SCPI : la clé pour un investissement immobilier performant ?

Qu'est-ce qu'une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une entité dont l’activité principale est l’acquisition et la gestion locative de biens immobiliers. Son fonctionnement repose sur un modèle de placement collectif. Autrement dit, la SCPI récolte de l’argent de la part de divers investisseurs afin de financer et gérer son activité. En retour, les épargnants reçoivent des dividendes issus des loyers récupérés, au prorata des parts détenues.

Dans les faits, le fonctionnement la définition d’une SCPI sont très simples. Plus la société accumule des capitaux, plus elle va généralement chercher à diversifier son activité. Ainsi, une société civile de placement immobilier peut gérer des bureaux commerciaux, des résidences étudiantes, des EHPAD, etc. 

Il est à noter qu’il existe plusieurs types de SCPI. Chacun peut offrir des avantages selon le but recherché par l’investisseur : 

• la SCPI de rendement ;
• la SCPI fiscale ;
• la SCPI de plus-value.

Quels types de biens immobiliers les SCPI gèrent-elles ?

Une SCPI peut gérer de nombreux types de biens immobiliers. Ainsi, elle peut par exemple s’occuper : 

• de locaux commerciaux ;
• d’immeubles résidentiels ;
• de bureaux d’entreprises ;
• d’entrepôts logistiques ;
• d’établissements de santé ;
• de galeries marchandes ;
• etc.

Quels sont les différents types de SCPI ?

On dénombre principalement trois grandes catégories de SCPI

Les SCPI de rendement

Le principe d’une SCPI de rendement repose en premier lieu sur la génération de revenus locatifs importants et diversifiés. Pour les associés, ces rentes trimestrielles ou annuelles font figure de compléments de revenus. 

Ce type de société investit souvent sur des locaux et des établissements à usage professionnel, à l’image d'entrepôts ou de bureaux. En effet, il est bon de rappeler qu’un bail commercial est, dans la grande majorité des cas, plus long qu’un bail résidentiel. Ainsi, le particulier qui décide d’investir dans une SCPI de rendement doit s’attendre à un retour sur investissement sur le long terme. 

On peut trouver diverses catégories au sein des SCPI de rendement. C’est par exemple le cas des SCPI de commerces, spécialisées dans la location de cellules commerciales ou des SCPI régionales, qui concentrent leurs investissements sur un territoire donné. Mais il est à noter que la plupart des organismes proposent un placement diversifié. 

Les SCPI fiscales

Comme leur nom l’indique, les SCPI fiscales ont pour principal objectif une optimisation en matière d’imposition. En effet, investir dans certains types de logements peut donner droit à des avantages fiscaux parfois très intéressants. 

Contrairement aux SCPI de rendement, il faut noter que les revenus perçus sont souvent plus limités. En effet, le tarif des loyers pratiqué est souvent encadré par des dispositifs d’aide au logement. C’est par exemple le cas des SCPI en loi Pinel, Denormandie ou Malraux, qui concernent des biens spécifiques (construction de logements neufs dans des zones en tension, réhabilitation d’immeubles anciens, etc.). 

Ainsi, il est communément admis que les SCPI fiscales se destinent avant tout aux particuliers qui font face à un haut niveau d’imposition. Le but ici n’est donc pas de générer du profit, mais bel et bien d’alléger son imposition.

Les SCPI de plus-value

Avec une SCPI de plus-value, l’objectif est de valoriser du capital à travers la vente de biens acquis par la société. Ainsi, ce n’est qu’au moment de la revente de ses parts qu’un associé est en mesure de réaliser une plus-value sur son investissement initial.

Quelle stratégie d’investissement derrière des parts de SCPI ?

La stratégie derrière l’acquisition de parts au sein d’une SCPI dépend de plusieurs critères comme : 

• votre patrimoine ;
• votre niveau d’imposition ;
• votre besoin de trésorerie ;
• la somme que vous pouvez investir ;
• le délai souhaité de retour sur investissement ;
• etc. 

En clair, si vous cherchez simplement à obtenir un petit complément de revenus en vue de votre futur passage à la retraite, opter pour une SCPI de rendement apparaît comme le choix le plus judicieux. À l’inverse, mieux vaut opter pour une SCPI fiscale si vous cherchez à réduire au maximum votre niveau d’imposition.

Comment se déroule l'acquisition de parts dans une SCPI ?

L’acquisition de parts dans une SCPI n’a, dans l’absolu, rien de complexe. Pour ce faire, vous pouvez par exemple vous rapprocher : 

• d’une société de gestion ;
• d’un établissement bancaire ;
• d’une plateforme spécialisée sur internet ;
• d’un conseiller en gestion de patrimoine. 

