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Loi Malraux : j'achète et rénove un bien ancien pour le louer

Malraux - investissement locatif avec le dispositif Malraux

Vous souhaitez acquérir une vieille demeure ou un appartement situés en zone protégée pour les rénover ? Si vous le louez pendant quelques années, vous aurez droit à des réductions fiscales.

La loi Malraux permet en effet aux propriétaires de biens anciens situés dans des zones protégées de réduire leurs impôts de 22 à 30% sur le montant des travaux effectués. Cette réduction s'étale sur 4 ans et s'applique sur un plafond de 100 000€ de travaux.


De nombreuses conditions sont toutefois à respecter pour pouvoir en bénéficier :

Qui est concerné par la loi Malraux ?

Toute personne fiscalement domiciliée en France peut bénéficier de ce dispositif. Il s'adresse aussi bien aux personnes réalisant l'opération seule, en SCI ou en SCPI.

A noter tout de même que pour bénéficier des déductions fiscales Malraux en étant en SCPI, il faut que 65% du montant des souscriptions soient dédiés à la réalisation des travaux éligible (voir ci-dessous) et 30% à l'acquisition du bien en question.

Quelles opérations donnent droit au dispositif Malraux ?

1. Un bien situé dans un secteur réglementé

La loi Malraux a pour objectif de conserver les bâtiments anciens situés en zone protégée. Pour en bénéficier il faut donc acquérir un bien situé dans l'une des 4 zones suivantes :

  • Un secteur sauvegardé c'est-à-dire présentant « un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non » précise l'article L313-1 du code de l'urbanisme.
  • Un quartier ancien dégradé. La loi du 31 décembre 2009 a désigné 40 quartiers comme tels « des quartiers présentant soit une concentration élevée d'habitat indigne et une situation économique et sociale des habitants particulièrement difficile, soit une part élevée d'habitat dégradé vacant et un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements ». Vous trouverez ici la liste des quartiers concernés. L'acquisition d'un bien dans l'une de ces zones devra cependant se faire avant le 31 décembre 2015.
  • Une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).
  • Une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AMVAP).

2. Une résidence principale

Même si le bien avait auparavant une toute autre fonction, il doit désormais être uniquement destiné à l'habitation. Vous devrez en effet le louer nu pendant 9 ans à un locataire qui s'en servira comme résidence principale. Le bail devra débuter au moins un an après la date d'achèvement des travaux.

3. Des travaux de rénovation

Contrairement aux autres dispositifs fiscaux comme le Pinel, la loi Malraux n'utilise pas le coût de l'acquisition comme base de calcul pour établir la déduction fiscale mais celui des travaux. Ils sont donc déterminants dans votre opération.

Sont donc pris en compte les travaux de réparation, d'amélioration et d'entretien ou ceux imposés par l'autorité publique. Les dépenses en primes d'assurance et frais de gestion de l'immeuble sont aussi concernées. En revanche, sont exclus le coût des travaux de construction ou d'agrandissement.

Quel est le montant de la réduction d'impôt ?

Le montant de la réduction dépend de la zone où se trouve votre bien et du coût des travaux que vous y réalisez.

Vous obtiendrez ainsi 22% de réduction si votre bien se situe dans une AMVAP ou une ZPPAUP et 30% pour les autres zones. Ce pourcentage s'applique ensuite sur le montant de vos travaux dans la limite de 100 000€.

Exemple : vous réalisez 260 000€ de travaux dans un bien éligible. Vous avez alors droit à une réduction d'impôt de :

- 30 000€ si le bien est situé en secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé (30% X 100 000€).

- de 22 200€ s'il est en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (22% X 100 000€).


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