Lors d'une vente d'un bien immobilier le locataire est-il prioritaire ?

Le locataire est-il prioritaire lors de la vente d’un bien immobilier ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous louez. Aujourd’hui, vous souhaitez vendre votre logement. Quels sont les droits des locataires ?

Droit de priorité du locataire : définition

Le locataire dispose d’un droit de préemption en cas de vente de son logement par le propriétaire. Ce droit existe depuis l’adoption de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Dans son article 15, le texte législatif prévoit le droit de priorité du locataire. Il ne s’applique que dans certaines conditions bien précises.

Le droit de préemption donne la possibilité au locataire d’acheter le bien qu’il occupe en priorité sur n’importe quel autre acheteur. Cette possibilité s’applique à partir du moment où le propriétaire de l’appartement ou de la maison a donné son congé à l’occupant dans le but de vendre son bien.

Le congé doit être donné :

• par courrier recommandé ;
• par remise en main propre (contre émargement ou récépissé) ;
• par huissier de justice.

Le droit de préemption s’applique aussi bien pour les baux d’habitation que pour les baux commerciaux. Seuls les biens loués nus sont toutefois concernés.

Quels sont les cas où le locataire est prioritaire ?

Le locataire dispose d’un droit de priorité dans quatre cas bien précis :

1. le congé pour vendre est donné concomitamment à l’arrivée du terme du bail (mais uniquement si le bail est non meublé et qu’il utilise le bien en tant que résidence principale) ;
2. le logement est vendu à la suite d’une division ou d’une subdivision totale ou partielle de l’immeuble dans lequel il se trouve. On parle alors de première mise en copropriété. Chaque locataire actuel peut acheter le logement qu’il occupe sans décote par rapport au prix moyen du marché de l’immobilier dans sa zone géographique ;
3. si l’immeuble dans lequel se trouve le logement est vendu en bloc. Dans cette situation, il faut également que l’immeuble concerné soit possédé par un seul et même propriétaire et qu’il soit constitué de cinq logements ou plus. Le fait que les logements soient occupés ou libres n’a pas d’importance ;
4. si la vente concerne dix logements ou plus avec l’accord de tous les propriétaires, personnes morales.

Quels sont les cas où le locataire n’est pas prioritaire ?

Il existe certaines situations dans lesquelles le locataire ne dispose pas de son droit de préemption.

C’est le cas lorsque le propriétaire décide de proroger les baux en cours d’exécution dans le cadre de la vente en bloc. La prorogation doit être de six années. 

C’est aussi le cas lorsque la vente intervient entre parents (génétiques ou alliés) jusqu’au troisième degré. Dans ce cas, l’acheteur « familial » doit occuper le bien pendant au moins deux ans au titre de sa résidence principale. Ce n’est qu’ensuite qu’il pourra lui-même le vendre.

C’est enfin le cas lorsque la commune ou la collectivité locale décide d’exercer un droit de préemption urbain (ou DPU). Ce droit s’applique lorsque l’administration souhaite réaliser des opérations d’urbanisme. Dans ce cas, le propriétaire n’a pas le choix de l’acquéreur. Il est contraint de vendre à la puissance publique. C’est la raison pour laquelle le droit de priorité du locataire tombe. Attention, la priorité familiale ne s’applique pas non plus dans ce cas-là.

Que faut-il savoir lors d’une vente d’un logement en cours de bail ?

La vente d’un logement loué obéit à certaines subtilités qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer dans une telle opération.

Je donne congé pour vendre à la fin du bail, le locataire est-il prioritaire ?

La plupart des propriétaires envisagent de vendre leur bien à la fin du bail. Ils pensent alors pouvoir effectuer la transaction avec l’acquéreur de leur choix. C’est vrai dans la plupart des cas.

Il existe toutefois une situation où le locataire reste prioritaire à la fin de son bail. Deux critères doivent être alors réunis :

• l’appartement, la maison ou le local est loué vide ;
• le locataire utilise le logement en tant que résidence principale.

Le propriétaire devra ici respecter le droit de préemption de son locataire.

Le logement est en location vide : comment ça marche ?

Lorsque le propriétaire donne un congé d’un bail vide, il y a donc un préavis de six mois.

Pendant cette période, le locataire dispose de son droit de préemption les deux premiers mois suivants la réception du courrier de congé.

Le locataire ne peut pas négocier le prix proposé par le vendeur dans son courrier. Il s’agit d’ailleurs d’une mention obligatoire de la lettre de congé. Le propriétaire est libre de fixer le tarif souhaité.

Il est possible de mettre en vente le bien dès que le locataire a donné sa décision de ne pas préempter, même si cette dernière intervient avant l’écoulement des deux mois.

Vendre alors que le bien est déjà loué : avantage ou désavantage ?

La vente occupée peut avoir mauvaise réputation auprès des propriétaires bailleurs. En effet, bien souvent le prix du bien subit une légère décote par rapport au prix du marché du fait de la présence d’un locataire dans le bien. Cela est dû au fait que le nouveau propriétaire ne peut pas négocier les termes du bail en cours.

Pourtant, elle présente un avantage non négligeable. En effet, elle permet de vendre le bien sans droit de préemption pour le locataire. La vente n’aura alors aucun réel impact pour lui. Il changera uniquement de bailleur. Cette solution est utile lorsque le propriétaire a rapidement besoin de liquidités.

La décote pour vente occupée n'est d'ailleurs pas toujours appliquée. Elle varie en fonction :

• de l’usage du bien (pour investissement ou pour habiter) ;
• de la nature du bail ;
• de son échéance ;
• des garanties du locataire (caution, CDI, etc.) ;
• du montant du loyer.

Y a-t-il un deuxième droit de préemption ?

Le propriétaire doit préciser le prix de vente dans son congé. Il est possible qu’après le refus du locataire d’acheter, le vendeur soit d’accord sur un prix plus bas avec un second acquéreur. Dans cette situation, le propriétaire doit obligatoirement proposer à nouveau la vente à son locataire au nouveau prix négocié. Ce dernier dispose d’un mois pour accepter ou refuser la vente.

Bien sûr, le prix venait à être négocié une deuxième fois, le locataire ne disposerait pas d’un troisième droit de préemption.

Peut-on faire les visites du logement lorsque le locataire n’achète pas ?

Cette question semble anodine, elle est pourtant essentielle. Les acquéreurs n’accepteront jamais d’acheter votre bien sans le visiter. Sachez que le locataire est tenu de laisser visiter le bien. Cette obligation est limitée à deux heures par jour maximum, du lundi au vendredi. Les weekends et les jours fériés sont exclus. Il est toutefois possible d’aménager ce cadre par un accord amiable entre les deux parties. Une visite des lieux sans la présence du locataire peut avoir lieu uniquement avec son accord écrit.