L'amortissement en LMNP : ce qu'il faut savoir

Que faut-il savoir sur l’amortissement en LMNP ?

En premier lieu, il convient de revenir sur les notions d’amortissement et de location meublée non professionnelle (LMNP).

Dans le cadre d’un investissement immobilier, le terme amortissement désigne un mécanisme comptable permettant au propriétaire d’un bien de bénéficier d’une fiscalité avantageuse à travers la baisse de sa base de revenus imposables. La raison de cette réduction en matière d’imposition trouve son origine dans la dépréciation progressive de la valeur du bien immobilier. En effet, au plus les années passent, au plus l’usure naturelle du logement et de ses équipements se fait ressentir. Cela peut par exemple concerner :

• l’étanchéité du logement ;
• une perte d’isolation ;
• un four à changer ;
• un carrelage abîmé ;
• etc.

Le statut de LMNP quant à lui désigne un loueur en meublé non professionnel. Il s’agit d’un particulier ayant réalisé un investissement immobilier dans le but de mettre son bien en location. D’une manière générale, l’investissement en LMNP est associé aux résidences de services :

• EHPAD ;
• résidences pour seniors ;
• résidences étudiantes ;
• résidences d’affaires ;
• résidences de tourisme.

Ces investissements sont considérés comme peu risqués et plutôt avantageux d’un point de vue fiscal. Mais pour bien comprendre les particularités de l’amortissement en LMNP, encore faut-il pleinement étudier son fonctionnement.

Quel est son fonctionnement ?

Un loueur en meublé non professionnel dispose du choix entre deux régimes fiscaux différents : le régime micro-BIC et le régime dit réel. En l’occurrence, c’est cette seconde option qui va nous intéresser. En effet, c’est avec ce régime réel simplifié que vous pouvez bénéficier des avantages de l’amortissement.

Pour faire simple, les coûts d’acquisition du logement et de ses équipements vont peu à peu se lisser dans le temps. Pour simuler la dépréciation du bien, une dépense fictive est directement appliquée sur vos charges chaque année. Or, cet amortissement s’inscrivant en opposition aux revenus locatifs perçus, il permet ainsi de réduire le montant de l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu. Autrement dit, la dépréciation du bien mis en location vous « donne droit » à une réduction en matière d’imposition.

Pour vous aider à y voir plus clair, il convient d’illustrer ce mécanisme à travers un exemple. On peut s’appuyer sur le cas de l’usure de la toiture d’un bien. Année après année, l’usure va impacter la toiture jusqu’à la nécessité de réaliser des travaux de rénovation. Grâce à l’amortissement en LMNP, une partie du montant total de ces travaux est prélevée chaque année sous la forme d’une charge déductible. Un avantage fiscal non négligeable qui contribue à la popularité et à l’attractivité du statut de loueur en meublé non professionnel

Quelles sont les dépenses amortissables dans une location meublée non professionnelle ?

L’amortissement en LMNP concerne l’ensemble des investissements dont le montant est supérieur à 600 € TTC. Ces coûts doivent obligatoirement être relatifs à l’ameublement, l’entretien ou à l’embellissement du logement. Ainsi, on distingue trois grandes catégories d’amortissement en LMNP :

• l’immobilier (toiture, étanchéité, installation électrique, ascenseurs, etc.) ;
• les travaux (plomberie, maçonnerie, électricité, etc.) ;
• le mobilier (literie, canapé, etc.).

Il est à noter que le terrain n’est pas comptabilisé en matière d’amortissement, l’administration fiscale considérant qu’il n’est pas soumis à une logique d’usure ou de dépréciation avec le temps. Ce dernier représente généralement entre 15 et 25 % de la valeur du bien.

À l’inverse, les frais de notaire ou d’agence sont quant à eux bel et bien considérés comme des dépenses amortissables dans le cadre d’une location en meublé non professionnelle.

Enfin, gardez en tête que vous devez pouvoir justifier de tous vos achats relatifs au logement auprès de l’administration fiscale. En cas de contrôle, vous devez être en mesure de présenter toute facture attestant de vos démarches d’amortissement.

Comment calculer l’amortissement d’un logement en LMNP ?

Le calcul de l’amortissement d’un logement en LMNP est complexe. Dans les faits, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ou un expert-comptable si vous êtes peu familier avec cet environnement. Toutefois, on va ici expliquer - dans les grandes lignes - le fonctionnement de ce calcul.

Dans un premier temps, il est essentiel de bien séparer les différents éléments amortissables. On va alors lister ces composants en prenant compte deux critères majeurs :

• la durée de l’amortissement ;
• la part des composants dans le prix global.

