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Frais de notaire : calculez vos frais de notaire
Vous avez trouvé le bien idéal et souhaitez faire une offre d'achat ? Si vous passez par une agence immobilière, vous devrez vous acquitter des honoraires de cette dernière mais une autre dépense importante doit également être prise en compte : celle des frais de notaire.
Il est impératif de les intégrer dans votre financement avant de vous lancer. Ces derniers sont calculés sur le type de bien (neuf ou ancien), sa valeur et sa localisation. Depuis la loi Macron du 6 août 2015, ils sont plafonnés à hauteur de 10% de la valeur du logement.
Les frais de notaire, qu'est-ce que c'est ?
Les frais de notaire correspondent aux sommes demandées en contrepartie de la prestation réalisée par le notaire. Généralement, ces frais doivent être réglés par l'emprunteur par le biais de son apport personnel. Comptez environ 10 % du bien pour couvrir les frais de notaire et de garantie.
Le rôle du notaire
Dans le cadre d'un achat immobilier, le rôle du notaire peut prendre plusieurs formes :
- Il peut se charger de rédiger le compromis de vente ;
- Dans le cas où vous garantissez votre crédit immobilier par hypothèque, le notaire effectue les démarches administratives pour inscrire le bien au registre des hypothèques ;
- Le notaire vérifie les diverses informations juridiques et administratives pour éviter tout problème ultérieur ;
- Il rédige l'acte de vente authentique, enregistre la transaction et se charge des formalités de publicité foncière.
- En cas de nécessité, le notaire s'occupe également d'évaluer la valeur d'un bien immobilier.
Quelle est la différence entre frais de notaire et frais d'acquisition ?
Frais de notaire et frais d'acquisition désignent la même chose : la rémunération versée au notaire lors d'une acquisition immobilière. L'unique différence est que « frais de notaire » est l'expression la plus utilisée.
Expression qui, d'ailleurs, est plus complexe qu'il n'y parait. En effet, il ne s'agit pas que de la rémunération du notaire. Ces frais comportent bien sûr la rémunération du professionnel mais aussi et surtout les frais de formalités et débours ainsi que les taxes dues aux collectivités territoriales. Les Conseils généraux des départements définissent la politique liée à ces taxes appelées droits de mutation.
Bon à savoir
Sauf quelques rares exceptions, les frais de notaire sont toujours à la charge de l'acheteur et doivent être payés à la signature de l'acte de vente.
De quoi sont composés les frais de notaire ?
Les frais d'acquisition sont composés des :
- Emoluments. Ils correspondent à la rémunération perçue par le notaire en contrepartie des services fournis. Les émoluments sont réglementés selon un barème de l'Etat ;
- Débours qui désignent les frais déboursés par le notaire dans le cadre de la réalisation de documents mais aussi pour rémunérer certains intervenants ;
- Droits et taxes qui représentent les sommes versées à l'Etat et aux collectivités territoriales. Elles correspondent aux droits d'enregistrement, à la TVA et autres frais.
Voici un exemple de frais de notaire pour un appartement neuf et ancien d'une valeur de 200 000 € acheté à Paris :
| Frais de notaire | Achat d'un bien neuf | Achat d'un bien ancien |
|---|---|---|
| Emoluments du notaire (TTC) | 2 440€ | 2 440€ |
| Débours | 1 250€ | 11 813€ |
| Droits et taxes | 1 630€ | 1 250€ |
| Total | 5 320€ | 15 503€ |
Simulation réalisée le 21 juin 2021
Les graphiques ci-dessous représentent la répartition des frais de notaire selon que vous achetiez un appartement neuf ou ancien de 200 000 €.
Pour un appartement neuf de 200 000 €, voici la répartition des frais de notaire :
Pour un appartement ancien de 200 000 €, voici la répartition des frais de notaire :
Comment sont calculés les émoluments du notaire ?
Les émoluments du notaire sont calculés selon le barème fixé par l'arrêté du 28 février 2020 et applicable depuis le 1er janvier 2021.
La loi Macron et la réforme des honoraires du notaire
La loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, plus communément appelée Loi Macron, fixe les nouveaux tarifs des notaires. Ces derniers ont légèrement baissé en 2016, puis en 2021. La loi Macron a ainsi baissé les honoraires du notaire de 2,5 %.
