Quel salaire faut-il pour emprunter 250 000 euros en {2023} ?

Lorsque vous souhaitez effectuer un emprunt de 250 000 € afin de financer votre projet immobilier, sachez que la banque étudie en premier lieu votre dossier avant de vous octroyer un prêt. Ainsi, les éléments du dossier sont scrupuleusement vérifiés comme vos revenus, votre apport personnel ou votre comportement bancaire pour connaître votre capacité à rembourser un crédit immobilier. La banque souhaite ainsi se protéger en cas de défaillance de remboursement. Elle calcule le juste endettement pour votre projet.

Quels sont les facteurs à prendre en compte pour un emprunt de 250 000 euros ?

Vos revenus sont scrutés pour emprunter 250 000 euros

Pour connaître le montant qu’elle peut vous prêter, la banque réalise plusieurs calculs en se basant notamment sur vos revenus. En effet, elle analyse ainsi votre situation professionnelle et vos différentes sources de revenus. Certaines sont comptabilisées par la banque, d’autres ne le sont pas. Par exemple, si vous exercez une activité en CDI hors période d’essai ou si vous êtes fonctionnaire, vous disposez de revenus réguliers entièrement pris en compte par la banque dans ses calculs.

En revanche, si vous avez le statut d’indépendant, chef d’entreprise ou si vous occupez un poste en CDD, la banque base ses calculs sur vos 3 dernières années d’activité ou sur vos 3 derniers bilans comptables car vos revenus sont variables.

De même, si vous recevez des primes récurrentes dans le cadre de votre profession, elles sont également comptabilisées sur les 3 dernières années.

Vos revenus locatifs sont-ils également comptabilisés par la banque ? La réponse est oui, mais pas en totalité. La banque prend en compte 70 % des revenus locatifs perçus afin de s’assurer une marge de sécurité en cas de vacances locatives ou d’impayés.

En revanche, les allocations ou pensions alimentaires ne sont pas retenues dans les calculs de la banque pour un emprunt de 250 000 euros.

Votre reste à vivre : autre facteur important pour emprunter 250 000 euros

Outre vos revenus, la banque accorde beaucoup d’importance à votre reste à vivre avant de vous accorder un prêt immobilier de 250 000 euros. Ce reste à vivre désigne en fait la différence entre vos revenus et vos charges (dont votre future mensualité de crédit immobilier). Cette donnée est complémentaire au taux d’endettement établi également par votre banque.

Votre reste à vivre doit être suffisant afin de vous permettre de supporter les dépenses quotidiennes sans risquer d’entamer votre budget.

Votre saut de charge est observé par la banque

Il s’agit de la différence entre le montant de votre loyer et la mensualité du crédit immobilier. Plus cette différence est faible, plus la banque a des garanties sur votre capacité à rembourser vos échéances. Une faible différence peut vous permettre d’obtenir plus facilement l’accord de la banque pour votre prêt immobilier dans la limite du taux d’endettement maximal.

D’autres frais sont pris en compte dans la souscription de votre crédit immobilier comme votre taux d’endettement et donc, votre capacité d’emprunt. Par ailleurs, la durée de votre crédit immobilier est également une donnée à prendre en compte car le niveau des mensualités pour un emprunt de 250 000 n’est pas le même sur 15 ans que sur 20 ans.

Avant de déterminer votre capacité d’emprunt, calculez votre taux d’endettement

La banque doit désigner la charge maximale que vous êtes en mesure de supporter chaque mois avant de préciser votre capacité d’emprunt. L’endettement maximal est fixé à 33% afin de vous protéger d’une surcharge qui fragiliserait votre situation financière. Vous devez donc disposer d’un salaire suffisant pour pouvoir assumer le coût de votre crédit sans dépasser la limite autorisée.

C’est en appliquant le taux d’endettement à vos revenus que la banque détermine la mensualité maximale que vous pouvez rembourser tous les mois. La formule utilisée prenant en compte tout ce qui compose vos revenus est la suivante :

Revenus x 33% = mensualité maximale

 Pour estimer vous-même votre capacité d’emprunt, vous pouvez multiplier la mensualité maximale par la durée que vous avez estimée pour votre crédit en nombre de mois. Il s’agira simplement d’une estimation, car votre capacité d’emprunt dépend aussi du taux immobilier appliqué à cette durée d’emprunt. 