Voici un exemple :

Type de composant	Durée de l'amortissement	Part du composant dans le prix
Structures	70 ans	50 %
Toiture	25 ans	8 %
Installations électriques	25 ans	6 %
Étanchéité	15 ans	6 %
Aménagements intérieurs	15 ans	5 %
Aménagements extérieurs	12 ans	5 %
Terrain	Non amortissable	20 %

Notez bien que la durée de l’amortissement et la part pour chaque composant diffèrent en fonction de la nature du bien (neuf ou occasion, présence ou non d’une terrasse, etc.). Il existe toutefois une base fixée par l’administration fiscale qui permet de déterminer au mieux la durée d’amortissement usuelle d’un composant.

Exemple de calcul d’amortissement en LMNP

D’une manière générale, on a tendance à dire que l’amortissement en LMNP se calcule sur une base fixée autour de 30 ans. Elle correspond plus ou moins à la durée sur laquelle s’étale l'investissement consenti pour l'acquisition du bien.

Ici, le but final du calcul est donc de parvenir au montant déductible de vos revenus locatifs, soit l’assiette de réduction d’imposition.

Pour cela, il existe un calcul plutôt simple.

Imaginons que vous fassiez l’acquisition d’une maison en LMNP pour un montant de 200 000 €. 20 % de ce montant est représenté par le composant « terrain » qui est - pour rappel - non amortissable et la durée de cet amortissement est fixée à 30 ans.

Nous avons donc : 200 000 x 0,80 / 30 = 5 334 €

Mais il est possible d’effectuer un calcul plus complexe, donnant un résultat plus précis. Reprenons plus en détail avec les mêmes éléments. Tout d’abord, il faut se baser sur le tableau suivant :

Composant	Durée de l’amortissement	Part du composant dans le prix
Structures	70 ans	40 %
Façade	20 ans	10 %
Installations générales	15 ans	15 %
Aménagements divers	15 ans	15 %
Terrain	Non amortissable	20 %

Il convient alors de calculer l’amortissement propre à chacun à travers différents calculs :

• Valeur amortissable = valeur du bien x part du composant dans le prix
• Taux d’amortissement = 1 / durée d’amortissement x 100
• Amortissement = valeur amortissable x taux d’amortissement

Composant	Valeur amortissable	Taux d’amortissement	Amortissement
Structures	80 000 € (200 000 x 40 %)	1,42 % (1 / 70 x 100)	1 136 €
Façade	20  000 € (200 000 x 10%)	5 % (1 / 20 x 100)	1 000 €
Installations générales	30 000 € (200 000 x 15 %)	6,6 % (1 / 15 x 100)	2 001 €
Aménagements divers	30 000 € (200 000 x 15 %)	6,67 % (1 / 12 x 100)	2 001 €
Terrain	Non amortissable	Non amortissable	Non amortissable
Taux d’amortissement annuel	/	/	6 138 €

Une fois encore, lorsqu’il est question de calcul d’amortissement, le plus simple reste encore de contacter un professionnel de la comptabilité.

Qu’est-ce qu’il faut prendre en compte dans sa simulation d’amortissement en LMNP ?

En tant que propriétaire d’un logement en meublé non professionnel, vous devez prendre en compte différents critères dans votre simulation d’amortissement. Tout d’abord, la durée d’amortissement de chaque composant - mobilier ou immobilier - est un point à ne pas négliger dans votre projection. Pour rappel, le délai d’amortissement d’un téléviseur n’est pas le même que celui d'un meuble de salon ou d’un lit.

Par ailleurs, la part des différents composants du prix d’achat du logement dépend aussi de plusieurs facteurs. L’ancienneté du bien ou encore sa localisation géographique entrent en ligne de compte. La quote-part du terrain n’est par exemple pas la même entre Paris et une ville de province.

Il est aussi bon de souligner que l’amortissement n’affecte en rien la valeur du bien en cas de revente. Cela est dû au statut de loueur en meublé non professionnel. La plus-value générée par la revente du logement est donc tout simplement calculée sur la différence entre les montants d’acquisition et de vente.

Est-il possible de cumuler un amortissement en LMNP et la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard n’ayant pas été prorogée au-delà de la date du 31 décembre 2022, il n’est - dans les faits - plus possible de la cumuler avec un amortissement en LMNP.

Pour rappel, la loi Censi-Bouvard permettait une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 11 % du coût HT de la valeur du bien. Celle-ci était plafonnée à 300 000 € et s’étalait sur une durée de neuf ans. Étaient concernés par cette loi les logements en résidence de services.

La loi Censi-Bouvard était cumulable avec un amortissement en LMNP dans un cadre bien précis. En effet, pour pouvoir bénéficier de ces deux avantages, le coût total d’acquisition du bien devait être supérieur à 300 000 €. Pour un investissement de 380 000 €, on avait alors la répartition suivante :

• réduction d'impôt de 11 % sur un total de 300 000 € via la loi Censi-Bouvard ;
• amortissement possible sur les 80 000 € restants.