Le 1er janvier 2021, les émoluments du notaire ont fait l'objet d'une nouvelle baisse, d'environ 1,9 %, suite à un arrêté du 28 février 2020 (en lien avec la loi Macron de 2015). Ainsi, pour un achat immobilier de plus de 60 000€, le pourcentage des émoluments du notaire passe de 0,814 % en 2020 à 0,799 % en 2021.
Les notaires sont aussi autorisés, depuis le 1er janvier 2020, à accorder des remises sur leurs émoluments. Si en 2020 ces remises étaient possibles pour les biens de plus de 150 000€ et à hauteur de 10 %, depuis le 1er janvier 2021 elles peuvent atteindre 20 %, et concernent désormais les biens dont le prix est supérieur à 100 000€. Un notaire qui choisit d'appliquer cette remise doit cependant l'appliquer à tous ses clients.
Bon à savoir
On peut distinguer les émoluments du notaire, rémunération pour tout acte de vente pour un pacs ou un contrat de mariage, et les honoraires du notaire (rémunération pour toute prestation n'apparaissant pas dans le tableau 5 de l'Annexe 4-7 du Code du commerce).
A combien s'élèvent les frais de notaire pour votre opération immobilière ?
Les frais de notaire sont toujours composés des mêmes éléments, mais les coûts sont différents selon que vous achetiez un bien ancien ou neuf.
Frais de notaire dans l'ancien
Vous achetez un bien ancien, c'est-à-dire un bien ayant déjà fait l'objet d'une mutation ? Vos frais de notaire dans l'ancien représentent alors 7 % à 8 % du prix de vente du bien. Ces frais se composent des éléments suivants :
- Droits de mutation et taxes ;
- Emoluments TTC du notaire ;
- Débours ;
- Contribution de sécurité immobilière.
Dans l'ancien, la taxe de publicité foncière, comprise dans les droits de mutation, représente 5,80 % du prix de vente du bien.
Frais de notaire dans le neuf
Vous achetez un bien neuf, c'est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans et jamais vendu par son premier propriétaire, jamais habité non plus ? Que vous optiez pour un logement en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) ou en CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), vos frais de notaire sont réduits par rapport à ceux d'un achat dans l'ancien. Ainsi, vos frais d'acquisition s'élèvent à 2 à 3 % du prix du bien neuf.
Pourtant, la composition des frais de notaire dans le neuf et dans l'ancien est la même. Alors, d'où vient la différence de coût ?
Dans le neuf, la taxe de publicité foncière est abaissée à 0,715 % du prix du bien au lieu de 5,80 % dans l'ancien, car l'Etat incite à la construction de logements neufs grâce à une fiscalité attractive.
Frais de notaire pour l'achat d'un appartement ou une maison
Le montant de vos frais de notaire pour l'achat d'un appartement dépend du caractère neuf ou ancien du bien que vous souhaitez acheter. Comptez des frais de notaire de 7 % à 8 % du prix du bien pour un appartement ancien, et des frais d'acquisition de 2 à 3 % du prix du bien pour un appartement neuf.
Les frais de notaire d'une maison suivent les mêmes règles de l'ancien et du neuf. Vos frais de notaire pour une maison ancienne s'élèvent donc à 7 à 8 % du prix de votre acquisition, tandis que les frais d'acquisition d'une maison neuve représentent uniquement 2 à 3 % du prix du bien.
Frais de notaire pour l'achat d'un terrain
En général, les frais de notaire pour l'achat d'un terrain représentent 8 % du prix du terrain à bâtir, les rapprochant du coût des frais de notaire dans l'ancien.
Toutefois, il existe des cas dans lesquels le terrain est soumis à des frais de notaire de 2 à 3 % du coût du terrain à bâtir, en raison d'une réduction de la taxe de publicité foncière (comme c'est le cas pour un achat dans le neuf). Ces frais de notaire réduits pour l'achat d'un terrain concernent les cas suivants :
- Le vendeur du terrain est un professionnel soumis au paiement de la TVA ;
- Le terrain de moins de 5 ans a déjà été acheté par le vendeur. Celui-ci a payé la TVA et l'a récupérée avant de vous vendre le terrain ;
- Vous vous engagez à une revente de ce terrain sous maximum 5 ans à partir de la signature de l'acte notarié.