Toutefois, il existe quelques particularités concernant les modes de financement envisageables. Voici les différentes manières d’investir en SCPI.

Payer comptant

C’est le type de financement le plus fréquent. Il prend généralement la forme d’un chèque ou d’un virement. À titre informatif, sachez que le coût d’une part en SCPI est souvent compris entre plusieurs centaines et milliers d’euros.

Payer à crédit

Il est tout à fait possible de souscrire un emprunt auprès d’une banque afin de financer l’achat d’une part de SCPI. Vous pouvez opter pour : 

• un crédit immobilier (il faut généralement souscrire un prêt d’un montant important, de l’ordre de plusieurs dizaines de milliers d’euros) ;
• un crédit à la consommation.

Payer par le biais d’une assurance-vie

C’est une option assez rare, mais envisageable auprès de certaines SCPI. Pour l’associé, plusieurs avantages à la clé : 

• des frais d’entrée allégés ;
• l’absence de délai de carence, permettant une perception immédiate des loyers ;
• la vente immédiate des parts prise en charge par l’assureur lors de la cession ;
• un cadre fiscal avantageux, notamment en matière de plus-value et de succession. 

Mais cette forme d’investissement comporte également quelques inconvénients. Outre le choix limité au niveau des organismes acceptant ce mode de financement, sachez qu’une partie des loyers qui vous reviennent est généralement ponctionnée par l’assureur (de l’ordre de 10 % à 15 %).

Payer des parts en nue-propriété (démembrement)

Dans l’optique de limiter l’imposition sur vos revenus fonciers, acheter des parts en nue-propriété peut constituer un choix intéressant. Pour faire simple, cette technique offre deux avantages principaux : 

• l’achat de parts à prix moindre (une décote comprise entre 15 % et 45 % est généralement appliquée) ;
• l’absence de taxation sur l’ensemble de la période de démembrement (délai au cours duquel la propriété des parts est partagée). 

En contrepartie, c’est l’usufruitier qui récupère, durant cette même période de démembrement, des dividendes issus des revenus locatifs. 

Cette méthode de financement est généralement utilisée dans un cadre spécifique. Les associés qui optent pour cette dernière choisissent de faire coïncider leur départ à la retraite avec la date du démembrement. Ainsi, ils ne souffrent d’aucune hausse sur leur fiscalité lors de leur période d’activité et profitent d’un complément de revenus une fois arrivés à la retraite, après avoir récupéré la pleine propriété de leurs parts, et donc, la perception des dividendes.

Pourquoi choisir d'investir dans une SCPI ?

Sans grande surprise, les avantages à investir dans une SCPI sont avant tout financiers et fiscaux.

Le rendement potentiel

C’est sans aucun doute l’attrait principal pour bon nombre d’investisseurs. Pour vous donner une idée du rendement pouvant être attendu, le taux de distribution des « SCPI immobilier d’entreprise » a été de 4,53 % en 2022 selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM).

Les avantages fiscaux

Dans le cas présent, ce sont surtout les SCPI fiscales et de plus-value qui sont concernées. Pour les particuliers qui font face à un niveau élevé d’imposition, ces investissements peuvent s’avérer très utiles en matière d’optimisation fiscale. Certains montages comme l’achat de parts en nue-propriété permettent également de jouer favorablement sur votre fiscalité.

La gestion déléguée

Dans le cas d’un investissement immobilier en SCPI, nulle question de gestion locative, de prise en charge de travaux ou encore de recherche de locataires. L’intégralité de ces tâches est déléguée à la société.

L’accessibilité

L’investissement est généralement associé à des personnes bénéficiant d’une épargne conséquente. Ce n’est pas le cas pour l’achat de parts en SCPI. En effet, le ticket d’entrée (autrement dit le montant minimum à débourser pour détenir une part) peut parfois être d’une centaine d’euros. 

Ce constat est d’autant plus vrai à l’heure où l’on dénombre de plus en plus d’acteurs sur le marché des SCPI. Ce phénomène d’accroissement de la concurrence contribue à la démocratisation de cette forme d’investissement immobilier et favorise son accessibilité à un plus large public.

La diversification du patrimoine

Investir dans une SCPI vous offre l’avantage de diversifier votre patrimoine. Ici, il faut comprendre l’éclatement de vos parts dans divers placements immobiliers. Ainsi, vous vous assurez une protection supplémentaire en cas de crise au sein d’un domaine ou d’une zone géographique en particulier, puisque vous continuez à percevoir des dividendes issus d’autres placements. Un moyen simple, mais efficace pour limiter les risques propres au monde de l’investissement.

Quels sont les risques associés aux SCPI ?

Si à première vue investir en SCPI est potentiellement attractif, il faut toutefois avoir conscience des risques encourus et des inconvénients de cette forme d’investissement immobilier.

