Quel salaire pour emprunter 1 000 000 euros ?

La banque effectue une analyse du dossier de l’emprunteur quel que soit le montant du crédit immobilier. Pour un prêt de 1 millions d'euros, elle évalue attentivement votre niveau de revenus, votre apport personnel mais également votre comportement bancaire. Pour préciser votre capacité d’emprunt, la banque a besoin de calculer votre taux d’endettement, qui dépend de vos revenus et de vos charges.

Quels facteurs sont pris en compte pour emprunter 1 000 000 € ?

Comment emprunter 1 000 000 d’euros ? Cette question ne trouve pas sa réponse avec l’analyse d’un seul critère. Plusieurs entrent en ligne de compte pour savoir si vous êtes en capacité d’emprunter et surtout de rembourser cette somme par mensualités de crédit immobilier. La banque va donc prendre en compte une série de données, et rendre son avis. Votre situation professionnelle, le taux immobilier du moment ou encore votre capacité d’emprunt sont quelques éléments pris en compte dans son analyse.

Vos revenus sont-ils suffisants pour emprunter 1 000 000 euros ?

La banque doit évaluer la somme qu’elle peut vous prêter. Pour cela elle va bien sûr se baser sur vos revenus. Ceux-ci sont pris en compte selon leur nature et leur régularité.

• Vous êtes en CDI (hors période d’essai) ou fonctionnaire ? Votre salaire est pris en compte à 100% par la banque, car ils sont réguliers et pérennes.
• Vous êtes en CDD, en intérim, indépendant, commerçant, chef d’entreprise… ? La banque fait la moyenne de vos 3 dernières années d’activité ou prend en compte vos 3 derniers bilans comptables, vos revenus étant plus variables d’un mois à l’autre.
• Vous percevez des primes régulières ? Elles seront aussi comptabilisées selon vos 3 dernières années.

Hormis votre rémunération, vous avez d’autres sources de revenus ? Selon leur nature, leur prise en compte diffère.

• Revenus locatifs : ceux-ci sont pris en compte dans vos revenus. La banque retient 70% de vos revenus locatifs, les 30% restants constituant une marge de sécurité (impayés, vacance locative…)
• Allocations : quel que soit l’organisme qui les verse (CAF, etc.), la banque ne tient pas compte de vos allocations.
• Pensions alimentaires : celles-ci ne sont pas non plus prises en compte.

Votre saut de charge est étudié

Le saut de charge correspond à la différence entre votre loyer actuel et vos futures mensualités de crédit immobilier. Si la marche à franchir est très petite voire inexistante, c’est un bon indicateur pour votre dossier, car la banque peut estimer qu’une charge que vous remboursez déjà actuellement peut être également assumée demain. A l’inverse, plus la différence s’accroît, plus la banque prend de risques, elle peut donc se montrer plus prudente quant à l’octroi de votre crédit immobilier, selon votre profil et votre projet.

Pour emprunter 1 000 000 euros, votre reste à vivre doit être suffisant

On entend par reste à vivre la somme qu’il reste à votre foyer pour vivre une fois vos dépenses incompressibles mensuelles payées : il s’agit de la différence entre vos revenus et vos charges, future mensualité de crédit immobilier incluse. Votre reste à vivre doit être suffisamment confortable pour le nombre de personnes qui composent votre foyer.

Outre votre saut de charge, votre reste à vivre ou vos revenus, d’autres critères vont permettre de déterminer si vous pouvez emprunter 1 000 000 d’euros. Notamment votre capacité d’emprunt et donc votre taux d’endettement bien sûr. Mais d’autres éléments vont entrer en ligne de compte, comme la durée de votre prêt immobilier par exemple : car emprunter une certaine somme sur 20 ans n’entraîne pas le même niveau de mensualités de crédit qu’emprunter le même montant sur 10 ans seulement.