Frais de notaire pour un rachat de soulte
Vous divorcez et souhaitez devenir l'unique propriétaire d'un bien acheté avec votre ex-conjoint, ou lors d'une succession vous souhaitez racheter les parts des autres héritiers ? Vous procédez alors à un rachat de soulte. Des frais de notaire sont aussi à régler dans le cas d'un rachat de soulte : ils représentent 7 à 8 % de la valeur de la compensation versée.
Dans le cas d'un divorce, le montant de la soulte est la valeur nette du bien (en retirant l'éventuel capital restant dû), que l'on divise en deux. Les frais de notaire pour un rachat de soulte lors d'un divorce sont donc calculés sur la moitié de la valeur nette du bien.
Le principe est le même dans le cas d'un héritage : la valeur de la soulte est la valeur nette du bien divisée par le nombre de parts. Pour chaque part, les frais de notaire s'élèvent donc à 8 %.
Comment réduire les frais de notaire ?
Il existe certains cas où il est possible de bénéficier de frais de notaire réduits, notamment lorsque vous :
- Achetez un bien dans le neuf ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
- Déduisez la valeur mobilière des frais de notaire.
Acheter dans le neuf
Comme expliqué précédemment, les frais de notaire dans le neuf sont réduits, et représentent 2 à 3 % du prix du bien. Dans le cas de l'acquisition d'un bien dans le neuf acheté 370 000 euros, les frais de notaire seront donc de 8 366 euros. La répartition des frais est alors la suivante : 4 101 euros d'émoluments, 3 016 euros de droits et taxes, 1 250 euros d'émoluments de formalités et débours.
Déduire la valeur immobilière
La valeur mobilière des biens que le propriétaire laisse dans le logement peut être déduite du prix d'achat pour le calcul des frais de notaire. Par exemple : une cuisine aménagée et entièrement équipée, des meubles de salle de bains, système d'alarme, etc.
Exemple de calcul des frais de notaire avec la déduction de la valeur mobilière :
Dans le cas de l'acquisition d'une maison dans l'ancien dont le prix est de 310 000 euros, sans de frais d'agence et une valeur mobilière de 10 000 euros. Le calcul des frais de notaire est effectué sur la somme de 300 000 euros. Vous devrez ainsi débourser 22 387 euros de frais de notaire en plus du montant du bien, soit 332 387 euros.
Pour cet exemple, l'opération comporte 15 % d'émolument TTC, 79 % de droits et taxes, et 5% d'émoluments de formalités et débours. La rémunération du notaire s'élève donc à 3 417 euros à laquelle s'ajou tent les frais d'acquisition (droits et taxes, émoluments de formalités et débours).
Le montant des frais de notaire doit donc faire partie intégrante de votre projet immobilier. Afin de pouvoir faire une proposition d'achat, réalisez le calcul de vos frais de notaire en amont pour que le montant total de l'acquisition rentre dans votre budget. C'est une étape préalable à l'utilisation de notre calculette de prêt immobilier avec laquelle vous pourrez calculer votre mensualité.
Vous pourrez ensuite procéder à la simulation de votre tableau d'amortissement pour visualiser quelles seront vos dépenses mensuelles associées.
Comment réaliser le calcul de vos frais de notaire ?
Afin de vous permettre d'anticiper au mieux ce coût supplémentaire, Empruntis met à votre disposition un outil de simulation de frais de notaire parmi d'autres outils de simulation de prêt immobilier qui permettent tous de préparer votre projet en amont.
Le bon conseil d'Empruntis
Calculer vos frais de notaire est essentiel pour connaître le montant réel de votre projet immobilier, qui ne se limite pas qu'au coût de votre emprunt, ni au prix d'achat de votre bien.
Afin de calculer vos frais de notaire, il vous suffit de renseigner le montant ainsi que le type de bien (neuf ou ancien) et de définir sa localisation (département). Concernant le prix d'achat, renseignez le prix hors frais d'agence. Vous pouvez également déduire, nous l'expliquions plus haut, la valeur mobilière.