité. Plus vos revenus sont réguliers et stables, plus la banque apprécie. Les revenus sont pris en compte différemment selon leur nature.

Si vous êtes fonctionnaire ou salarié en CDI (contrat à durée indéterminée) hors période d’essai, les revenus sont pris en compte à 100%.

Si vous êtes en CDD, indépendant, chef d’entreprise ou encore en intérim, la banque vérifie la régularité de vos revenus sur les 3 ans qui précèdent votre demande de prêt immobilier, grâce à vos trois derniers bilans comptables par exemple.

Si vous percevez des revenus locatifs, ceux-ci sont pris en compte à hauteur de 70%. Les 30% restants correspondent à une marge de sécurité en cas d’éventuels impayés ou de vacances locatives.

A noter que les aides versées par la CAF (Caisse d’allocations familiales) ou encore les pensions alimentaires n’entrent pas en compte dans le calcul de vos revenus.

La banque analyse votre reste à vivre

Le reste à vivre, qui désigne la somme restante après déduction des charges fixes (dont on ne peut se passer) est également pris en compte dans le calcul de votre prêt immobilier. Si vous souhaitez calculer vous-même votre reste à vivre après crédit, il suffit de soustraire vos charges fixes (mensualité de prêt immobilier inclus) à vos revenus. Votre reste à vivre doit être jugé suffisant par la banque, en fonction du nombre de personnes dans votre foyer.

Autre critère étudié pour un emprunt de 800 000 euros : le saut de charges

Le saut de charge signifie la différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité de crédit immobilier. Si vous payez un loyer qui n’est pas si différent de votre future mensualité, la banque est rassurée sur votre capacité à rembourser vos échéances.

Mais le saut de charges ne fait pas tout. En effet, si vous parvenez à payer un loyer qui dépasse le tiers de vos ressources, la banque pourrait tout de même refuser votre demande de prêt immobilier. C’est pourquoi d’autres éléments, comme le taux d’endettement, entrent en compte dans la décision de la banque de vous financer.

Calculer sa capacité d’emprunt et son taux d’endettement

Pour vérifier la faisabilité de votre projet, la banque calcule votre taux d’endettement pour vérifier s’il est bien en dessous des 33% autorisés. Voici comment elle procède :

(Charges fixes / Revenus nets du foyer) x 100 = votre taux d’endettement actuel

Ensuite, la banque va vérifier si votre taux d’endettement respecte toujours la limite autorisée des 33% après souscription du crédit immobilier :

(Charges + mensualité de crédit / Revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre foyer

Tableau du salaire mensuel minimum pour emprunter 800 000 euros

Ce tableau représente le salaire minimum nécessaire pour un ménage souhaitant emprunter 800 000€ sur 10, 15, 20 ou 25 ans, en fonction des taux immobiliers (décembre 2020).

Durée du crédit  Taux du crédit (hors assurance)   Mensualité maximale  Salaire mensuel minimum du foyer pour emprunter 800 000 euros Capacité d’emprunt 
 10 ans (120 mois)
 0,85 %
6 996 €
21 200
804 557€
 15 ans (180 mois)
 1,05 %
4 818 €
14 600€
802 070 €
 20 ans (240 mois)
 1,25 %
3 762€
11 400€
802 351€
 25 ans (300 mois)
 1,45 %
3 185€
9 650€
801 074€

Simulation à titre indicatif réalisée le 09/12/2020 (taux immobiliers hors assurance)

Tableau de la capacité d'emprunt en fonction de vos revenus

Ce tableau regroupe toutes les capacités d’emprunt en fonction de la durée du crédit ainsi que du taux d’intérêt moyen appliqué sur le marché. Il permet de découvrir le salaire mensuel minimum qu’il faut percevoir en fonction des différentes capacités d’emprunt.

Salaire mensuel net du foyer (€)  Mensualité maximale (€)  Capacité d’emprunt sur 10 ans (€) avec un taux de 0,85%  Capacité d’emprunt sur 15 ans (€) avec un taux de 1,05 %

Capacité d’emprunt sur 20 ans (€)

avec un taux de 1,25 %

 
 1 200
 396
 45 541
 65 924
 84 053
 1 500
 495
 56 926 
 82 404
 105 066
 1 700
 561
 64 516
 93 392
 119 074
 2 000
 660
 75 902
 109 873
 140 088
 2 500
 825
 94 877
 137 341
 175 110
 3 000
 990
 113 852
 164 809
 210 131
 3 500
 1 155
 132 828
 192 277
 245 153
 4 000
 1 320
 151 803
 219 745
 280 175
 4 500
 1 485
 170 779
 247 213
 315 197
 5 000
 1 650
 189 754
 274 681
 350 219
 5 500
 1 815
 208 729
 302 149
 385 241
 6 000
 1 980
 227 705
 329 618
 420 263
 6 500
 2 145
 246 680
 357 086
 455 285
 7 000
 2 310
 265 656
 384 554
 490 307

Simulation de capacité d’emprunt à titre indicatif réalisée le 26/11/2020 (taux immobiliers hors assurance)

Gardez à l’esprit que ce tableau est présenté à titre indicatif et que votre capacité d’emprunt varie en fonction d’autres critères comme ceux cités précédemment.

Puis-je emprunter 800 000 euros à la banque sans apport ?

L’apport personnel est un critère quasi indispensable dans l’obtention d’un crédit immobilier. Il permet de rassurer la banque quant à votre capacité d’épargne mais prouve également la bonne gestion de vos revenus.

La banque demandera a minima 10% du montant que vous souhaitez emprunter. Cette somme est destinée à financer les frais de notaire et de garantie. Pour un crédit immobilier de 800 000€, vous devrez donc présenter un apport personnel de 80 000€. Plus il est important, plus vous augmentez votre capacité d’achat.

Pour avoir une idée de frais de notaire, notre calculette frais de notaire est mise à disposition. Elle est gratuite et sans engagement.

Quel salaire pour emprunter 800 000 euros selon les durées d’emprunt ?

Voici un rappel du revenu mensuel net minimum nécessaire à un foyer pour emprunter 800 000€ selon la durée du crédit immobilier (10, 15, 20 ou 25 ans) :

Quel salaire pour emprunter 800 000€ sur 10 ans ?

Pour emprunter 800 000€ sur 10 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 21 200€.

Quel salaire pour emprunter 800 000€ sur 15 ans ?

Pour emprunter 800 000€ sur 15 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 14 600€.

Quel salaire pour emprunter 800 000€ sur 20 ans ?

Pour emprunter 800 000€ sur 20 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 11 400€.

Quel salaire pour emprunter 800 000€ sur 25 ans ?

Pour emprunter 800 000€ sur 25 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 9 650€.

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