Quel salaire pour emprunter 800 000 euros ?

Mis à jour le 22 avril 2021

par Mustapha Moutaqi - Responsable Pôle Crédit Immobilier

Vous souhaitez emprunter 800 000€ pour financer votre projet immobilier. La banque analyse alors votre dossier d’emprunteur avant de décider si elle vous accorder un prêt. Cette analyse est systématique, elle permet à l’établissement prêteur de se prémunir d’un éventuel défaut de paiement. En d’autres termes, la banque évalue votre capacité à rembourser 800 000€ sur la durée souhaitée. Voici comment elle procède :

Les critères pris en compte par la banque pour un emprunt de 800 000 euros ?

La banque que vous sollicitez pour votre crédit immobilier va d’abord étudier votre situation financière, ainsi que la régularité de vos revenus pour déterminer si vous êtes en mesure d’honorer vos futures mensualités de prêt immobilier. Le taux de crédit immobilier ainsi que la durée d’emprunt influent sur le montant de votre prêt immobilier.

Les revenus, critère pris en compte pour un emprunt de 800 000€

Pour statuer sur votre demande de prêt immobilier, la banque analyse vos ressources pour vérifier si elles sont suffisantes pour rembourser vos futures mensualités. L’organisme financier vérifie également leur stabilité. Plus vos revenus sont réguliers et stables, plus la banque apprécie. Les revenus sont pris en compte différemment selon leur nature.

Si vous êtes fonctionnaire ou salarié en CDI (contrat à durée indéterminée) hors période d’essai, les revenus sont pris en compte à 100%.

Si vous êtes en CDD, indépendant, chef d’entreprise ou encore en intérim, la banque vérifie la régularité de vos revenus sur les 3 ans qui précèdent votre demande de prêt immobilier, grâce à vos trois derniers bilans comptables par exemple.

Si vous percevez des revenus locatifs, ceux-ci sont pris en compte à hauteur de 70%. Les 30% restants correspondent à une marge de sécurité en cas d’éventuels impayés ou de vacances locatives.

A noter que les aides versées par la CAF (Caisse d’allocations familiales) ou encore les pensions alimentaires n’entrent pas en compte dans le calcul de vos revenus.

La banque analyse votre reste à vivre

Le reste à vivre, qui désigne la somme restante après déduction des charges fixes (dont on ne peut se passer) est également pris en compte dans le calcul de votre prêt immobilier. Si vous souhaitez calculer vous-même votre reste à vivre après crédit, il suffit de soustraire vos charges fixes (mensualité de prêt immobilier inclus) à vos revenus. Votre reste à vivre doit être jugé suffisant par la banque, en fonction du nombre de personnes dans votre foyer.

Autre critère étudié pour un emprunt de 800 000 euros : le saut de charges

Le saut de charge signifie la différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité de crédit immobilier. Si vous payez un loyer qui n’est pas si différent de votre future mensualité, la banque est rassurée sur votre capacité à rembourser vos échéances.

Mais le saut de charges ne fait pas tout. En effet, si vous parvenez à payer un loyer qui dépasse le tiers de vos ressources, la banque pourrait tout de même refuser votre demande de prêt immobilier. C’est pourquoi d’autres éléments, comme le taux d’endettement, entrent en compte dans la décision de la banque de vous financer.

Calculer sa capacité d’emprunt et son taux d’endettement

Pour vérifier la faisabilité de votre projet, la banque calcule votre taux d’endettement pour vérifier s’il est bien en dessous des 33% autorisés. Voici comment elle procède :

(Charges fixes / Revenus nets du foyer) x 100 = votre taux d’endettement actuel

Ensuite, la banque va vérifier si votre taux d’endettement respecte toujours la limite autorisée des 33% après souscription du crédit immobilier :

(Charges + mensualité de crédit / Revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre foyer

Tableau du salaire mensuel minimum pour emprunter 800 000 euros

Ce tableau représente le salaire minimum nécessaire pour un ménage souhaitant emprunter 800 000€ sur 10, 15, 20 ou 25 ans, en fonction des taux immobiliers (décembre 2020).

Simulation à titre indicatif réalisée le 09/12/2020 (taux immobiliers hors assurance)

Tableau de la capacité d'emprunt en fonction de vos revenus

Ce tableau regroupe toutes les capacités d’emprunt en fonction de la durée du crédit ainsi que du taux d’intérêt moyen appliqué sur le marché. Il permet de découvrir le salaire mensuel minimum qu’il faut percevoir en fonction des différentes capacités d’emprunt.

Simulation de capacité d’emprunt à titre indicatif réalisée le 26/11/2020 (taux immobiliers hors assurance)

Gardez à l’esprit que ce tableau est présenté à titre indicatif et que votre capacité d’emprunt varie en fonction d’autres critères comme ceux cités précédemment.

Puis-je emprunter 800 000 euros à la banque sans apport ?

L’apport personnel est un critère quasi indispensable dans l’obtention d’un crédit immobilier. Il permet de rassurer la banque quant à votre capacité d’épargne mais prouve également la bonne gestion de vos revenus.

La banque demandera a minima 10% du montant que vous souhaitez emprunter. Cette somme est destinée à financer les frais de notaire et de garantie. Pour un crédit immobilier de 800 000€, vous devrez donc présenter un apport personnel de 80 000€. Plus il est important, plus vous augmentez votre capacité d’achat.

Pour avoir une idée de frais de notaire, notre calculette frais de notaire est mise à disposition. Elle est gratuite et sans engagement.

Quel salaire pour emprunter 800 000 euros selon les durées d’emprunt ?

Voici un rappel du revenu mensuel net minimum nécessaire à un foyer pour emprunter 800 000€ selon la durée du crédit immobilier (10, 15, 20 ou 25 ans) :

Quel salaire pour emprunter 800 000€ sur 10 ans ?

Pour emprunter 800 000€ sur 10 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 21 200€.

Quel salaire pour emprunter 800 000€ sur 15 ans ?

Pour emprunter 800 000€ sur 15 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 14 600€.

Quel salaire pour emprunter 800 000€ sur 20 ans ?

Pour emprunter 800 000€ sur 20 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 11 400€.

Quel salaire pour emprunter 800 000€ sur 25 ans ?

Pour emprunter 800 000€ sur 25 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 9 650€.