⏱L'essentiel en quelques mots
Quand un propriétaire-bailleur met en vente le logement qu’il loue, le locataire est prioritaire pour l’achat. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption. Le propriétaire doit respecter cette formalité et proposer une offre avant la mise sur le marché du bien, au risque de s’exposer à des sanctions.
Les frais d’agence ne sont pas systématiques lors de ce type de transaction immobilière. En effet, si le locataire décide de se porter acquéreur du logement qu’il loue :
- en disposant de son droit de préemption, il ne peut pas régler des frais à l’agence en charge de l’opération car celle-ci n’est pas intervenue pour la conclusion de la transaction ;
- lors d’une mise en vente en cours de bail, il est possible qu’il doive payer des honoraires à l’agence. Celle-ci doit cependant jouer un rôle déterminant durant la transaction (négociations, formalités administratives…) et pouvoir en apporter la preuve.
Sommaire
Que faut-il savoir lorsque le locataire achète le logement avec le droit de préemption ?
Le locataire d’un bien mis en vente dispose d’un droit de préemption dans certains cas, c’est-à-dire qu’il peut se porter acquéreur en priorité du logement.
Congé pour vente et droit de préemption du locataire
Concrètement, quand le propriétaire-bailleur désire vendre le logement qu’il loue, il doit donner congé pour vente à son locataire, et ce en respectant un préavis de six mois avant le terme du bail. Il doit lui présenter une offre de vente, avant de proposer le bien à d’autres acheteurs.
Le locataire peut alors, sous un délai de deux mois, accepter l’offre ou la refuser. Le propriétaire est tenu d’attendre sa réponse avant de présenter le logement à d’éventuels acquéreurs.
Bon à savoir
- Le droit de préemption du locataire s’étend à son conjoint ou à son partenaire de PACS ;
- La commune dispose également d’un droit de préemption dit urbain (DPU), elle est donc elle aussi prioritaire pour l’achat du bien. Le droit de préemption du locataire s’efface devant celui de la mairie.
Le droit de préemption du locataire n’est valable que pour un bien loué vide (bail d’habitation non meublé, bail commercial pour locaux nus). Il n’est pas applicable, si le logement est vendu loué car le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.
Le droit de préemption du locataire s’applique dans les quatre cas suivants :
- lorsque la vente a lieu à l’arrivée du terme prévu dans le bail et à la délivrance du congé au locataire par le propriétaire-bailleur ;
- lorsque la vente découle de la division ou de la subdivision partielle ou totale de l’immeuble ;
- lors de la vente en bloc d’un immeuble comprenant plus de 5 logements (ces biens peuvent être libres ou occupés) ;
- lors de la vente de plus de dix logements avec un accord collectif de tous les propriétaires.
Si le bailleur ne respecte pas ce droit de préemption, il s’expose à des sanctions. Il peut être notamment redevable d’une amende pénale (d’un montant de 6 000 € pour une personne physique ou de 30 000 € pour une personne morale). Le non-respect du droit de préemption peut aussi entraîner la nullité de la vente au tiers acquéreur.
Si le locataire décide d’acheter le logement, doit-il payer des frais d’agence ?
Lorsqu’un locataire dispose de son droit de préemption et se porte acquéreur du bien, il n’a pas à régler d’honoraires d’agence, même si le le propriétaire a mandaté un professionnel. Car selon la jurisprudence, la transaction s’est réalisée sans l’intervention de l’agent immobilier, donc ce dernier ne peut pas aspirer à une rémunération.
Dans quels cas l’agence peut prétendre à des honoraires ?
L’agence immobilière en charge de la transaction peut facturer des frais seulement dans certaines situations. Notamment lorsque le propriétaire propose en cours de bail la vente du bien à son locataire par l’entremise d’un professionnel.
À noter cependant que l’agent immobilier doit pouvoir justifier l’application des frais (négociations, démarches diverses…). Au regard de la loi, il doit être en mesure de prouver que son rôle a été déterminant dans la conclusion de l’opération.
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