Comment estimer un bien immobilier ?

Pour quelle raison est-il important d’estimer un bien immobilier ?

Procéder à l’estimation d’un bien immobilier répond à plusieurs objectifs. Tout d’abord, il s’agit d’une étape déterminante si vous avez pour projet la vente de votre maison ou de votre appartement. Elle est un indicateur essentiel pour les potentiels acquéreurs qui savent aussitôt si votre bien est adapté ou non à leur budget et s’ils peuvent commencer à solliciter un prêt immobilier.

Mais l’estimation d’un bien immobilier trouve son intérêt dans d’autres situations moins connues. C’est par exemple le cas pour :

• le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière ;
• le calcul des droits de succession ;
• le calcul dans le cadre d’une liquidation matrimoniale en cas de divorce.

Il est à souligner que vous n’avez aucun intérêt à sous-estimer la valeur de votre bien. En effet, l’administration fiscale peut intervenir pour rétablir la réelle valeur du logement. En cas de fraude ou de mauvaise foi avérée, vous vous exposez même à des sanctions.

3 options pour faire l'estimation d’un bien immobilier

Pour vendre son bien au prix le plus juste, l’étape d’estimation de sa valeur ne doit pas être négligée. Un prix trop élevé risque de faire fuir les acquéreurs, alors qu’un prix trop bas joue en votre défaveur. Mais alors, comment connaître la valeur d’un bien immobilier ?

1.Faire l'estimation soi-même

Si vous avez pour projet la vente de votre bien, débuter par l’évaluation d’une fourchette de prix est un bon début. Pour ce faire, vous pouvez vous appuyer sur différents critères, notamment :

• le prix auquel vous avez acheté le bien ;
• les travaux que vous avez réalisés et ceux à effectuer ;
• la réputation de la ville et de votre quartier ;
• l’accès aux différentes commodités.

Pour vous aider à affiner votre estimation, il existe également des sites sur lesquels vous pouvez vous renseigner. Vous pouvez par exemple comparer des annonces immobilières pour des biens similaires au vôtre dans une zone géographique proche.

Dans la même optique, les pouvoirs publics mettent à disposition un site très utile : DVF (demande de valeur foncière). En quelques clics, vous accédez très facilement aux dernières transactions effectuées au sein de votre ville ou de votre quartier. Cela vous donne une idée des tarifs pratiqués au m² et de la valeur globale à laquelle vous pouvez espérer céder votre propriété.

Au plus vous parvenez à cibler des annonces et transactions immobilières pour un bien semblable au vôtre, au plus vous êtes en mesure d'avoir une estimation immobilière fiable.

2.Consulter un professionnel pour l'estimation

Par le fait de consulter un professionnel dans l’évaluation d’un bien, on entend une agence immobilière ou un notaire. Ces derniers sont spécialisés dans l’immobilier et ont l’habitude d’estimer maisons et appartements. Si vous cherchez comment faire une estimation immobilière en bonne et due forme, vous orienter vers ces professionnels est logiquement recommandé.

Sachez par ailleurs que si votre bien doit être estimé dans le cadre d’une succession ou d’une liquidation matrimoniale, l’appel à un notaire est obligatoire.

Quel coût lorsqu’on fait appel à un professionnel ?

Il est difficile d’estimer précisément le coût d’un professionnel de l’immobilier. Sans surprise, celui-ci peut fortement varier d’une agence à une autre ou selon l’attractivité du marché immobilier de votre région.

 

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, certaines agences ne facturent pas l’évaluation du prix de votre bien immobilier. C’est donc un bon moyen d'obtenir un avis complémentaire au vôtre pour tendre vers la meilleure estimation de votre bien.

 

3.Estimation du bien immobilier en ligne

Comment évaluer un bien immobilier avec précision en tant que particulier ? Pour vous aider dans cette tâche, certains sites spécialisés sont d’une grande utilité. Vous pouvez alors obtenir une première estimation rapidement et simplement après avoir renseigné certaines informations telles que 

• la ville ;
• la superficie ;
• le nombre et le type de pièces (1 cuisine, 2 salles de bain, 4 chambres, etc.) ;
• le type de logement ;
• etc.