L’absence de garanties

La première chose à savoir est que les montants investis dans le cadre d’une SCPI ne sont pas garantis par la société de gestion. Autrement dit, l’évolution du prix des parts fluctue selon le contexte économique. En outre, la perception des loyers peut également être directement touchée par l’évolution du marché immobilier.

La difficulté de cession

Il existe deux grandes catégories de SCPI. Celles à capital variable et celles à capital fixe. Dans ce dernier cas de figure, il est fréquent que l'associé qui cherche à céder ses parts se retrouve dans une forme d’impasse. En effet, ce statut est associé à une liquidité plus faible. Il est donc nécessaire que la société de gestion trouve un acquéreur potentiel sur le marché secondaire pour procéder au rachat des parts. Or, cela peut prendre un temps plus ou moins long selon l’état et l’attractivité du marché immobilier.

Un investissement sur le long terme

Si vous avez pour objectif de dégager rapidement des revenus via un investissement, vous tourner vers une SCPI n’est peut-être pas la meilleure solution. En effet, il faut en général compter plusieurs années avant d’engranger des bénéfices.

Comment la gestion d'une SCPI minimise-t-elle les risques pour les investisseurs ?

L’immobilier est souvent considéré comme l’un des placements les plus sécurisés. Or, les sociétés de gestion de SCPI travaillent exclusivement dans ce domaine. 

Dans l’optique de minimiser les risques, les sociétés de gestion mettent l’accent sur la diversification des placements. Ces SCPI dites diversifiées sont un gage d’assurance supplémentaire pour les investisseurs. 

En outre, sachez que le patrimoine des SCPI est examiné chaque année. En effet, les sociétés de gestion, sous contrôle de l’Autorité des marchés financiers (AMF), ont une obligation de transparence. L’ensemble des investisseurs est donc en capacité de s’assurer de la bonne santé de l’organisme auprès de qui il s’est engagé.

Quelle est la fiscalité applicable aux SCPI ?

Il existe plusieurs subtilités à connaître en matière de fiscalité des revenus fonciers applicable aux SCPI.

L’imposition des parts de SCPI

Pour les détenteurs de parts au sein d’une SCPI, deux régimes d’imposition peuvent être envisagés. 

Tout d’abord, on trouve le régime au réel. Dans ce cas de figure, il convient de calculer la différence entre l’ensemble de vos revenus fonciers nets et les dépenses déductibles (entretien des biens, primes d’assurance, travaux, etc.) : 

• si le résultat est positif, alors vous êtes soumis, de manière classique, à l’impôt sur le revenu ;
• si le résultat est négatif, alors il est déductible du revenu global, dans la limitation de 10 700 €. 

Mais il est également possible d’opter pour le régime micro-foncier. Ici, le calcul prend pour base l’ensemble des revenus bruts perçus, auxquels on applique un abattement de 30 %. Néanmoins, il convient de préciser que pour bénéficier de ce régime d’imposition, ces revenus bruts ne doivent pas excéder 15 000 €. Aussi, il est nécessaire de détenir au moins un autre bien immobilier en location, en dehors des parts en SCPI.

Les prélèvements sociaux

Les revenus locatifs perçus dans le cadre d’un investissement en SCPI ainsi que les revenus financiers issus des placements de trésorerie sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Il en va de même lors de la cession des parts dans le cadre de réalisation d’une plus-value.

L’impôt sur la plus-value

Dans le cas où la société de gestion décide de céder un bien immobilier dans l’optique de réaliser une plus-value, alors les associés sont imposables au prorata du nombre de parts détenues. 

La plus-value réalisée est ainsi soumise à deux formes d’imposition : 

• l’imposition sur le revenu (IR) à hauteur de 19 % ;
• les prélèvements sociaux (PS) à hauteur de 17,2 %. 

Il est toutefois à noter que ces deux taux d'imposition sont dégressifs dans le temps. Autrement dit, plus la société de gestion attend avant de céder un bien immobilier, plus vous avez de chance d’être imposé à un taux plus faible. De la même manière, notez que vous pouvez être totalement exonéré de ces deux impositions. Comptez 22 ans pour l’imposition sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Pour vous aider à y voir un peu plus clair, vous pouvez vous baser sur le tableau récapitulatif ci-après :  

Fiscalité SCPI

	Base imposable	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
Régime au réel	Revenus fonciers nets - dépenses déductibles	Taux marginal d’imposition	17,2 %
Régime micro-foncier	Revenus fonciers bruts – 30 % d’abattement	Taux marginal d’imposition	17,2 %
Plus-value (cession des parts ou d’un bien immobilier)	Prix de cession - prix d’acquisition	19 % (dégressif dans le temps + exonération possible après 22 ans)	17,2 % (dégressif dans le temps + exonération possible après 30 ans)

Comment vendre ses parts de SCPI ?

