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Tout savoir sur le rachat de crédit immobilier

Vous avez souscrit un crédit immobilier à un taux plus élevé que ceux actuellement pratiqués ? Vous souhaitez savoir si faire racheter votre pret immobilier en cours est intéressant pour vous ? Empruntis.com vous donne quelques pistes pour vous aider dans vos calculs...

Consultez les taux actuellement pratiqués par les banques. Pour obtenir des propositions précises et personnalisées, n'hésitez pas à réaliser une simulation complète.

1/ Quels sont les frais ?

Lorsque vous faites racheter votre crédit, il vous faut compter les frais d' une telle opération. Le rachat de votre crédit ne vous est en effet profitable que si vous vous économisez plus que vous ne dépensez en frais financiers de l'opération. Avec un taux plus bas, vous devez obtenir un coût total du crédit suffisamment intéressant pour compenser les frais suivants :

- Les indemnités en cas de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités : elles représentent le total des 6 mois d'intérêts à suivre au moment de la demande de rachat mais ne peuvent excéder 3% du capital restant dû. Ainsi si vous faites racheter votre crédit en octobre, les IRA s'élèveront à la somme des intérêts que vous auriez dû payer jusqu'en avril. Il ne vous est pas possible d'y échapper à part si à la souscription du crédit vous aviez négocié une annulation des IRA en cas de revente du bien ou de remboursement avancé du crédit grâce à vos fonds propres. En revanche, impossible d'être exonéré d'IRA en cas de rachat du prêt par une banque concurrente.

- Le coût de la garantie :un rachat de crédit implique un nouvel emprunt et donc une nouvelle garantie. Selon votre garantie actuelle, les démarches sont différentes :

  • En cas d'hypotheque, ou d'IPPD, vous devez vous acquitter de frais de main levée  et prévoir la mise en place d'une nouvelle garantie.
  • Si votre garantie actuelle est une caution (de type Crédit Logement par exemple), vous récupérez 0.75% du fonds mutuel de garantie que vous aviez versé lors de la souscription du premier crédit. Cette somme vous permet en bonne partie de payer la nouvelle garantie à mettre en place.

- Les frais de dossier redevables à la banque qui vous propose le nouvel emprunt

Bon à savoir : Vous pouvez renégocier auprès de votre banque votre taux actuel ou faire racheter votre prêt par une banque concurrente. Si votre banque n'a aucun intérêt à renégocier votre crédit actuel à un taux plus bas. Elle peut parfois le faire pour vous conserver comme client ! Cela reste cependant difficile à obtenir et votre banque risque de vous demander en échange la souscription d'autres produits ( assurance, placement etc.).

Dans le cas d'une renégociation avec votre banque actuelle, vous n'avez pas à payer les différents frais du rachat (IRA, frais de dossier et de garantie) mais elle ne sera certainement pas en mesure de vous proposer le taux le plus bas du marché. Tout est affaire de négociation !

En revanche, les banques concurrentes, elles, sont prêtes à vous faire leurs meilleures offres de crédits immobiliers au taux le plus bas du marché pour vous compter parmi leurs nouveaux clients. Il s'agit d'offres d'appel : Les banques utilisent le crédit immobilier pour conquérir de nouveaux clients.

2/ Les règles du rachat de crédit

En fonction des taux proposés sur le marché et des frais dont nous avons parlé ci-dessus, il vous faut regarder les points suivants afin d'évaluer le gain d'une telle opération et de réaliser la plus grande économie.

Se renseigner sur son capital restant dû

A partir du tableau d'amortissement fourni par votre banque à la souscription de votre prêt immobilier actuel, vous pouvez retrouver votre capital restant dû et la durée restante de votre prêt en cours. Si vous avez perdu ce tableau, vous pouvez le demander à votre banque mais ce service est souvent facturé.

