Achat immobilier : peut-on acheter à deux si j'ai plus d'apport que mon conjoint ?

Immobilier : peut-on acheter à deux avec des apports différents ?

Oui, il est possible d’acheter à deux avec un apport différent. Chaque partenaire peut posséder une part du bien correspondant à son apport financier et à sa contribution au remboursement de l’emprunt, sans qu'il soit nécessaire d'avoir des contributions égales. C’est particulièrement important si l'un reçoit un don ou un héritage, ou simplement désire utiliser une plus grande part de son épargne pour le projet d’achat.

 Toutefois, les implications varient selon le statut de la relation :

• Mariage en communauté universelle : dans ce régime, peu importe qui finance, les deux conjoints sont copropriétaires à parts égales (50/50) du bien acquis.
• Mariage en séparation de biens : chaque conjoint est propriétaire en fonction de sa contribution au financement de l'acquisition.
• PACS : par défaut, chaque partenaire du PACS détient une part de la propriété proportionnelle à son apport financier, sauf en cas de régime d’indivision où la propriété est partagée à 50/50, indépendamment du financement.
• Non mariés et non pacsés : l'achat peut se faire en indivision, où chaque partie est propriétaire selon son apport financier, ou via une société civile immobilière (SCI).

Tableau récapitulatif de la propriété de chacun quand on achète à deux :

Régime matrimonial	Part du conjoint 1	Part du conjoint 2
Mariage en communauté universelle	50 %	50 %
Mariage en séparation du bien	% proportionnel à sa part dans le financement du bien	% proportionnel à sa part dans le financement du bien
PACS	% proportionnel à sa part dans le financement du bien	% proportionnel à sa part dans le financement du bien
PACS en régime d’indivision	50 %	50 %
Pas de mariage ni de PACS (régime en indivision)	% proportionnel à sa part dans le financement du bien	% proportionnel à sa part dans le financement du bien

Comment se calculent les quotités d’acquisition de chacun ?

Les parts de chaque acquéreur dans un bien immobilier, ou quotités d'acquisition, sont calculées en fonction du prix total de revient du bien. Ce dernier inclut :

• le prix d'achat ;
• l’indemnité d’immobilisation ;
• les frais de notaire ;
• les frais d’agence immobilière ;
• le compte de prorata pour les biens anciens en copropriété.

Ce dernier point tient compte des éléments comme le fonds de roulement du syndic et les taxes foncières dues à partir de la date d'acquisition. Le notaire est généralement chargé de calculer ces quotités.

Prenons l’exemple d’un appartement neuf de 250 000 €. Il est acheté sans prêt immobilier et avec des frais de notaire de 7 500 € : le prix de revient total est de 257 500 €. Si le conjoint 1 paye 50 % du bien plus les frais de notaire, sa contribution est de 132 500 €, soit une quotité d'acquisition de 51,46 %. Le conjoint B, payant 50 % du prix du bien, a une quotité d'acquisition de 48,54 %. Ces quotités seront inscrites par le notaire dans l'acte authentique de vente.

Indivision : peut-on récupérer son apport en cas de séparation ?

L'indivision, suite à un achat immobilier à deux, signifie que vous détenez des droits sur le bien, avec des parts égales ou inégales, sans qu'elles soient individuellement définies. Pour calculer le partage en cas de vente, quatre méthodes sont envisageables :

1. Selon les quotités d'acquisition : le solde du crédit est déduit du prix de vente, et le reste est réparti selon les quotités d'acquisition, sans considérer l'apport initial.
2. Après remboursement du crédit et restitution de l'apport : le solde du crédit est soustrait du prix de vente, et l'apport initial est restitué avant de partager le reste selon les quotités.
3. Répartition proportionnelle et remboursement personnel du crédit : le prix de vente est partagé proportionnellement, et chacun rembourse sa part du crédit restant.
4. Selon la part du crédit remboursé : le partage du prix de vente se base sur la part de crédit remboursée par chacun, apport inclus.

La première méthode est la plus courante car l’apport est généralement intégré dans les quotités d’acquisition. Pour une répartition plus équitable, la deuxième méthode est préférable. En cas de mariage sous le régime légal ou de PACS, un apport de fonds propres doit faire l’objet d’une clause d’emploi ou de remploi pour être intégralement récupérable par celui qui l’a versé. Dans les cas de divorce ou de séparation, ces méthodes tiennent compte des régimes matrimoniaux. Pour une indivision entre amis, la deuxième méthode est conseillée pour une meilleure équité.

Quelques conseils avant d’acheter à deux

Les parts de propriété (quotités d'acquisition) des conjoints varient en fonction de leur apport respectif dans l'achat. Toutefois, il est crucial de prévoir des dispositions pour gérer des situations imprévues telles qu'une séparation lors d'un achat immobilier commun. Pour acheter à deux avec un apport différent tout en évitant les pièges, voici quelques conseils :

• Clarifier la situation dès le départ : il est essentiel de définir dès le début les termes de l'achat, y compris la répartition des paiements, le partage des charges, et les arrangements pour une éventuelle revente. Cela aide à aligner les attentes et à minimiser les risques de mésentente.
• Se préparer aux changements de situation : anticipez les scénarios tels que la perte d'emploi d'un co-emprunteur ou une séparation du couple. Discutez des conséquences et des plans en cas de volonté de vente de l'une des parties. Il est important de prévoir ces situations dans votre contrat pour éviter les complications futures.
• Explorer différentes options : soyez ouvert à différentes méthodes d'achat comme la création d'une société civile immobilière (SCI) ou envisager le démembrement de propriété. Ne vous limitez pas à la solution la plus évidente. Prenez en compte toutes les alternatives disponibles pour trouver la meilleure option pour votre situation !