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Tout savoir sur le rachat de crédit immobilier

Vous avez souscrit un crédit immobilier a un taux plus élevé que ceux actuellement pratiqués ? Vous souhaitez savoir dans quelle mesure faire racheter votre pret immobilier en cours est intéressant pour vous ? Quelques pistes pour vous aider a faire vos calculs...

Consultez les taux actuellement pratiqués par les banques. Pour obtenir des propositions précises et personnalisées, n'hésitez pas a réaliser une simulation complète.

1/ Quels sont les frais ?

Lorsque vous faites racheter votre crédit, il vous faut compter les frais inhérents a une telle opération. Le rachat de votre crédit ne vous est profitable que si vous générez un gain supérieur aux frais financiers de l'opération. Avec un taux plus bas, vous devez obtenir un cout total du crédit suffisamment intéressant pour compenser les frais suivants :

- Les indemnités en cas de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités : Les pénalités s'élevent le plus souvent a 3% du capital restant du dans la limite de 6 mois d'intérets (regle fixée par le code de la consommation). Il ne vous est pas possible d'y échapper. En effet, il est possible d'obtenir une exonération des IRA lors de la souscription du pret (en cas de revente ou de remboursement sur vos fonds propres), mais jamais en cas de rachat du pret par une banque concurrente.

- Le coût de la garantie : Il vous faut prévoir des frais propres au changement de garantie. En cas d'hypotheque, vous devez vous acquitter de frais de main levée d'hypotheque et prévoir la mise en place d'une nouvelle garantie. Si votre garantie actuelle est une caution (de type Crédit Logement par exemple), vous récupérez en revanche 0.75% du fonds mutuel de garantie que vous aviez versé lors de la souscription du premier crédit. Cette somme vous permet en bonne partie de payer la nouvelle garantie mise en place.

- Les frais de dossier redevables à la banque qui vous propose le nouvel emprunt

Bon à savoir : Vous pouvez renégocier aupres de votre banque votre taux actuel ou faire racheter votre pret par une banque concurrente. Votre banque ne trouve aucun intéret a renégocier votre crédit actuel a un taux de crédit plus bas. Cependant, elle peut parfois revoir votre taux a la baisse pour vous conserver comme client si vous en faites la demande. Cela reste cependant difficile a obtenir et votre banque risque de vous demander en échange la souscription d'autres produits (souscription d'une assurance, d'un placement etc.). Dans le cas d'une renégociation avec votre banque actuelle, vous n'avez pas a payer les différents frais du rachat (IRA, frais de dossier et de garantie). Cependant, votre banque ne sera certainement pas en mesure de vous faire le taux le plus bas du marché. Tout est affaire de négociation !

En revanche, les banques concurrentes, elles, sont pretes a vous faire leurs meilleures propositions de crédits immobiliers au taux le plus bas du marché pour vous compter parmi leurs nouveaux clients. Il s'agit d'offres d'appel. La banque utilise en effet le crédit immobilier pour conquérir de nouveaux clients.

2/ Les règles du rachat de crédit

- En fonction des taux proposés sur le marché et des frais dont nous avons parlé en 1/, il vous faut regarder les points suivants afin d'évaluer le gain d'une telle opération et de réaliser la plus grande économie. A partir de votre tableau d'amortissement, retrouvez le capital restant du de votre pret en cours ainsi que la durée restante. Le tableau d'amortissement vous a été remis par votre banque actuelle lors de la souscription de votre pret immobilier actuel. Si vous l'avez perdu, vous pouvez le demander a votre banque. Sachez cependant que ce service vous sera souvent facturé.

