Frais d'agence immobilière : combien ça coûte et qui paie ?

Frais d’agence immobilière : à quoi ça correspond ?

Les frais d’agence immobilière, aussi appelés honoraires d’agence, désignent la rémunération perçue par une agence pour les services qu’elle propose dans le cadre d’une transaction immobilière (achat ou location). Ces frais couvrent différentes prestations d’accompagnement du vendeur ou de l’acheteur pour lesquelles l’agent fait donc office de guide de référence tout au long de la transaction. 

• L’évaluation du bien immobilier : l’agent immobilier réalise une estimation précise pour définir le prix de vente en fonction du marché (notamment en fonction des dernières ventes immobilières réalisées dans le secteur).
• La mise en valeur du bien : cela inclut la prise de photos, la rédaction de l’annonce et sa diffusion.
• La gestion des visites : organisation et accompagnement des potentiels acheteurs lors des visites (guide de visite).
• L’accompagnement administratif et juridique : vérification des documents nécessaires, négociation entre les parties et assistance jusqu’à la signature de l’acte de vente (ou de mise en location).

Certains agents immobiliers peuvent vous orienter vers un courtier pour réaliser une simulation de prêt immobilier afin que l’acheteur soit certain de pouvoir acquérir un bien qui l’intéresse. Il dispose d’un réseau étendu pour accompagner les acquéreurs potentiels dans leurs projets d’achat de biens immobiliers.

Exemple de calcul de frais d’agence immobilière :

Si vous décidez de confier la vente de votre maison ou de votre appartement à une agence immobilière, le prix de votre bien sera indiqué FAI (frais d’agence inclus). Autrement dit, le prix FAI comprend donc le prix net vendeur en euros auquel on ajoute la commission de l’agence immobilière qui vend le bien, tel que :

Prix de vente FAI = prix net vendeur + frais d’agence immobilière 

À titre d’exemple, si votre bien est vendu pour 350 000 € FAI, l’agence qui applique une commission de 7 % percevra 24 500 € pour la vente. L’agent en charge de signer la vente, touchera alors 1 960 € sur ce montant s’il est commissionné à 8 %.

Quant au prix net vendeur, il correspond à la somme que perçoit le vendeur pour la vente de son bien immobilier.

Frais d’agence immobilière : combien ça coûte ?

Comme indiqué précédemment, les frais d’agence immobilière correspondent à la rémunération perçue dans le cadre d’une vente immobilière. Les tarifs sont librement fixés par l’agence et comprennent : 

• les frais fixes de l’agence immobilière pour couvrir les charges liées à la location (loyer), à l’assurance, au coût salarial, etc. ;
• de la prestation assurée par le professionnel préalablement détaillée (accompagnement pour trouver la maison ou l’appartement, estimer le bien, le commercialiser, etc.).

L’agent immobilier doit également prendre en compte le temps consacré à la fois : 

• aux vendeurs pour les formalités avant-vente, les comptes rendus de visites, les négociations (accompagnement pour obtenir la meilleure offre), etc. ;
• aux acheteurs potentiels pour les visites, mais aussi l’étude de leur demande, la recherche de leur bien, leur solvabilité (apport, faisabilité de prêt immobilier…), etc.

Il n’y a pas de loi ou de réglementation spécifique qui encadre le coût des frais d'agence immobilière dans le cadre d’une vente. Toutefois, le marché équilibre naturellement les tarifs pratiqués, avec des taux généralement compris entre 3 % et 10 % en moyenne en fonction de la complexité de la vente. Choisir une agence immobilière pour vendre, c’est donc comparer les prestations immobilières proposées par rapport aux frais d’agence immobilière affichés.

Qui paie les frais d’agence immobilière ?

Concernant le paiement des frais d’agence immobilière, leur coût peut être pris en charge :

• par le vendeur ;
• ou l’acquéreur.

Pour savoir qui paie les frais d’agence, il suffit de consulter le mandat de vente. En effet, les termes du mandat doivent obligatoirement préciser celui qui doit payer la charge des frais d’agence. En règle générale, les commissions d’agence immobilière sont dues par le vendeur. Toutefois, ce dernier peut tout à fait décider de partager la commission de l’agence immobilière avec l’acheteur. Une opération judicieuse si l’on souhaite diminuer les frais de notaire (nous abordons ce point plus en détail un peu plus loin).

Peut-on négocier les frais d’agence ?

Il est possible de négocier et d’optimiser les honoraires d’agence immobilière.

Comparer les frais de différentes agences

Vous avez tout intérêt à comparer les prix et à mettre en concurrence les agences immobilières. Les frais d’agence immobilière sont, pour rappel, libres et le pourcentage des commissions peut varier d’une agence à l’autre. En sollicitant différentes agences immobilières, vous pourrez plus facilement négocier les tarifs. 

Attention, le prix ne fait pas tout et il est indispensable de comparer les services proposés par l’agence avec le coût de la prestation avant de faire son choix.

