⏱L'essentiel en quelques mots
Peut-on louer sa résidence principale ? Oui ! Si vous êtes propriétaire de votre bien, vous pouvez en jouir comme il vous semble et le louer jusqu’à 120 nuits par année civile. La location de sa résidence principale permet d’arrondir ses fins de mois ou de financer ses vacances sans pour autant se lancer dans un investissement locatif, plus contraignant.
- La limite de 120 nuitées par an ne doit absolument pas être dépassée, sous peine d’une amende. Il est possible que vous deviez déclarer le nombre de nuits louées à votre mairie pour vérifier que vous ne dépassez pas cette limite.
- Si vous comptez acheter une résidence principale en pensant la mettre en location saisonnière, sachez que vous devrez vous inscrire au répertoire de l’INSEE pour obtenir un numéro SIRET puisque vous devrez déclarer vos revenus locatifs aux impôts.
- Comme pour toute location, pensez à souscrire les bonnes assurances pour protéger votre logement des dégradations et sécuriser vos loyers.
Sommaire
Peut-on louer sa résidence principale ?
Définition d’une résidence principale
Une résidence est considérée comme principale si le contribuable et sa famille y vivent de manière habituelle, c’est-à-dire au moins 8 mois chaque année. D'un point de vue légal et fiscal, il s’agit du lieu d'habitation au 31 décembre de l'année de perception des revenus.
Au bout de combien de temps peut-on louer sa résidence principale ?
Si vous êtes propriétaire, quand vous voulez ! Dès que vous devenez propriétaire, vous êtes libre de jouir de votre bien comme vous le souhaitez.
Ce que dit la loi
La loi ELAN de 2018 est venue encadrer la location touristique et la location de courte durée (notamment location saisonnière et Airbnb). Il est possible de louer sa résidence principale 120 nuitées par année civile. Si vous dépassez ce seuil, vous risquez une lourde amende par annonce, et vous devez déclarer le nombre de nuitées louées à votre mairie. Sur les plateformes de location entre particuliers, votre annonce sera automatiquement supprimée dès que vous dépassez ce seuil de 120 nuits annuelles.
Il faut également obligatoirement consulter le règlement de copropriété si vous comptez louer un logement dans un immeuble ou une résidence. Vérifiez que la location de courte durée ou saisonnière est autorisée : il est possible qu’une clause de tranquillité mentionne que vous ne pouvez pas utiliser le bien à cet effet.
Les démarches administratives pour louer sa résidence principale en meublé de tourisme
Prévenir la mairie
Depuis 2016, il est obligatoire dans 20 villes environ (notamment Paris, Bordeaux, Nice ou Lyon) de déposer une déclaration préalable auprès de la mairie. Vous obtenez ensuite un numéro de déclaration à mentionner dans chaque offre, y compris sur votre annonce Airbnb. Le non-respect de cette obligation vous expose à des sanctions.
Les démarches à réaliser auprès des impôts
La location de sa résidence principale est considérée par les impôts comme une activité de location de meublé. Les revenus locatifs, en tant que loueur non professionnel, sont donc soumis à l'impôt sur le revenu. Il est alors obligatoire de vous inscrire au répertoire de l’INSEE afin d’obtenir un numéro SIRET à reporter sur votre déclaration de revenus annuels. Cette déclaration de début d’activité doit se faire auprès du greffe du tribunal de commerce.
Les obligations du bailleur
D’autres obligations s’appliquent pour mettre en location sa résidence principale :
- rédiger un contrat de location de votre résidence principale ;
- souscrire une assurance logement pour couvrir cette activité ;
- collecter la taxe de séjour à reverser à la commune ;
- respecter le règlement de copropriété pour la location d’un appartement ;
- faire un état des lieux d’entrée et de sortie ;
- rédiger une fiche de police ;
- respecter la durée location maximale de 120 nuits par année civile.
Les implications fiscales pour la location de sa résidence principale
Quels sont les régimes fiscaux applicables aux revenus locatifs ?
Les revenus issus de la location saisonnière de sa résidence principale sont imposés au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et comme revenus fonciers. Il s’agit d’une activité de location meublée et de courte durée. Les revenus locatifs s’intègrent à votre revenu global et sont imposés au barème progressif.
Selon la hauteur de vos bénéfices locatifs, il est possible d’opter pour le régime réel afin de déduire toutes les charges de votre location au réel, ou bien pour le régime micro-BIC si vos revenus annuels n’excèdent pas 72 600 €. Vous pouvez ainsi profiter d’un abattement de 50 %.
Quelles sont les exonérations possibles ?
Louer sa résidence principale implique quelques cas d’exonération d’impôt, notamment si vous vous trouvez dans l’une de ces situations :
- vous louez une partie de votre logement à un locataire qui en fait sa résidence principale (ou temporaire dans le cas d’une activité saisonnière) ;
- le montant du loyer ne dépasse pas le plafond fixé chaque année par l’administration fiscale ;
- votre activité de location saisonnière, chambres d’hôtes incluses, ne génère pas plus de 760 € par an.
Comment déclarer les revenus locatifs aux impôts ?
Remplissez le formulaire 2042 pour déclarer vos revenus de location durant votre déclaration d’impôt annuelle. Indiquez toutes les sommes perçues dans la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux non-professionnels ». Selon les montants, vous devez peut-être payer des cotisations sociales en supplément.
La gestion des risques et assurances
L’importance d’une assurance habitation spécifique
Afin de prévenir les possibles dégradations dans le logement, n’hésitez pas à souscrire une assurance spécifique, notamment une assurance de responsabilité spéciale villégiature afin d’assurer votre logement en cas de sinistre.
Comment anticiper les dégradations ou loyers impayés ?
Vous pouvez souscrire une garantie loyer impayé (GLI) pour couvrir les défauts de paiement de votre locataire ou les frais de réparation en cas de dégradations de votre logement. Avec certains contrats, un accompagnement juridique peut aussi être proposé si vous avez besoin de faire intervenir un tribunal.
La mise en location de votre logement
Comment fixer le prix de la location ?
Pour louer sa résidence principale, il est nécessaire de définir un loyer. Sachez que vous êtes généralement libre de fixer le montant que vous souhaitez. Tenez compte de la saisonnalité, et notamment de la hausse de la demande en été ou pour des évènements spécifiques, pour varier les loyers sur différentes périodes. Les logements en zone rurale se louent moins cher qu’en ville, il faut également tenir compte du marché et des prix appliqués dans votre quartier pour des biens similaires.
Quelles sont les plateformes en ligne les plus populaires ?
Il existe huit sites principaux de location courte durée sur le marché, afin de choisir celui qui correspond le plus à vos envies et à vos besoins :
- Abritel
- Tripadvisor
- Booking
- Airbnb
- Locasun
- Expedia
- HomeToGo
- Kayak
Nos conseils pour maximiser la visibilité de votre annonce
Pour louer sa maison ou son appartement facilement et dans les meilleures conditions, voici quelques conseils :
- valoriser la qualité des visuels et prendre des photos de qualité ;
- soigner le titre de l’annonce ;
- fixer le bon prix ;
- accepter les réservations instantanées ;
- optimiser le descriptif, qui doit être clair et détaillé ;
- traduire en plusieurs langues pour attirer aussi les touristes étrangers ;
- répondre aux demandes de réservation rapidement ;
- mettre à jour régulièrement son calendrier ;
- répondre aux avis.
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