Pour tendre vers le prix le plus juste, ces outils en ligne se basent également sur des données annexes. On peut faire état des commerces environnants, du réseau de transport ou plus largement du nombre d’annonces similaires enregistrées au sein de leur base de données.

Certains services d’estimation en ligne sont directement corrélés à une agence physique. Il n’est donc pas rare de se voir proposer une visite en réel par un agent dans la foulée afin de convenir d’un prix définitif.

Quel est le coût ?

Là encore, il n’est pas facile de fixer un tarif sur ce genre de prestation. Si certains sites proposent une évaluation gratuite, d’autres la font payer. Toutefois, la plupart des prestataires préfèrent proposer une première évaluation gratuite avant de prendre de plus amples informations à propos de votre projet. L’estimation en ligne peut donc être vue comme une première approche auprès d’un professionnel de l’immobilier.

Comment fixer le prix de vente de mon logement ?

Plusieurs facteurs impactent le prix de vente d’un logement, certains sur lesquels vous n’avez aucune emprise, comme l’état du marché immobilier ou l’environnement immédiat de votre bien par exemple.
Ensuite, ce sont les caractéristiques intrinsèques de votre bien qui jouent : état, localisation, superficie, points forts et points faibles, etc.
Fixer le prix de vente d’un bien immobilier signifie déterminer un prix juste, attractif pour les acheteurs, avec l’ajout d’une marge haute pour anticiper les négociations de prix.

Voici donc 7 conseils dont il faut absolument tenir compte :

1.Mesurer la superficie du bien immobilier

La première étape pour fixer le prix de vente d’un bien immobilier, c’est de mesurer précisément sa superficie. La valeur d'un bien immobilier est souvent exprimée en prix par mètre carré, ce qui rend cet indicateur fondamental. Vous pouvez utiliser un mètre ruban pour mesurer chaque pièce et calculer la surface totale en mètres carrés, ou bien faire appel à un expert pour obtenir la surface loi Carrez de votre bien à vendre.

2.Se renseigner sur le marché immobilier actuel

Afin de savoir comment connaître la valeur d'un bien, il est crucial de comprendre l'état actuel du marché immobilier dans votre région. Consultez des sites d'immobilier, des rapports de marché ou discutez avec des agents immobiliers locaux pour saisir les tendances en termes de prix, de demande, mais aussi le temps moyen de vente des biens similaires au vôtre. 

3.Tenir compte de la localisation du logement

Pour un acheteur, la localisation est souvent le critère le plus important. Une maison attrayante mais isolée peut peiner à trouver preneurs, obligeant le vendeur à ajuster ses attentes à la baisse par rapport à un logement similaire dans un quartier plus prisé. Les propriétés situées près de zones dynamiques sur le plan de l'emploi sont particulièrement convoitées. En l'absence de cela, un bon réseau de transports en commun peut également rehausser la valeur d'un logement. De plus, la proximité avec des écoles, des commerces et d'autres services est fortement valorisée.

4.Évaluer l’état du logement

Autre critère essentiel lorsqu’on se demande comment trouver le prix de vente d'une maison : l'état général du logement. Si des travaux de grande envergure sont nécessaires (comme la rénovation de l'installation électrique, la réfection de la toiture ou des réparations structurelles importantes), il faudra probablement réduire le prix de vente.

5.Identifier les points positifs et négatifs du logement

Il est crucial d'évaluer objectivement votre propriété par rapport à ses caractéristiques. Souvent, en tant que vendeur, il y a une tendance à surévaluer son propre bien. Il est donc essentiel d'être impartial, en considérant les atouts et les faiblesses de votre logement du point de vue de l'acheteur. Cette analyse vous aidera à ajuster le prix moyen au m² de votre secteur afin de fixer le prix de vente de votre bien.