Signer un mandat exclusif

Pour faire baisser le coût des frais d’agence immobilière, il existe une solution : signer un mandat exclusif. Il y a d’ailleurs de fortes chances pour que l’agence immobilière prenne les devants à ce sujet et vous guide vers cette option. En laissant l’exclusivité de la vente de votre maison à l’agent immobilier, celui-ci sera davantage disposé à diminuer sa commission. 

Le mandat exclusif lui offre, en effet, la garantie de toucher la commission pour l’agence s’il réalise la vente. À la différence d’un mandat simple, vous n’êtes pas autorisé à vendre votre bien directement durant la période d’exclusivité.

Attention à ne pas trop négocier la commission

S’il est possible de négocier les frais d’agence immobilière, faites attention à ne pas aller trop loin au risque de démotiver l’agent. 

Les agents sont parfois rémunérés uniquement à la commission. Le salaire est variable et dépend du taux de commission. Si ce dernier est trop faible, l’agent a des chances de s’en détourner et de s’intéresser à la vente d’un logement plus rémunérateur. 

Y a-t-il des frais d’agence si le bien est vendu au locataire ?

L’agence immobilière ne touche pas d’honoraires lorsque le locataire préempte le logement. Cette situation vaut lorsque le propriétaire a donné un congé pour vente et signé un mandat de vente à un agent immobilier. 

Les juges considèrent qu’une rémunération ne peut être obtenue que si l’intervention de l’agence immobilière est déterminante dans la mise en relation des parties, ce qui n’est pas le cas pour la vente d’un bien en location. En effet, si un locataire préempte un bien, ce n’est pas du fait de l’agent immobilier, mais parce qu’il en a le droit. Il n’y a alors aucun intérêt à faire appel à un agent immobilier lorsque la vente se fait directement avec le locataire du bien.

Comment les frais d’agence peuvent réduire les frais de notaire ?

Comme nous l’avons indiqué précédemment, les frais d’agence immobilière à la charge de l’acquéreur peuvent être plus avantageux pour l’acheteur. Cela permet en effet de réduire les frais de notaire. En effet, ces derniers sont calculés sur la base du prix net vendeur. Si le prix est réduit, le coût des frais de notaire sera alors allégé. 

Exemple :

Pour mieux comprendre, prenons l’exemple de la vente d’un bien de 400 000 € net vendeur confiée à une agence. Frais d’agence inclus, le prix de vente est de 428 000 € en considérant une commission de 7 %. Selon la situation, détaillons le montant des frais de notaire (environ 7 %). 

• Avec des frais d’agence immobilière à la charge du vendeur : les frais de notaire sont calculés sur le prix FAI du bien immobilier, soit 428 000 €. Les frais de notaire s’élèvent alors à 29 960 € (7 % x 428 000).
• Avec des frais d’agence immobilière à la charge de l’acquéreur, les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente du bien net vendeur (sans inclure les frais d’agence). Les frais de notaire s’élèvent dans ce cas à 28 000 € (7 % x 400 000). 

Quelle que soit la situation, le propriétaire percevra 400 000 € au titre de la vente de son bien immobilier et l’agence immobilière 28 000 €. En revanche, le coût total pour l’acquéreur sera variable : 

• 457 960 € (428 000 + 29 960) si les frais d’agence immobilière sont à la charge du vendeur ;
• 456 000 € (428 000 + 28 000) dans le cas où les frais d’agence immobilière sont à la charge de l’acquéreur. 

Il peut alors être opportun d’estimer cette faisabilité lors de l’achat d’un bien. 

(Montants à titre purement indicatif) 

Ce qu’il faut retenir :

• Les frais d’agence se rapportent aux honoraires perçus par une agence pour son rôle de guide, d’accompagnement et de mise en relation entre un acquéreur et/ou un vendeur lors d’une transaction immobilière (ou entre un bailleur et un locataire dans le cas d’une location).
• Ils viennent rémunérer les différentes prestations réalisées par l’agent (estimer le bien, préparer et commercialiser l’annonce de vente ou de location, organiser les visites, etc.).
• Ils permettent également d’assurer les frais de fonctionnement de l’agence (loyer, salaires des employés, assurances, etc.).
• Les tarifs de ces émoluments sont fixés librement par les agences immobilières mais ils doivent être visiblement et explicitement portés à la connaissance des acquéreurs (loi Hoguet et loi ALUR).
• Les frais d’agence immobilière peuvent être payés par l’acquéreur ou par le vendeur, et parfois par chacune des parties à égalité.
• Les tarifs de ces frais d’agence immobilière sont généralement négociables (notamment pour un mandat exclusif) et leur coût est en moyenne compris entre 3 et 10 % du montant de la transaction en fonction de la complexité de l’opération ;
• Le fait de s’acquitter de ces honoraires permet à un acheteur de réduire le montant des frais de notaire.
• N’hésitez pas à utiliser un simulateur ou un guide en ligne pour optimiser le coût des frais d’agence pour la vente de votre maison ou de votre apparte