La vente de vos parts en SCPI peut s’avérer plus ou moins complexe selon que cette dernière est à capital variable ou fixe.

SCPI à capital variable

Il s’agit de la méthode considérée comme étant la plus souple. C’est la société de gestion que revient la tâche de racheter vos parts au prix du marché. Mais pour ce faire, elle doit trouver un nouvel épargnant souhaitant investir dans la SCPI. Si ce n’est pas le cas, la société de gestion peut être amenée à puiser dans ses liquidités ou à se séparer d’un actif immobilier pour procéder à votre indemnisation.

SCPI à capital fixe

Ici, la revente passe par ce que l’on nomme le marché secondaire. L’associé qui désire vendre ses parts en informe la société de gestion, puis fixe un prix de cession minimum. C’est ensuite à l’organisme que revient la tâche de trouver un acheteur. 

Néanmoins, il est à souligner que cette revente peut prendre un certain temps. Pour l'accélérer, certains associés décident de chercher un repreneur par leurs propres moyens. C’est ce que l’on appelle une vente sur le marché gré à gré.

Vous souhaitez investir ? Voici comment choisir votre SCPI

Pour vous aider à trouver la SCPI qui correspond le mieux à votre projet, il est nécessaire de le définir avec précision. Dans cette optique, il convient d’établir un budget, d’estimer la période de rentabilité souhaitée ou plus largement le type de bénéfices que vous souhaitez tirer de votre investissement (complément de revenus, avantages fiscaux, etc.). 

Pour cela, vous devez notamment vous interroger notamment sur : 

• votre mode d’achat (au comptant, à crédit, via une assurance-vie, etc.) ;
• le type de biens dans lesquels vous souhaitez investir (locaux commerciaux, établissements de santé, hôtels, bureaux d’entreprises, etc.) ;
• la localisation de ces biens (à travers l’Europe, la France, une région spécifique, etc.) ;
• la réputation et l’historique de performance de la SCPI (taux de distribution, taux d’occupation financier, etc.) ;
• le prix d’entrée du ticket.

SCPI : ce qu'il faut retenir

Voici ce qu’il convient de retenir sur l’investissement en SCPI : 

• il existe différents types de SCPI (fiscale, de rendement et de plus-value) ;
• elle gère essentiellement des biens immobiliers professionnels (locaux commerciaux, établissements de santé, etc.), mais peut également gérer des biens résidentiels ;
• l’acquisition de parts au sein d’une SCPI peut se faire par divers intermédiaires (société de gestion, banque, site internet spécialisé, etc.) ;
• plusieurs modes de paiement sont envisageables (au comptant, à crédit, via assurance-vie, etc.) ;
• les avantages d’investir en SCPI sont nombreux (rendement intéressant, délégation de la gestion, diversification du patrimoine, etc.) ;
• il existe toutefois des inconvénients à ne pas négliger (absence de garanties, investissement sur du long terme, etc.) ;
• les associés ont le choix entre deux régimes d'imposition (au réel ou micro-foncier) ;
• la vente de ses parts en SCPI est possible à tout moment, mais dépend du statut de la société (à taux variable ou à taux fixe) ;
• plusieurs critères comme le TOF, le TDD ou encore les frais de gestion appliqués sont à prendre en compte dans le choix de la SCPI.

Les questions fréquentes sur les SCPI

Comment choisir la bonne SCPI pour mon profil d'investisseur ?

Plusieurs critères doivent retenir votre attention. C’est par exemple le cas du type de SCPI (de rendement, de plus-value ou fiscale), du mode d’achat (comptant, à crédit, via assurance-vie, etc.), du ticket d’entrée ou encore des performances affichées par la société de gestion.

Est-il possible de revendre mes parts de SCPI et comment ?

Oui, il est tout à fait possible de revendre vos parts de SCPI. La méthode diffère légèrement selon qu’il s’agisse d’une SCPI à capital variable ou fixe. Dans tous les cas, vous devez avertir la société de gestion de votre volonté de céder vos parts. C’est alors à elle de trouver un repreneur. Vous pouvez également choisir de trouver un nouvel associé qui acceptera de reprendre vos parts sur le marché du gré à gré.

Quelle est la différence entre une SCPI de rendement et une SCPI fiscale ?

Une SCPI s’adresse davantage aux particuliers qui souhaitent obtenir un complément de revenus à côté de leur activité professionnelle ou pour profiter d’une retraite plus confortable. Ce complément financier provient principalement des loyers perçus. De son côté, la SCPI fiscale s’adresse plutôt aux ménages fortement imposés.