⏱L'essentiel en quelques mots
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique utilisée pour acquérir et gérer des biens immobiliers en commun par au moins deux associés. Elle est notamment adaptée à la gestion d’un patrimoine immobilier familial, à la gestion locative ou encore à la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel. La SCI présente de nombreux avantages pour les associés mais aussi quelques contraintes dont il convient d’avoir connaissance avant de la choisir :
- il s’agit d’un régime juridique avantageux d’un point de vue fiscal avec une liberté d’imposition (IR ou IS) et des plus-values de cession peu, voire pas taxées ;
- la SCI offre souplesse et flexibilité dans la gestion et dans les prises de décision ;
- elle ne nécessite qu’un faible capital social de départ (1 € symbolique) ;
- elle requiert cependant des formalités de création relativement importantes et une gestion rigoureuse à l’origine de frais parfois élevés ainsi que de coût cachés ;
- les associés sont par ailleurs responsables sur leur patrimoine personnel (à proportion de leur parts sociales).
Sommaire
Rappel : dans quels cas ouvrir une SCI ?
Créer une SCI peut être une option intéressante dans diverses situations.
Tout d'abord, si vous souhaitez effectuer un investissement immobilier à plusieurs, la SCI permet de réunir les fonds de plusieurs associés pour acquérir un bien en commun et en partager les bénéfices et les charges.
La SCI est par ailleurs également recommandée pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier entre membres d'une même famille. En effet, elle permet d'éviter le morcellement des biens lors d'une succession en attribuant des parts sociales aux héritiers.
Enfin, si vous envisagez l'achat ou la gestion d'un bien immobilier professionnel tel qu'un local commercial ou un bureau, la SCI offre une grande flexibilité et peut faciliter le partage des responsabilités entre les associés.
Les avantages et les inconvénients d’une SCI en bref
Avant de les détailler dans la suite de cet article, voici un résumé des principaux avantages et inconvénients d’une SCI pour les investisseurs locatifs :
Avantages
- Fiscalité avantageuse notamment sur les cessions ;
- Flexibilité de transmission des parts sociales ;
- Séparation de l’activité de la société avec le patrimoine immobilier ;
- Flexibilité dans la gestion de l’activité ;
- Possibilité d’ouvrir une SCI avec seulement un euro symbolique.
Inconvénients
- Formalités administratives de création et de gestion nombreuses ;
- Coûts de gestion relativement importants et frais cachés ;
- Responsabilité illimitée des associés (à proportion des parts détenues toutefois) ;
- Obligations de gestion (notamment fiscales) récurrentes et chronophages ;
- Cession de parts nécessitant un processus rigoureux.
Les avantages de la SCI
La SCI est une structure juridique très avantageuse à plusieurs égards pour les investisseurs locatifs.
Les avantages fiscaux d'une SCI
En optant pour ce type de structure, les associés bénéficient d'une fiscalité avantageuse. Les revenus générés par l'activité de location de biens immobiliers détenus par une SCI sont imposés par défaut à l'IR (impôt sur le revenu) au niveau de chaque associé en fonction de sa quote-part détenue dans le capital social et non pas au niveau de la société. Les associés ont toutefois la possibilité d'opter pour une imposition à l'IS (impôt sur les sociétés) afin de déduire l'amortissement des biens des bénéfices de la société.
La SCI permet également une optimisation de l'imposition sur les plus-values immobilières. En effet, en cas de revente d'un bien immobilier détenu par la société, les associés peuvent bénéficier d'un régime d'imposition très favorable sur les cessions selon la durée de détention (et même une exonération totale au bout de 22 ans de détention). Cette forme juridique offre donc une réelle souplesse et une fiscalité plus avantageuse pour les investisseurs immobiliers.
La flexibilité dans la transmission du patrimoine
La SCI offre la possibilité de transmettre ses parts sociales à un descendant ou à tout autre membre de sa famille sans avoir besoin de procéder à la vente complète du bien immobilier. Les associés d'une SCI peuvent en effet effectuer des dons de parts sociales tous les 15 ans en bénéficiant d'une franchise de droits. Cette souplesse s'accompagne par ailleurs d’une grande liberté offerte aux associés dans la planification successorale et évite ainsi les démarches complexes liées à une vente immobilière traditionnelle.
En cas de décès d'un associé, ses parts sociales peuvent en outre être transmises automatiquement aux autres associés sans nécessiter un passage devant notaire (moyennant indemnisation des héritiers). Cela garantit une continuité dans la propriété des biens immobiliers détenus par la SCI et évite ainsi toute interruption ou complication dans leur gestion.
La protection du patrimoine immobilier de la société
La SCI est une structure particulièrement appropriée pour la gestion du patrimoine d'une entreprise. Pour les sociétés possédant des biens immobiliers, créer une SCI peut offrir plusieurs avantages. Tout d'abord, en cas de faillite, l'immeuble concerné reste propriété de la SCI et ne peut être saisi par les créanciers. De plus, en cas de vente de l'entreprise, la SCI permet de séparer les actifs immobiliers de l'exploitation, ce qui peut rendre l'acquisition plus abordable pour les acheteurs potentiels qui ne sont donc pas tenus de racheter également l'immeuble.
La gestion et la prise de décision au sein d'une SCI
En optant pour cette structure, les associés bénéficient d'une grande flexibilité dans l'organisation interne de la société. Une souplesse qui permet par exemple aux associés de définir et de modifier librement les statuts en incluant des règles pour les prises de décision, avec des modalités différentes selon leur nature (ordinaires ou extraordinaires).
