⏱L'essentiel en quelques mots
Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier en 2024 et souhaitez vous renseigner sur la loi Pinel ? Voici ce qu’il faut retenir sur ce dispositif fiscal.
- La loi Pinel permet aux particuliers investissant dans un logement neuf (ou ancien avec d’importants travaux) situé dans un habitat collectif et destiné à la location de bénéficier d’une réduction d’impôt.
- L’investissement doit remplir différentes conditions pour ouvrir droit à une défiscalisation : localisation en zone A, A bis ou B1, durée de location entre 6 et 12 ans, plafonnement de loyer et de ressources du locataire…
- Le taux de réduction d’impôt applicable varie selon la date d’acquisition du bien et la durée d’engagement de location.
- Le dispositif Pinel permet de bénéficier de différents avantages en plus d’une défiscalisation. Il permet notamment de se constituer un patrimoine, de préparer sa retraite et de compléter ses revenus.
Sommaire
- Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?
- À quels avantages fiscaux donne droit la loi Pinel ?
- À partir de combien d'impôts est-ce intéressant d’investir en Pinel ?
- Comment calculer l’avantage fiscal Pinel ?
- Quel est le plafond maximum de l’avantage fiscal avec le dispositif Pinel ?
- Quels sont les autres avantages de la loi Pinel ?
Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?
La loi Pinel, du nom de l’ancienne ministre Sylvia Pinel, est un dispositif d’investissement locatif ouvrant droit à une réduction d’impôt sous certaines conditions.
Mis en place en 2014, le dispositif Pinel s’adresse aux particuliers domiciliés fiscalement en France ayant réalisé ou réalisant des investissements immobiliers locatifs entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Il s’applique au maximum à deux logements par an.
Différentes conditions liées au bien et au locataire doivent être remplies pour que la défiscalisation Pinel soit validée.
Critères à remplir pour l’investissement locatif
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, l’investissement locatif doit être :
- un logement neuf ;
- un logement en l’état futur d’achèvement ;
- un logement à construire ;
- un logement ancien avec des travaux de rénovation (ceux-ci doivent représenter 25 % du montant global de la transaction) ;
- un logement dans lequel des travaux de réhabilitation sont prévus ;
- un local transformé en logement d’habitation.
Le logement doit également être situé dans des zones définies par le dispositif : zones A, A bis et B1. L’État met à disposition des particuliers un simulateur qui permet de connaître le type de zone du logement concerné par la loi Pinel.
Il existe une particularité pour la région Bretagne, le dispositif Pinel ne concernant sur ce territoire que des logements localisés dans des zones spécifiques définies par le préfet de région.
Bon à savoir
Le dispositif Pinel + renforce depuis 2023 la loi de 2014 et couvre les acquisitions suivantes :
- les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
- les logements possédant un niveau élevé de qualité, c’est-à-dire remplissant des critères de performance énergétique et environnementale (DPE A ou B selon le type de bien acquis) et des critères d’usage (surface habitable minimale et espace extérieur privatif minimum).
Conditions liées au choix du locataire
Le locataire doit également répondre à certains critères. Son revenu fiscal de référence (RFR) ne doit pas excéder les plafonds fixés selon la composition du foyer fiscal et la localisation du bien.
Le tableau suivant reprend les ressources annuelles maximales d’un ménage en métropole pour un bail conclu en 2023 pour bénéficier du dispositif Pinel :
|
Foyer fiscal / Zone du logement |
Zone A bis |
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
|
Une personne |
41 855 € |
41 855 € |
34 115 € |
30 704 € |
30 704 € |
|
Couple |
62 555 € |
62 555 € |
45 558 € |
41 001 € |
41 001 € |
|
+une personne à charge |
82 002 € |
75 194 € |
54 785 € |
49 307 € |
49 307 € |
|
+deux personnes à charge |
97 904 € |
90 070 € |
66 139 € |
59 526 € |
59 526 € |
|
+trois personnes à charge |
116 487 € |
106 627 € |
77 805 € |
70 025 € |
70 025 € |
|
+quatre personnes à charge |
131 078 € |
119 897 € |
87 685 € |
78 917 € |
78 917 € |
|
Majoration par personne à charge |
+14 603 € |
+13 369 € |
+9 782 € |
+8 801 € |
+8 801 € |
Ces données proviennent du site service-public.fr. Elles ont été relevées en janvier 2024.
Il est à noter également que le logement doit être loué vide et en tant que résidence principale, au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou après son achat.
