⏱L'essentiel en quelques mots
Vous rêvez de devenir propriétaire, mais vous hésitez en raison de plusieurs paramètres tels que la hausse des taux ou le prix de l’immobilier ? Sachez que pour concrétiser votre projet immobilier, il existe diverses aides.
Voici les principales aides pour les propriétaires en 2023 auxquelles vous pourriez prétendre :
- l’APL propriétaire dédiée aux revenus modestes, d’un montant mensuel moyen de 155 € et versé directement à l’organisme de crédit ;
- les prêts aidés tels que le prêt accession sociale, le prêt conventionné, le prêt action logement ou le prêt à taux zéro ;
- les réductions fiscales incluant les crédits d'impôts pour la transition énergétique, au titre des intérêts d'emprunt ou encore de l’aide aux personnes ;
- la location accession : vous devenez propriétaire d’un bien immobilier à l’issue d’une période de location, appelée la période de jouissance, si vous décidez de lever l’option ;
- les aides découlant d’un achat en « zones ANRU » définies par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine.
Sommaire
Comment bénéficier de l’APL propriétaire ?
L’aide pour le logement (APL) propriétaire, aussi appelée APL accession, est versée aux foyers modestes afin de les aider à accéder à la propriété pour l’acquisition de leur résidence principale. Cette allocation répond à des conditions de ressources et dépend du type de logement.
Cette aide pour propriétaire s’élève en moyenne à 155 € mensuels et elle est versée directement par la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou la Mutuelle sociale agricole (MSA) à l’établissement de crédit, pendant une durée maximum de 30 ans.
Pour demander l’APL propriétaire, il suffit de compléter un formulaire de demande d’allocation, de joindre les documents justificatifs demandés, puis de les envoyer à la CAF ou la MSA.
Les conditions d’obtention
Afin de percevoir l’APL propriétaire, en sus d’être Français ou de résider en situation régulière en France, il convient :
- d'avoir souscrit un prêt aidé par l’État avant le 1er janvier 2020, par le biais d’un prêt conventionné, d’un prêt à l'accession sociale ou d’un prêt à taux zéro. Si votre prêt immobilier a été signé à une date ultérieure, cela signifie que vous sortez du champ d’application de l’APL propriétaire ;
- d’acheter un logement ancien ;
- d'acquérir un bien se situant en zone 3, à savoir les communes en province comptabilisant moins de 100 000 habitants. De plus, il doit respecter des conditions de salubrité, de confort et de surface.
Les plafonds de ressources
Cette aide d'accession à la propriété varie en fonction :
- des ressources nettes perçues par les conjoints et les personnes habitant dans votre logement (revenus d’activités et annexes) ;
- de la situation géographique du logement ;
- du nombre d’occupants dans l'habitation ;
- du montant des mensualités du crédit.
Depuis janvier 2021, seuls les revenus actuels sont retenus, sans déductibilité des charges fixes ni des abattements fiscaux spécifiques éventuels (personne âgée, handicapée, etc.).
Les différents types de prêts aidés disponibles
Il existe plusieurs types de prêts aidant à l’accession à la propriété :
- le prêt accession sociale (PAS) ;
- le prêt conventionné (PC) ;
- le prêt action logement ;
- le prêt à taux zéro (PTZ).
Le prêt accession sociale
Le prêt accession sociale (PAS) est destiné aux foyers disposant de revenus modestes et souhaitant acquérir et/ou effectuer des travaux dans leur résidence principale. Son taux est plafonné.
Un PAS concerne notamment les opérations immobilières suivantes :
- l’achat d'un terrain couplé à une construction ;
- l’achat d'un logement neuf ;
- l’achat d'un logement ancien avec ou sans travaux d'amélioration ;
- des travaux d’un montant supérieur à 4 000 € dans un logement existant.
Le PAS est conditionné à trois critères :
- un plafond de ressources ;
- la localisation (zone A, A bis, B1, B2 ou C) ;
- le nombre de personnes vivant dans le logement.
La garantie d’un PAS revêt obligatoirement la forme d’une sûreté réelle bénéficiant d’une exonération de taxes de publicité foncière. De plus, les frais de dossier du crédit immobilier sont plafonnés et les frais de rémunération du notaire abaissés.
Le PAS peut être complété par d’autres prêts aidés de l’État tels que le prêt à taux zéro, l'éco-prêt à taux zéro, le prêt d'épargne logement, le prêt action logement ou encore le prêt relais.
Le prêt conventionné
Le prêt conventionné (PC) est un crédit accordé sans conditions de ressources à des personnes souhaitant devenir propriétaire de leur résidence principale, en l’achetant, en la faisant construire ou encore en effectuant des travaux dans un logement existant pour un montant minimum de 4 000 €.
Ce prêt aidé à destination des propriétaires sert à financer les mêmes opérations immobilières qu’un PAS. Son taux d'intérêt est plafonné.
Un PC peut notamment être complété par un prêt à taux zéro (PTZ), un éco-prêt à taux zéro, un prêt d'épargne logement, un prêt Action logement ou encore un prêt relais.
Le prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro (PTZ) est certainement l’aide pour propriétaire la plus connue du grand public. Le PTZ est destiné aux ménages disposant de revenus modestes et intermédiaires souhaitant devenir propriétaire en achetant ou en faisant construire leur résidence principale.
Cette aide à l’accession à la propriété vient en complément d’un autre prêt immobilier. Le PTZ est soumis à des conditions de ressources. Comme son nom l’indique, le PTZ n’implique pas le remboursement d'intérêts. De plus, la durée du prêt court de 20 à 25 ans, avec la possibilité d’inclure un différé de 5, 10 ou 15 ans en fonction de vos revenus.
