Tout savoir sur la quote-part dans le cas d'une indivision

Quote-part indivision : comment ça marche ?

La quote-part en indivision correspond à la fraction distribuée à chaque propriétaire lors de :

• l’achat d’un bien immobilier à plusieurs ;
• la transmission d’un bien patrimonial.

Cela représente donc la part d’un acheteur sur un bien indivis. La quote-part est proportionnelle à l’investissement de chacun dans l’acquisition du bien. À ce titre, il est indispensable d’indiquer cette proportion dans l’acte authentique afin de se prémunir de tout malentendu. Cette répartition des quotes-parts pourra notamment permettre :

• de répartir les tantièmes ;
• d’imputer les dépenses fiscales et les charges liées à l’entretien et la conservation du bien
• de partager le remboursement de l’emprunt.

Comment calculer la quote-part quand on achète en indivision ?

Dans le cas d’un achat en indivision, la quote-part de chaque bénéficiaire est donc définie à hauteur de sa contribution dans l’investissement. Une répartition claire des quotes-parts en indivis est indispensable pour éviter les contentieux entre indivisaires. Elle définit, non seulement la part de chaque propriétaire, mais aussi le montant des charges à supporter correspondant à la possession fractionnelle du bien.

Un propriétaire qui détient, par exemple, 40 % des quotes-parts d’un bien indivis doit donc supporter :

• 40 % des charges d’entretien et de conservation ainsi que des éventuels coûts de travaux ;
• 40 % des impôts sur ce bien ainsi que de la dette.
• En contrepartie, il profite de ce bien immobilier et des revenus d’exploitation à hauteur de 40 %.

Quote-part indivision : comment sont réparties les parts en cas de vente ?

La répartition d’une quote-part en indivision correspond en principe à la part financière de chaque indivisaire dans l’acquisition. Chaque acquéreur dispose donc d’une fraction du bien indivis à la hauteur de sa contribution (40/60, 30/70, etc.).

L’achat en indivision pour un couple en union libre ou pacsés ne présente pas de difficultés. En cas de vente, le prix de vente est réparti selon les quotes-parts stipulées dans l’acte d’acquisition. Les choses peuvent toutefois se compliquer en particulier si les quotités d’acquisition ne reflètent pas la réalité du financement de chaque co-indivisaire. À ce stade, il faudra alors calculer la quotité d’acquisition en considérant par exemple :

• la répartition du prix selon les montants réels investis (apports personnels, les sommes réellement payées pour le remboursement de l’emprunt, etc.)
• les quotités d’achat de chacun sur le prix de vente après déductions de la quote-part respective et de celles restant à rembourser sur l’emprunt ;
• la répartition du solde du prix en fonction des quotités d’acquisition tout en incluant le remboursement de l’emprunt.

Les résultats varient selon la méthode de calcul employée. Aussi, il est fortement recommandé de fixer dès le départ la méthode que l’on souhaite appliquer, dans la mesure où il n’en existe pas de légale.

Peut-on racheter la part d’un co-indivisaire en cas de séparation ?

En cas de séparation, l’indivisaire qui tient à conserver le logement doit racheter sa part à son co-indivisaire. On appelle cela le rachat de soulte indivision. Il s’agit d’un acte officiel, il est donc primordial de faire appel à un professionnel, y compris pour l’estimation du bien (notaire ou agent immobilier).

Dans la majorité des cas, le bien est détenu à 50/50 par les ex-époux, la soulte représente alors 50 % de la valeur du bien. Il est toutefois possible qu’un contrat de mariage ou un acte d’acquisition indique une répartition différente. Idem pour des ex-concubins propriétaires d’un bien immobilier. S’ils sont co-emprunteurs, les quotes-parts d’indivision ont dû être stipulées lors de l’achat du logement.

Indivision : comment est définie la quote-part en cas de succession ?

Lors d’une succession, la quote-part permet de répartir le patrimoine du défunt à ses héritiers. Le testateur peut choisir de léguer ses biens de façon équitable ou non. Les quotes-parts succession peuvent être attribuées selon :

• le testament ;
• les liens de parenté ;
• les textes de loi.

Attention, la législation impose néanmoins qu’une réserve légataire soit destinée aux héritiers directs.

À noter qu’en l’absence d’un contrat de mariage, le conjoint survivant sera soumis au régime de la communauté réduite aux acquêts, soit 50/50 %. Par conséquent, les quotes-parts successorales seront affectées à hauteur de la moitié des biens acquis après le mariage, qui constitue la part du défunt.