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Le B. A.-BA de l'impôt sur les plus-values immobilières

A la revente d'un bien immobilier, il est possible de réaliser une plus-value, autrement dit de revendre plus cher que le prix auquel l'on a soi-même acquis le bien. Cette différence s'appelle la plus-value. Elle est soumise à une taxe sous certaines conditions. Brièvement, cette taxe est soumise à l'impôt sur le revenu, à un taux d'imposition de 19 %, sauf s'il s'agit d'une résidence principale. La fiscalité des plus-values immobilières a été modifiée par la loi de Finances rectificative du 19 septembre 2011, certains changements sont applicables à partir de février 2012. Pour tout savoir, suivez le guide !

Quels sont les biens concernés ?

Toutes les cessions immobilières à titre onéreux (contre paiement) sont soumises à cet impôt. Sont également soumises les ventes de biens via une Société Civile Immobilière.

Néanmoins, certaines opérations sont exonérées :

• la vente d'une résidence principale. Les nouvelles dispositions apportées à la fiscalité des plus-values (applicables à compter de février 2012) ne concernent pas les résidences principales ;
• les ventes immobilières ne dépassant pas 15 000 € ;
• les retraités ou invalides à la pension modeste ;
• les reventes de logements sinistrés ;
• les expropriations pour cause d'utilité publique ;
• les ventes de biens à des organismes gérant des logements sociaux (dans ce cas, avant le 31 décembre 2011).

Comment calculer la plus-value brute ?

Pour calculer la plus-value brute générée par la revente de votre bien immobilier, suivez le guide !

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de vente (ou prix de cession) et le prix d'acquisition.

Le prix de vente ou de cession est précisé dans l'acte de vente. Néanmoins, il faut ajouter à ce montant certaines charges en capital et en indemnités et le réduire de quelques frais de vente (par exemple, le coût du dossier de diagnostic technique).

Le prix d'acquisition est, lui, égal au prix versé lors de l'acquisition du bien, majoré de plusieurs frais :

• les frais d'acquisition (forfait de 7,5 % du prix d'achat) ;
• les frais de voirie, de réseau et de distribution ;
• les dépenses de travaux. Ces dépenses peuvent être évaluées de deux manières : soit sur la base de leur montant réel, soit de manière arbitraire à 15 % du prix d'achat (à condition de revendre le bien après cinq ans).

Et l'abattement fiscal ?

Avant la récente réforme fiscale, vous pouviez bénéficier d'un abattement fiscal de 10 % par année de possession du bien, à compter de la cinquième année. Passé 15 ans, la plus-value était exonérée d'impôt.

A compter de février 2012, l'abattement est progressif :

• 2 % par année de détention après la 5ème année,
• 4 % après 17 ans,
• 8 % après 24 ans,
• Exonération après 30 ans.