Quel salaire pour emprunter 600 000 euros en 2023 ?

Mis à jour le 28 juin 2022

par Abdelkader Diarra - Directeur Commercial

Vous souhaitez faire une demande de prêt immobilier d’un montant de 600 000€ pour financer votre projet mais vous ne savez pas si vos revenus sont suffisants ? La banque évalue en votre taux d’endettement et votre capacité de remboursement pour étudier la faisabilité de l’opération. Découvrez le salaire minimum requis selon la durée du crédit.

Quels facteurs sont pris en compte pour emprunter 600 000 euros ?

Plusieurs éléments entrent en ligne de compte pour emprunter 600 000 euros. La banque va ainsi analyser vos revenus (leur nature et leur pérennité), calculer votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt. Mais d’autres éléments auront leur importance, comme le taux immobilier, qui peut faire varier votre capacité d’emprunt.

Pour emprunter 600 000 euros, vos revenus sont analysés par la banque

La banque va s’attarder bien sûr sur vos revenus : à la fois leur montant mais aussi leur régularité et leur pérennité. Vos revenus peuvent émaner de plusieurs sources et pas uniquement de votre salaire. Voici comment les différents revenus sont pris en compte dans les calculs de la banque :

• Vous occupez un poste en CDI hors période d’essai ou un poste de fonctionnaire : vos revenus sont réguliers, ils sont donc pris en compte à 100% par la banque dans ses calculs.
• Vous êtes chef d’entreprise, indépendant, commerçant ou encore intérimaire ou en CDD : la banque fait alors la moyenne de vos 3 dernières années d’activité ou prend en compte vos 3 derniers bilans comptables, vos revenus étant variables au mois le mois.
• Vous percevez des primes (régulières) : celles-ci sont également prises en compte sur la base de vos 3 dernières années..

Voilà pour ce qui est des revenus que vous dégagez de votre activité professionnelle. Toutefois il se peut que vous perceviez d’autres types de revenus, voici comment ils sont comptabilisés :

• Vous percevez des revenus locatifs : la banque les prend en compte dans vos revenus, mais ne retient que 70% de ces revenus afin de se constituer une marge de sécurité (pour les éventuels cas d’impayés ou de vacances locatives).
• Vous percevez des allocations (Caf ou autre organisme) : ces revenus ne sont pas comptabilisés.
• Vous percevez des pensions alimentaires : elles ne sont pas non plus prises en compte par la banque.

Pour emprunter 600 000 euros, la banque observe aussi votre reste à vivre

Le reste à vivre, c’est la différence entre vos revenus et vos charges mensuelles incompressibles : c'est -à -dire la somme qu’il vous reste pour vivre, une fois toutes vos dépenses contraintes effectuées. Il s’agit d’une notion complémentaire au taux d’endettement, sur lequel nous allons revenir. Ainsi, la banque s’assure qu’une fois toutes ces dépenses effectuées, future mensualité de crédit immobilier comprise, votre budget demeure confortable. Le but n’est en effet pas que votre emprunt de 600 000 euros mette en péril votre budget mensuel. Le reste à vivre s’apprécie aussi selon la composition de votre foyer.

Le saut de charge a aussi son importance

Le saut de charge, c’est la différence entre le montant que vous payez aujourd’hui pour vous loger (généralement votre loyer), et le montant de votre future mensualité de prêt immobilier. Cette différence est faible, inexistante ou négative ? C’est un point positif pour l’octroi de votre crédit car une charge que vous assumez déjà aujourd’hui pourrait être assumée demain de la même façon. Plus la différence est importante au contraire, et plus la banque prend de risque : elle pourrait donc se montrer plus réticente, selon votre projet et votre profil.

Outre le saut de charge, le reste à vivre et vos revenus, d’autres éléments vont influer sur votre capacité à emprunter 600 000 euros. Notamment le calcul de votre taux d’endettement et celui de votre capacité d’emprunt. La durée de votre prêt immobilier importe aussi, dans le sens où 600 000 euros empruntés sur 10 ans n'impliquent pas les mêmes mensualités de crédit que le même prêt souscrit sur 20 ans.