Evaluer la durée de son nouveau crédit

- Si vous souhaitez garder la même durée d'emprunt pour alléger vos mensualités, prenez en considération les règles suivantes :

  • Si votre prêt immobilier en cours est dans le premier tiers de son remboursement, il faudra obtenir un nouveau crédit immobilier à un taux d'intérêt au moins un point inférieur au prêt en cours pour que l'opération soit financièrement intéressante pour vous. En effet, si la différence entre votre taux actuel et le nouveau taux proposé n'est pas significative, l'opération ne se révèlera pas intéressante compte tenu des différents frais financiers dus au rachat (cf 1/Quels sont les frais ?).
  • Si votre prêt immobilier est dans le 2eme tiers de son remboursement mais n'a pas atteint son troisième tiers, il vous faudra alors obtenir un taux de crédit au moins 2 points inférieur à votre prêt actuel pour que cela génère un gain.
  • Enfin, si votre prêt immobilier est dans le dernier tiers de son remboursement, tout en le rachetant à durée égale, l'opération n'est pas intéressante financièrement. En effet, lorsque vous remboursez un prêt amortissable, la majeure partie des intérêts est en fait remboursée en début de crédit. Plus vous avancez dans votre remboursement, plus la part des intérêts dans les échéances diminue. Or renégocier son crédit permet surtout de faire diminuer le taux d'intérêt donc même avec un taux plus bas, le gain n'est pas évident.

- Si vous êtes prêt à partir sur une durée plus courte, (racheter votre crédit tout en augmentant vos mensualités ou en gardant des mensualités similaires), sachez que l'opération sera forcément intéressante. Cela doit donc être l'option à privilégier si vos revenus vous le permettent. En effet, si vos revenus ont augmenté depuis la souscription de l'emprunt, vous pourrez vous offrir une durée plus courte et alléger de façon plus importante encore le cout de votre crédit, tout en vous endettant moins longtemps.

En résumé : Au moins autant qu'aux nouvelles mensualités proposées, il vous faut être très attentif au nouveau coût total du crédit proposé pour évaluer le gain que vous allez générer, sans oublier de prendre en compte les frais inhérents au rachat.

Exemple :

Madame P. a souscrit en octobre 2008 un prêt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans pour l'acquisition de sa résidence principale. Elle a alors obtenu un taux de 5.40% hors assurance. Elle veut renégocier son emprunt en faisant racheter son crédit immobilier à un taux plus bas. Elle a le choix entre réduire ses mensualités tout en gardant son échéance à 2028 ou augmenter les mensualités tout en réduisant la durée de son prêt. Cette dernière option est particulièrement intéressante si ses revenus ont été augmentés. Regardons ici ses possibilités :

Prêt actuel
Capital emprunté 10/2008 200 000 €
Taux hors assurance 5.40 %
Mensualité actuelle assurance comprise 1 364 €
Coût total du crédit actuel 127 480 €
Reste à payer du coût total 72 920 €
Capital restant en octobre 2013 168 086 €
IRA 4 513 €
Montant du nouveau prêt demandé (capital restant dû + IRA) 172 600 €

Proposition de Rachat de Crédit en réduisant les mensualités
Capital emprunté en octobre 2013 172 600 €
Taux hors assurance sur 15 ans 3,25 %
Mensualité 1 212 €
Coût total du crédit 45 560 €
Gain mensuel (1 364€ – 1 212€) 152 €
Coût total du crédit économisé (72 920€ - 45 560 €) 27 360 €

Proposition de Rachat de Crédit en réduisant l'échéance
Capital emprunté en octobre 2013 172 600 €
Taux hors assurance sur 15 ans 2,95 %
Mensualité 1 662 €
Coût total du crédit 26 840 €
Gain mensuel (1 662€ – 1 364€) 298 €
Coût total du crédit économisé (72 920€ - 26 840 €) 46 080 €


On remarque que dans les deux cas, avec un taux plus bas et malgré les pénalités, le coût total du crédit est considérablement diminué. Si elle prend son nouveau prêt dans une autre banque Madame P. devra aussi prendre en compte le coût de la nouvelle garantie et ses frais de dossiers pour obtenir son gain net.

En résumé : Dans le cadre d'un rachat de crédit, il vous faut veiller au nouveau coût total du crédit proposé au moins autant qu'aux nouvelles mensualités. Au gain brut réalisé par l'obtention d'un taux de crédit immobilier plus bas, il vous faut retrancher les différents frais inhérents au rachat (pénalités, garantie, frais de dossier et de domiciliation bancaire) pour obtenir votre gain net.

Le conseil d'Empruntis : Si vous avez souscrit un prêt immobilier il y a quelques années à un taux plus élevé que les taux actuellement pratiqués, nous nous proposons de vous accompagner dans la renégociation de votre pret. Remplissez notre formulaire et obtenez en 10 minutes plusieurs propositions personnalisées. Un conseiller se proposera d'orienter votre dossier vers la banque à même de vous faire réaliser la plus grande économie.

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