Certaines d'entre elles peuvent ainsi nécessiter la majorité quand un simple quorum peut suffire pour d'autres.
D'une manière générale, le gérant dispose de toutes les prérogatives pour gérer la société sans obstruction en tant que représentant légal. Il est toutefois possible pour les associés d'insérer différentes clauses spécifiques pour la prise de décision afin de limiter les pouvoirs du gérant si nécessaire.
Si les cessions de parts sociales à un tiers doivent normalement être approuvées par une double majorité (à la fois en nombre de parts sociales mais aussi en nombre d'associés), il est là encore possible de prévoir des aménagements en autorisant une cession plus libre entre associés ou envers des membres d'une même famille.
La plupart des aspects de la vie de la SCI peuvent donc être aménagés librement par les associés qu’il s’agisse du fonctionnement de la société (prises de décision), du rôle du gérant ou encore de la cession de parts sociales.
Un capital social de 1€ minimum
Comme de nombreuses autres formes d'entreprises, la société civile immobilière permet de démarrer une activité avec un capital limité à un euro symbolique. Celui-ci peut être constitué d'apports en numéraires (une somme d'argent) ou en nature (apport de biens). Il est cependant recommandé d'apporter un capital plus important, notamment si vous souhaitez obtenir des financements afin de rassurer les établissements financiers. Il est également possible d'opter pour un capital variable, ce qui permet d'éviter d'avoir à convoquer une assemblée générale à chaque diminution ou augmentation de capital.
Les inconvénients de la SCI
En dépit de ses nombreux avantages, la SCI, comme toutes les structures juridiques, comporte certains inconvénients dont il faut tenir compte avant de procéder à son ouverture.
Une complexité administrative
La création et la gestion d'une SCI impliquent des démarches administratives non-négligeables. Il est tout d'abord nécessaire de rédiger des statuts tenant compte des règles spécifiques aux SCI.
Il faut ensuite procéder à l'immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Des obligations comptables existent par ailleurs avec la tenue d'une comptabilité rigoureuse respectant les obligations légales. Cela implique notamment le suivi précis des opérations financières, l'établissement régulier des bilans et des déclarations fiscales (approbation des comptes et PV d’assemblée générale) ou encore le dépôt d'une déclaration de résultats annuelle obligatoire.
Toutes ces formalités peuvent être fastidieuses pour les associés qui doivent y consacrer du temps ou faire appel à un professionnel pour s'en charger si elles ne sont pas rompues à ces usages.
Des coûts de gestion élevés et des frais cachés
La création de la société et la rédaction des statuts peuvent nécessiter le recours à des experts du domaine de l'immobilier locatif pour faire les bons choix et optimiser votre investissement. Il peut notamment s'agir de notaires ou d'avocats dont les honoraires sont à prendre en compte.
La gestion d'une SCI implique par ailleurs des charges liées à la tenue d'une comptabilité et à la réalisation de formalités administratives qui nécessitent souvent l'intervention d'un expert-comptable et donc à nouveau des coûts supplémentaires.
Enfin, il convient de mentionner les frais de gestion courants tels que l'assurance du bien immobilier, les impôts fonciers ou encore les charges liées à l'entretien et à la rénovation du patrimoine détenu par la SCI.
La responsabilité illimitée des associés
Les associés sont personnellement responsables des dettes de la société sur leurs biens propres. Si la SCI rencontre des difficultés financières, les créanciers peuvent alors se tourner vers les biens personnels des associés pour récupérer leur argent. La responsabilité des associés d'une SCI est dite indéfinie (le patrimoine personnel peut être mobilisé), subsidiaire (seulement si l'action envers la SCI a été sans résultat) et proportionnelle (à hauteur des parts sociales détenues). Il n'existe toutefois pas de solidarité de dettes entre les associés d'une SCI.
Des obligations de gestion contraignantes
Comme évoqué dans la section relative aux frais relativement importants de ce type de structure, la gestion d'une SCI implique certaines contraintes récurrentes. En tant qu'associé d'une SCI, vous serez notamment tenu de participer à des assemblées générales régulières nécessitant également la rédaction de procès-verbaux. Des démarches parfois chronophages, surtout en présence d'un grand nombre d'associés.
Les associés doivent en outre se conformer à certaines règles comptables et fiscales strictes. Ils doivent établir des bilans annuels, déposer leurs comptes auprès du greffe du Tribunal de commerce, faire approuver les comptes et effectuer toutes les démarches administratives nécessaires pour assurer une bonne gestion financière de la SCI au quotidien.
Ces obligations peuvent se révéler contraignantes pour certains investisseurs qui préfèrent une approche plus simple en matière de gestion immobilière. C'est tout particulièrement le cas pour les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) qui ont de plus grandes contraintes fiscales.
Complexité de la cession des parts
Lorsqu'un associé souhaite vendre des parts sociales, cette cession doit suivre une procédure rigoureuse. Elle doit être formalisée par écrit avec la fixation d'un prix de cession “raisonnable", la signature d'une promesse de cession et l'obtention de l'approbation de tous les associés. L'acte de cession doit ensuite être signé devant notaire ou par acte-sous seing privé. Il peut alors enfin être enregistré auprès du service des impôts (SIE) de rattachement après avoir rendu opposable la cession à la fois à la SCI mais aussi aux tiers.
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