La loi Malraux permet
aux propriétaires d'immeubles classés et donnés en location de déduire
de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de
restauration et des intérêts d'emprunt.
Qu'est-ce que la loi Malraux ?
La loi Malraux (votée en 1962 et
complétée en 1985 par une loi "aménagement") met en place un
dispositif relatif à la conservation du patrimoine.
Les travaux de restauration immobilière
accomplis dans un secteur dit "sauvegardé" sont soumis
à une autorisation, qu'ils concernent l'intérieur ou l'extérieur
d'un bâtiment.
Le dispositif permet aux propriétaires
d'immeubles anciens ayant fait l'objet d'une restauration
complète et donnés en location, de déduire de leur
revenu global le déficit foncier résultant des travaux et restaurations
réalisés.
Domaine d'application du dispositif
Peuvent bénéficier de la loi Malraux
les personnes physiques (sachant que ces personnes peuvent
être les associés d'une société non soumise à l'impôt sur les
sociétés).
Les immeubles restaurés doivent
être situés dans une zone de protection du patrimoine architectural
urbain et paysager (ZPPAUP), ou dans un secteur sauvegardé
publié. Une déclaration d'utilité publique, prescrivant les
travaux de restauration, est nécessaire s'il n'y a pas eu de
publication.
Les biens concernés doivent être
loués dans les 12 mois suivant la fin des travaux, et
ce en tant que résidence principale pendant au moins 6 ans.
Cet engagement de louer le bien
pendant au moins 6 ans est également requis pour les
sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés, sachant par
ailleurs que l'associé doit s'engager à conserver ses parts
sociales pendant cette même durée.
A noter : le propriétaire d'un
immeuble assujetti au régime de la loi Malraux ne peut opter
pour le régime du micro-foncier.
Avantages fiscaux liés au dispositif Malraux
Le déficit foncier s'impute sur
le revenu global sans limitation de montant, à l'exception
de la part résultant des intérêts d'emprunt.
Ces avantages s'appliquent aux
domaines suivants :
les charges déductibles
des revenus fonciers
les dépense de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration
les dépenses de travaux de démolition et de modification
prescrits sur le plan de sauvegarde
le déficit pris en compte pour le plafonnement de l'impôt
sur la fortune (le dispositif concerne donc les contribuables
imposés dans les plus hautes tranches du barème)
les intérêts d'emprunt imputables 10 ans sur les autre revenus
fonciers
le gain fiscal proportionnel au taux marginal d'imposition
l'imputation sans plafond des déficits fonciers sur le revenu global
L'imposition lors de la revente
Le calcul de la plus-value réalisée
lors de la revente ne prend pas en compte le coût des travaux
- y compris après 6 ans.
Afin de limiter la taxation, il
sera souhaitable de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire
: les plus-values immobilières bénéficiant d'un abattement de
5% par année de détention [voir fiche pratique relative
à la fiscalité à l'achat et à la revente.
Eventuelle requalification
La loi Malraux a fait l'objet de
certaines critiques par le passé. On l'a dit mal conçue car
beaucoup de programmes ont subi une requalification fiscale
jusqu'en 1994.
Pour "rectifier le tir", une instruction
administrative du 17 mai 1995 a assoupli les textes, ce
qui a entraîné la disparition des risques de requalification.
Démarches à effectuer
Si votre immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou dans une
zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager,
et que vous souhaitez bénéficier des dispositions de la loi Malraux,
vous devrez fournir aux services fiscaux les justificatifs
suivants :
une note sur papier libre
comportant l'adresse et la surface du logement, et un engagement
de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l'achèvement
des travaux, à usage de résidence principale du locataire, pendant
6 ans,
les déclarations 2042 et 2044 S,
une déclaration de revenus pour l'imputation sur le revenu global,
une copie du bail,
le cas échéant, la copie de l'autorisation préfectorale spéciale
des travaux et visa de l'architecte,
le cas échéant, la copie de la déclaration d'utilité publique.