Le prêt épargne logement
Cette aide pour propriétaires est étroitement liée avec la détention d’un compte ou d’un plan d’épargne logement (CEL ou PEL). Cette aide à l'accession à la propriété sert à financer :
- l’achat ou la construction d’un logement ;
- des travaux immobiliers.
Les caractéristiques du prêt épargne logement, comme les dépenses éligibles, le taux d'intérêt, le versement ou non d'une prime, découlent de la date d’ouverture de votre CEL ou de votre PEL.
Le montant maximal d’un prêt épargne logement est plafonné à 92 000 € avec un PEL ou en cumulant les droits d’un CEL et d’un PEL. La durée de remboursement s’étend de 2 à 15 ans.
Le prêt Action logement
Le prêt Action logement (ex 1 % logement) est un crédit immobilier à taux réduit pour financer l'achat ou la construction d'une résidence principale. Ce prêt est réservé aux salariés travaillant dans des entreprises reversant un pourcentage de leur masse salariale à l’organisme Action logement servant à financer la construction de logements.
Les caractéristiques de cette aide au futur propriétaire sont les suivantes :
- montant maximum du prêt : 40 000 € ;
- durée maximum : 25 ans ;
- taux d'intérêt : 1,5 % (hors assurance obligatoire).
Comment bénéficier des réductions fiscales pour devenir propriétaire ?
L’État a mis en place des avantages fiscaux à destination des investisseurs achetant dans l’immobilier neuf ou ancien, pour les aider à devenir propriétaires.
Les trois dispositifs les plus courants de défiscalisation immobilière sont les suivants :
- le dispositif Pinel : l’objectif recherché est de faciliter l’accès au logement des ménages aux revenus modestes tout en relançant la construction de logements neufs au travers d’un dispositif fiscal incitatif. De fait, les investisseurs disposent d’un avantage fiscal sous la forme d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % pouvant atteindre 63 000 €. En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer le logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
- la loi Censi-Bouvard octroie au propriétaire d’un bien meublé destiné à la location dans une résidence de services (résidence étudiante, résidence senior, etc.), la possibilité de profiter d’une réduction d’impôt de 11 % pendant 9 ans, et de récupérer la TVA sur l’achat du bien immobilier ;
- le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet aux investisseurs de réduire leur base d’imposition. Ce dispositif fiscal ouvre droit à l’amortissement du bien, ainsi qu’à une déduction des charges de gestion et des intérêts d’emprunt, tout en cumulant les avantages du dispositif Censi-Bouvard si le bien se situe dans une résidence de service.
Les investisseurs peuvent également, sous conditions, opter pour le régime micro-BIC permettant de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs imposables.
À noter que La réduction Censi-Bouvard ne concerne que les investissements réalisés entre le 01/01/2009 et le 31/12/2022.
Qu'est-ce que la location accession et comment fonctionne-t-elle ?
Peu connue, cette aide pour devenir propriétaire apporte pourtant de nombreux avantages.
Définition de la location accession
La location accession fonctionne de la même manière qu’un leasing automobile. Ainsi, à l’issue de la période de location appelée la période de jouissance, si vous levez l’option, vous devenez propriétaire du bien.
La location accession se déroule chez le notaire en deux temps.
1/ La signature du contrat de location accession sur lequel doivent notamment être mentionné :
- le prix de vente du logement ;
- la description du logement avec ses caractéristiques techniques ;
- la date à laquelle est prévue l’entrée en jouissance dans le bien, sachant que la période de location est fixée entre 1 et 4 ans préalablement à l’achat ;
- les charges incombant au locataire-accédant, à savoir les charges de copropriété, la taxe foncière et les menues réparations ;
- l’assurance couvrant le bien contre les dégâts des eaux et le risque d'incendie ;
- les garanties de remboursement ou d’achèvement ;
- le détail du paiement de la redevance comprenant une fraction locative et une fraction acquisitive ;
- les conditions pour résilier le contrat incluant les indemnités à verser si vous ne levez pas l’option.
2/ La signature du contrat de vente définitif si vous décidez de lever l’option.
Le prêt social de location-accession
Sous conditions de revenus, vous pouvez bénéficier du prêt social de location accession (PSLA) pour vous aider à financer votre résidence principale. Cette aide pour les propriétaires est réservée aux ménages les plus modestes.
Le PSLA est accordé au bailleur puis transféré au moment de la levée de l’option d'achat. Pour bénéficier de ce prêt conventionné, cumulable avec un PTZ, la loi prévoit un plafond de ressources établi en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal et de la zone géographique où est implanté le bien.
Le revenu pris en compte est le plus élevé entre :
- le revenu fiscal de référence inscrit sur votre feuille d’imposition à l’IR ;
- le prix de vente du bien divisé par 10, communément appelé le revenu plancher.
Les biens concernés par une location accession avec un PSLA sont limités à des logements neufs ou en VEFA. Enfin, bénéficier d’une vente avec PSLA vous permet de profiter non seulement d’un taux de TVA réduit de 5 % lors de la vente définitive du logement, mais aussi d’une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.
Que faut-il savoir sur l’ANRU ?
L’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) est un établissement public travaillant pour la réhabilitation de zones urbaines sensibles et délaissées, appelées les « zones ANRU ».
Tout le monde ne peut pas acheter un logement neuf ou en VEFA en zone ANRU, il convient de respecter des conditions de ressources qui diffèrent selon la localisation géographique du bien.
Cette aide pour propriétaire offre un avantage majeur, celui de profiter d’une réduction du taux de TVA à 5,5 % au lieu de 20 % habituellement, à condition de conserver le bien pendant dix ans minimum.
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