Pourquoi calculer votre taux d’endettement ? Pour définir votre capacité d’emprunt

Pour effectuer le calcul de votre taux d’endettement et connaître votre capacité d’emprunt, la banque a besoin de définir votre mensualité maximale, autrement dit la somme à rembourser que vous pouvez supporter chaque mois. Dans l’équation, elle veille aussi à faire respecter le seuil d’endettement maximal de 33%, selon les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Si vous dépassez cette limite, la charge mensuelle risque d’être trop élevée par rapport à votre niveau de revenus.

Pour réaliser le calcul de la mensualité maximale pour votre prêt immobilier, la banque multiplie vos revenus au taux d’endettement maximal de 33%. La formule utilisée est la suivante : Revenus x 33% = mensualité maximale

Pour avoir une première idée de votre capacité d’emprunt à partir de votre mensualité maximale, vous pouvez effectuer le calcul suivant qui donnera un résultat approchant (ne tenant pas compte, par exemple, du taux d'intérêt du crédit immobilier). 
Mensualité maximale x nombre de mois = capacité d’emprunt totale.

Comment effectuer le calcul de votre taux d’endettement ?

La banque retient vos charges mensuelles par rapport à vos revenus nets afin de calculer votre taux d’endettement. Parmi vos charges, elle prend en compte les mensualités de votre prêt immobilier mais aussi les charges incompressibles.
(charges + mensualité de crédit / revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre foyer.

Plus vos revenus sont importants et plus votre capacité d’emprunt est élevée. Toutefois, il est essentiel de ne pas dépasser le seuil d’endettement de 33%.

Tableau de la capacité d'emprunt selon le salaire

Voici un tableau indiquant votre capacité d’emprunt selon les différents niveaux de salaire. La capacité d’emprunt varie en fonction de la rémunération mais aussi de la durée et du taux du prêt immobilier.

Simulation de capacité d’emprunt à titre indicatif réalisée en avril 2024 (taux immobiliers hors assurance)

Pouvez-vous emprunter 1 000 000 euros sans apport ?

Avec les recommandations formulées fin 2019 par le Haut Conseil de Stabilité Financière aux banques, l’apport est devenu crucial. En effet, l’instance a demandé aux établissements bancaires de ne plus proposer de crédit immobilier sur des durées excédant 25 ans ou entraînant un taux d’endettement au-delà des 33%. L’apport personnel est également devenu un critère permettant de décrocher un financement. Il vous faut donc un apport personnel pour votre emprunt. Combien ? Au moins 10% de la somme empruntée.

Pour emprunter 1 000 000 d’euros, il faut donc un apport personnel d’au moins 100 000 euros.

L’apport personnel vous permet de payer les frais de notaire et de garantie. Vous pouvez bien sûr, pour mettre toutes les chances de votre côté, proposer un apport plus conséquent, car cela peut être un point positif pour votre dossier -en gardant toujours une épargne de sécurité. Et ainsi, vous pouvez réduire le montant à emprunter auprès de la banque.

Quel salaire pour emprunter 1 000 000 euros ?

Pour avoir une estimation du salaire minimum pour emprunter 1 000 000€, nous avons donc réalisé plusieurs simulations en fonction d’un crédit immobilier sur 10, 15, 20 ou 25 ans. Voici le récapitulatif de ces estimations ci-dessous :

Quel salaire pour emprunter 1 000 000 € sur 10 ans ?

Pour emprunter 1 million d'euros sur 10 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 28 787 €.

Quel salaire pour emprunter 1 000 000 € sur 15 ans ?

Pour emprunter 1 million d'euros sur 15 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 21 307 €.

Quel salaire pour emprunter 1 000 000 € sur 20 ans ?

Pour emprunter 1 million d'euros sur 20 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 17 763 €.

Quel salaire pour emprunter 1 000 000 € sur 25 ans ?

Pour emprunter 1 million d'euros sur 25 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 15 758 €.