Mensualité maximale x nombre de mois = capacité d’emprunt totale.

Cette formule permet de calculer la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier sur x mois selon la mensualité maximale que peut supporter votre salaire.

Pour calculer votre taux d’endettement après opération, la banque prendra en compte les charges récurrentes (fixes) comme votre loyer s’il est maintenu après le prêt immobilier, vos factures d’eau et d’électricité… La banque réalise ainsi le calcul suivant :

(charges + mensualité de crédit / revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre foyer.

Votre capacité d’emprunt peut augmenter si vos revenus sont importants, mais il faut toujours veiller à respecter le taux d’endettement maximal.

Tableau de votre capacité d’emprunt en fonction du salaire et de la durée du prêt

Voici un tableau représentant votre capacité d’emprunt selon les différents niveaux de salaire. La capacité d’emprunt varie selon le salaire mais aussi selon la durée du crédit immobilier.

Tableau capacité d'emprunt selon la durée du prêt - avril 2024

Salaire mensuel net du foyer (€)	Mensualité maximale (€)	Capacité d’emprunt sur 15 ans (€) taux de 3,85 %	Capacité d’emprunt sur 20 ans (€) taux de 3,90  %	Capacité d’emprunt sur 25 ans (€) taux de 4,05 %	Quelle est ma capacité d'emprunt ?
3 200	990	149 747	179 212	201 422	Simulation
3 500	1 155	163 786	196 014	220 305	Simulation
4 000	1 320	187 184	224 016	251 777	Simulation
4 500	1 485	210 582	252 018	283 249	Simulation
5 000	1 650	233 980	280 019	314 722	Simulation
5 500	1 815	257 378	308 021	346 194	Simulation

Simulation de capacité d’emprunt à titre indicatif réalisée en avril 2024 (taux immobiliers hors assurance)

Ce tableau est présenté à titre indicatif, il s’approche des conditions que vous pouvez retrouver en banque. Après avoir étudié l’ensemble de votre dossier d’emprunteur, la banque fixe le montant exact du crédit immobilier, selon sa décision.

Peut-on réaliser un prêt immobilier de 250 000 euros sans apport ?

Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, il est essentiel de prévoir les frais dits annexes comme la garantie de votre prêt immobilier ou encore les frais de notaire. Pour payer ces frais conséquents, vous avez besoin d’un apport personnel. Il est donc impossible d’emprunter 250 000 euros sans apport. Les banques demandent généralement un apport d’au moins 10 % du montant du prêt ce qui permet de couvrir ces frais annexes.

Ainsi, pour emprunter 250 000 euros vous devrez présenter un apport personnel d’au moins 25 000 euros.

L’apport personnel est aussi un gage pour la banque de votre effort d’épargne et montre une bonne gestion de votre budget. Un apport supérieur à 10 % du montant d’emprunt est un plus mais attention toutefois à préserver une épargne dite de sécurité en cas de coup dur.

Quel salaire pour emprunter 250 000 euros ?

Pour avoir une estimation du salaire minimum pour emprunter 250 000€, nous avons réalisé plusieurs simulations en fonction d’un emprunt sur 10, 15, 20 ou 25 ans. Pour rappel, ces estimations sont détaillées ci-dessous :

Quel salaire pour un emprunt de 250 000 € sur 10 ans ?

Pour emprunter 250 000 € sur 10 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 7 197 €. 

Quel salaire pour un emprunt de 250 000 € sur 15 ans ?

Pour emprunter 250 000 € sur 15 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 5 327 €.

Quel salaire pour un emprunt de 250 000 € sur 20 ans ?

Pour emprunter 250 000 € sur 20 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 4 441 €.

Quel salaire pour un prêt de 250 000 € sur 25 ans ?

Pour emprunter 250 000 € sur 25 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 3 940 €.