Le dispositif Pinel impose par ailleurs :
- une durée de location minimale de six ans ;
- un loyer mensuel maximum (charges comprises).
Voici les plafonds de loyer mensuel par m² pour les baux signés en métropole :
|
Zone du logement |
2022 |
2023 |
|---|---|---|
|
Zone A bis |
17,62 € |
18,25 € |
|
Zone A |
13,09 € |
13,57 € |
|
Zone B1 |
10,55 € |
10,93 € |
Ces chiffres ont été enregistrés en janvier 2024 depuis le site service-public.fr.
À quels avantages fiscaux donne droit la loi Pinel ?
Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt dont le taux varie selon la durée de l’engagement de location et la date d’acquisition.
À partir de 2023, les taux de réduction d’impôt diminuent progressivement, sauf si l’investissement remplit les conditions du dispositif Pinel +.
L’avantage fiscal dans le neuf
La réduction d’impôt liée à un investissement dans le neuf va dépendre de l’année d’acquisition et de la durée de location.
- Pour les investissements réalisés avant 2023, le taux est de 12 % avec une durée d’engagement de six ans (2 % par an) et de 18 % avec une durée de neuf ans (2 % par an).
- Pour les acquisitions abouties en 2023, le taux de réduction d’impôt est de 10,5 % avec une durée de location de six ans, de 15 % avec une durée de neuf ans et de 17,5 % avec une durée de 12 ans.
- Pour les investissements dans le neuf faits en 2024, le taux atteint 9 % avec une durée de location de six ans, de 12 % avec une durée de 9 ans et de 14 % avec une durée de 12 ans.
Le tableau suivant reprend les différents taux de réduction d’impôt appliqués en 2024 dans le cadre du dispositif Pinel :
|
Durée d’engagement |
6 ans |
9 ans |
12 ans |
|---|---|---|---|
|
Taux de réduction d’impôt |
9 % |
12 % |
14 % |
*Les taux ci-dessus ont été notés en janvier 2024 à partir du site service-public.fr.
L’avantage fiscal dans l’ancien avec travaux
Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt aux contribuables qui investissent dans un logement ancien avec des travaux de rénovation. Le montant de ces travaux doit représenter au minimum 25 % de l’opération totale.
Puis-je défiscaliser en Pinel avec une maison individuelle ?
Depuis le 1er janvier 2021, la défiscalisation Pinel porte uniquement sur les logements situés dans un immeuble collectif. Elle ne couvre plus les investissements locatifs en logement individuel et pavillonnaire.
Exonération de la taxe foncière et loi Pinel
Selon l’article 1383 du Code général des impôts, les constructions nouvelles sont exonérées de la taxe foncière durant les deux années qui suivent la date d’achèvement.
Si le bien concerné par le dispositif Pinel possède un “haut niveau de performance énergétique” ou le label “BBC 2005”, il est possible d’obtenir une exonération supplémentaire de cinq ans, ce qui porte à sept ans la durée totale. Cependant, ce sont les collectivités qui décident de la prolongation de l’exonération, qui peut également être partielle ou totale.
À partir de combien d'impôts est-ce intéressant d’investir en Pinel ?
Les spécialistes de l’immobilier s’entendent pour dire que le dispositif Pinel est intéressant dès 2 000 € d’impôts annuels.
Bon à savoir
L’ensemble des avantages fiscaux est plafonné à 10 000 € par an.
Comment calculer l’avantage fiscal Pinel ?
Pour calculer le montant de la réduction d’impôt, vous pouvez utiliser le calculateur du dispositif Pinel mis à disposition par l’État. Il vous faudra indiquer le nom de la ville, le montant de l’investissement ainsi que la surface du logement.
Quel est le plafond maximum de l’avantage fiscal avec le dispositif Pinel ?
La réduction d’impôt se calcule sur le montant total investi (prix du bien et frais afférents) plafonné à :
- 300 000 € par contribuable et par an ;
- 5 500 € par m² de surface habitable.
Quels sont les autres avantages de la loi Pinel ?
En plus d’une réduction d’impôts, le dispositif Pinel offre d’autres avantages.
- Il permet de se constituer un patrimoine.
- Il permet de compléter ses revenus via des loyers fixes et réguliers.
- Il permet de préparer sa retraite (le bien pourra servir de résidence principale, continuer à être loué ou être revendu).
Il permet aussi de protéger sa famille (le bien peut être loué à des ascendants ou à des descendants à condition qu’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal).
Profitez de notre expertise au meilleur taux !
à partir de 3,35% sur 15 ans(1)
Pour vous aider