6.Se renseigner sur le prix des logements vendus aux alentours

Pour fixer le prix de vente d’un bien immobilier, il est obligatoire de tenir compte du marché immobilier local. La bonne nouvelle, c’est que les informations sur les ventes immobilières réalisées sont désormais publiques ! Vous pouvez facilement consulter les transactions récentes près de chez vous, par exemple avec l’explorateur de biens vendus du gouvernement. Ces données vous permettront de découvrir le prix moyen au mètre carré dans votre secteur. Il suffit généralement d’entrer votre ville ou votre code postal pour voir tous les prix au m² et comparer votre bien aux ventes récentes.

7.Penser à la marge de négociation

Pour calculer le prix d’une maison ou d’un appartement, il faut enfin inclure une marge de négociation. Ainsi, vous pouvez envisager d'ajouter entre 3 et 5 % au prix calculé. Toutefois, restez prudent : fixer un prix trop élevé peut réduire l'intérêt des potentiels acquéreurs, au point que certains pourraient ne pas prendre contact avec vous ! 

Quelles sont les différences entre l’estimation d’un appartement ou d’une maison ?

D’une manière générale, on a tendance à penser qu’un appartement est forcément moins cher qu’une maison. Plusieurs raisons peuvent l’expliquer :

• la superficie ;
• la proximité immédiate avec le voisinage ;
• l’absence de jardin ;
• la difficulté pour se garer en l’absence d’un garage.

Mais ce constat n’est pas forcément vrai, surtout dans les grandes villes et pour les biens les mieux situés. En outre, certains aspects doivent également être mis en lumière lorsqu’il est question de déterminer le prix d’un appartement. C’est par exemple le cas des charges de copropriété ou de l’entretien des parties communes.

En bref, il est important de distinguer les critères d’évaluation entre un appartement et une maison. Si la superficie et la qualité des équipements prédominent pour une maison en campagne, la proximité du métro ou d’un supermarché est bien plus importante pour un appartement.

Quels outils en ligne utiliser pour faire une estimation ?

De nombreuses possibilités sont offertes aux propriétaires qui souhaite obtenir une estimation de la valeur de leur bien immobilier :

• les outils d’estimation gratuite des sites spécialisés dans l’immobilier comme par exemple Se Loger, PAP ou Meilleursagents ;
• les sites des agences ou réseaux d’agences immobilières disposant de simulateurs en ligne. C’est le cas par exemple d’Orpi, de Foncia, d’IAD ou de Square Habitat.

On retrouve aussi :

Les ressources de l’administration fiscale et notamment l’outil de la Direction générale des finances publiques (DGFiP), le DVF, déjà évoqué auparavant qui peut être consulté à travers différents canaux :

• sur le site explore.data.gouv.fr sous la forme de carte ou de tableau ;
• sur l’outil développé par Etalab sous forme de carte ou en renseignant la localisation précise (département et commune, section et parcelle cadastrale, date de mutation).

L’outil Patrim de recherche de transactions immobilières, mis en place par le ministère de l’Économie, lui aussi basé sur des données de l’administration fiscale (20 millions de transactions recensées). Il est accessible directement depuis le site des impôts pour les particuliers grâce à France Connect sur la rubrique “Autres services” puis l’onglet “Rechercher des transactions immobilières”. La simulation s’effectue ensuite à partir de critères relatifs aux caractéristiques du bien en lui-même, au périmètre de recherche défini et à la période de recherche des transactions. Certains départements ne sont toutefois pas couverts ;

Les outils d’évaluation du patrimoine immobilier des notaires de France avec :

• “Le Prix De L'immo”, le site officiel des statistiques des notaires sur les dernières transactions immobilières en France ;
• un simulateur de calcul des frais d’achat, paramètre à intégrer dans le coût global des transactions ;
• un simulateur de calcul de la plus-value immobilière sur la revente.

Ces différents outils vous permettent de disposer d’une vision précise et récente des biens immobiliers présentant des caractéristiques relativement similaires au vôtre.

Pour affiner de la façon la plus juste, la valeur votre bien, et tous les coûts entourant la transaction, il est recommandé de combiner les résultats obtenus à travers ces différentes simulations. Vous obtiendrez ainsi une fourchette haute, une fourchette basse et une valeur moyenne vous permettant de vous rapprocher au maximum de la réalité du marché.