- Dans l'hypothese ou vous repartez a durée égale de crédit pour alléger vos mensualités, prenez en considération les regles suivantes :

• Si votre pret immobilier en cours est dans le premier tiers de son remboursement, il faudra obtenir un nouveau crédit immobilier a un taux d'intéret au moins un point inférieur au pret en cours pour que l'opération soit financierement intéressante pour vous. En effet, si la différence entre votre taux actuel et le nouveau taux proposé n'est pas significative, l'opération ne se révelera pas intéressante compte tenu des différents frais financiers dus au rachat (cf 2/).
• Si votre pret immobilier est dans le 2eme tiers de son remboursement mais n'a pas atteint son troisieme tiers, il vous faudra alors obtenir un taux de crédit au moins 2 points inférieur a votre pret actuel pour que cela génere un gain.
• Enfin, si votre pret immobilier est dans le dernier tiers de son remboursement, tout en le rachetant a durée égale, l'opération n'est pas intéressante financierement. En effet, lorsque vous remboursez un pret amortissable, la majeure partie des intérets est en fait remboursée en début de crédit. Plus vous avancez dans votre remboursement, plus la part des intérets dans les échéances diminue. Meme avec un taux plus bas, le gain n'est pas évident.

- Si vous êtes prêt à partir sur une durée plus courte, (racheter votre crédit tout en augmentant vos mensualités ou en gardant des mensualités similaires), sachez que l'opération sera forcément intéressante. Cela doit donc etre l'option a privilégier si vos revenus vous le permettent. En effet, si vos revenus ont augmenté depuis la souscription de l'emprunt, vous pourrez vous offrir une durée plus courte et alléger de façon plus importante encore le cout de votre crédit, tout en vous endettant moins longtemps.

En résumé : Au moins autant que les nouvelles mensualités proposées, il vous faut donc etre tres attentif au nouveau cout total du crédit proposé pour évaluer le gain que vous allez générer. Il faut cependant retrancher a ce gain les frais inhérents au rachat.

3/ Exemple de l'économie

Madame P. a Annecy a souscrit un pret immobilier de 200 000 euros en octobre 2008 sur 20 ans pour l'acquisition de sa résidence principale. Elle a alors obtenu un taux de 5.40% hors assurance. Elle renégocie son emprunt en faisant racheter son crédit immobilier a un taux plus bas.

Prêt actuel Capital emprunté 10/2008 200 000 € Taux hors assurance 5.40 % Mensualité actuelle 1 364 € Coût total du crédit actuel 127 600 € Capital restant en 06/2009 195 743 € IRA (3% du capital restant) 5 872 € Montant du nouveau pret demandé 116 733 €

Notre proposition Capital emprunté 06/2009 (capital restant + IRA) 201 615 € Durée du prêt 19 ans Taux nominal (hors assurance) 4.30 % fixe Mensualité assurance comprise 1 296 € Coût du crédit 93 873 € Gain (127 600 – (93 873 + 8 024)) 25 703 € Coût total du crédit 61 347 €

Avec un taux plus bas et malgré les pénalités, la mensualité est considérablement diminuée tout comme le cout total du crédit.

Si depuis 2008, Madame P. a connu une augmentation de ses revenus, elle peut envisager de rembourser plus vite son crédit. Madame P. remboursera un peu plus tous les mois mais allegera considérablement le cout total de son crédit.

En résumé : Dans le cadre d'un rachat de crédit, il vous faut veiller au nouveau cout total du crédit proposé au moins autant que les nouvelles mensualités proposées. Au gain brut réalisé par l'obtention d'un taux de crédit immobilier plus bas, il vous faut retrancher les différents frais inhérents au rachat (pénalités, garantie, frais de dossier et de domiciliation bancaire) pour obtenir votre gain net.

Si vous avez souscrit un pret immobilier il y a quelques années a un taux plus élevé que les taux actuellement pratiqués, nous nous proposons de vous accompagner dans la renégociation de votre pret. Remplissez notre formulaire et obtenez en 10 minutes plusieurs propositions personnalisées. Un conseiller se proposera d'orienter votre dossier vers la banque a meme de vous faire réaliser la plus grande économie.