Un critère déterminant de la capacité d’emprunt : le taux d’endettement

Lors de la réalisation d’un achat immobilier dans le neuf ou l’ancien, réaliser une simulation de votre capacité d’achat facilite l’orientation de votre projet. Pour emprunter 600 000€, vous devez disposer de revenus suffisants pour pouvoir supporter vos mensualités. Votre taux d’endettement maximal détermine votre capacité d’emprunt. Ce taux d’endettement maximal équivaut à 33% de vos revenus. La banque s’assure que le seuil d’endettement n’est pas dépassé avant d’octroyer d’un crédit immobilier. Pour calculer le taux d’endettement de votre emprunt, la formule est la suivante :

Charges + Mensualité du prêt immobilier / Revenus de l’emprunteur = taux d’endettement du crédit

Votre taux d’endettement est composé de plusieurs charges, par exemple :

• Le remboursement d’un crédit à la consommation
• Les loyers et les autres prêts bancaires éventuels
• Une pension alimentaire

Quelle capacité d’emprunt pour un taux d’endettement maximal ?

Ce tableau représente le salaire minimum requis pour un prêt immobilier d’un montant de 600 000€ sur des durées de 10 ans,15 ans, 20 ans, et 25 ans, selon les taux immobiliers en vigueur Juin 2022.

Simulation à titre indicatif réalisée le 28/06/2022 (taux immobiliers hors assurance)

Dans le tableau ci-dessus : c’est la capacité d’emprunt maximale au taux d’endettement maximal qui est représentée. En diminuant le salaire ou en augmentant le montant maximal de vos mensualités, cette capacité d’emprunt diminue. Pour connaître plus précisément le salaire minimum requis pour un emprunt de 600 000€, effectuez une simulation de crédit immobilier auprès d’un courtier dans le cadre de son accompagnement pour l’obtention de votre financement. Ainsi, le calcul prendra en compte votre profil et votre projet.

Peut-on emprunter 600 000 euros sans apport ?

L’apport personnel est devenu indispensable pour souscrire un crédit immobilier. Les banques y sont d’autant plus attentives qu’elles doivent respecter les directives du Haut conseil de stabilité financière à savoir : ne pas proposer de crédit sur une durée supérieure à 25 ans ou entraînant un taux d’endettement au-delà des 33%. Votre apport personnel doit représenter au moins 10% du montant emprunté.

Pour emprunter 600 000 euros, il vous faut donc un apport personnel de 60 000 euros au moins.

Cet apport vous permet aussi de ne pas entamer votre capacité d'emprunt. Il est également indispensable pour la banque car il témoigne de votre effort d’épargne. Il donne aussi des indications sur votre capacité à assumer un éventuel “saut de charge”. En complément, et pour augmenter votre capacité d’emprunt, sous condition d’éligibilité, vous pouvez solliciter différents prêts aidés comme un prêt à taux zéro (PTZ) par exemple. Bien sûr, vous pouvez offrir un apport personnel plus important, qui pourra être un élément positif pour l’octroi de votre crédit, et vous permettre de réduire le montant à emprunter. Veillez toutefois à conserver une épargne de sécurité.

Tableau de la capacité d'emprunt selon le salaire

Ce tableau récapitule les capacités d’emprunt en fonction du niveau de revenus d’un foyer pour 10, 15 et 25 ans et en fonction des taux immobiliers de juin 2022. 

Simulation de capacité d’emprunt à titre indicatif réalisée le 28/06/2022 (taux immobiliers hors assurance)

Quel salaire pour emprunter 600 000€ ?

Voici un récapitulatif des salaires nécessaires à un foyer pour emprunter 600 000 euros, selon les différentes durées d’emprunt (taux immobiliers Juin 2022).

Pour un crédit immobilier de 600 000€ sur 10 ans ?

Pour emprunter 600 000€ sur 10 ans, il faut un salaire mensuel minimum de 16 170€. Votre capacité d’emprunt est de 600 141€

Pour un crédit immobilier de 600 000€ sur 15 ans ?

Pour emprunter 600 000€ sur 15 ans, il faut un salaire mensuel minimum de 11 250€. Votre capacité d’emprunt est de 600 328€.

Pour un crédit immobilier de 600 000€ sur 20 ans ?

Pour emprunter 600 000€ sur 20 ans, il faut un salaire annuel minimum de 8 860€. Votre capacité d’emprunt est alors de 600 216€

Pour un crédit immobilier de 600 000€ sur 25 ans ?

Pour emprunter 600 000€ sur 25 ans, il faut un salaire annuel minimum de 7 540€. Votre capacité d’emprunt est alors de 600 697€.