Peut-on faire un prêt immobilier en SCI sans apport ?

Obtenir un prêt immobilier en SCI sans apport : explications

Définition de la SCI (société civile immobilière)

La société civile immobilière (SCI) est très courante en France, car elle permet l’administration et la gestion d’un patrimoine immobilier en partageant la propriété entre plusieurs individus.

Il existe cinq grands types de SCI :

• la SCI familiale est composée de membres d’une même famille et concerne souvent un bien reçu en succession ou que l’on veut transmettre à ses héritiers ;
• la SCI de location, la plus répandue, est dédiée à l’investissement locatif d’un bien nu ou meublé, de manière permanente ou saisonnière ;
• la société civile immobilière de construction vente (SCCV) est utilisée pour acquérir un terrain, y faire construire un immeuble et revendre l’ensemble pour faire une plus-value (c’est la seule SCI à caractère commercial) ;
• la SCI de jouissance à temps partagé permet à un groupe de personnes (en général des amis) d’acquérir un bien en commun dont ils vont se partager l’utilisation ;
• la SCI d’attribution, peu répandue, consiste à acquérir un bien immobilier qui est ensuite décomposé en lots, chaque lot étant distribué aux associés.

Souscrire un prêt immobilier SCI sans apport

La société civile immobilière, quelle qu’elle soit, peut contracter des emprunts, notamment immobiliers.
Les banques sont généralement assez souples concernant l’apport personnel, puisque le risque est partagé entre les différents emprunteurs. Si la SCI est destinée à faire de la location, les loyers couvrent les mensualités, ce qui diminue encore le risque. Il est donc tout à fait possible d’emprunter en SCI sans apport.

Les associés peuvent aussi choisir d’emprunter chacun de leur côté. Le financement obtenu constitue leur participation à l’achat immobilier de la SCI, mais il est souvent plus avantageux d’emprunter collectivement sous forme de SCI.

Emprunt SCI sans apport : quelles sont les démarches à faire ?

Les démarches pour souscrire un prêt immobilier avec une SCI sans apport sont les mêmes que pour un particulier. Il n’existe pas de prêt spécifiquement destiné aux SCI. Il faut en premier lieu contacter des banques et organismes de crédit pour proposer votre dossier et comparer les offres. Vous pouvez aussi recourir à un courtier pour mettre en concurrence plusieurs organismes et être accompagné dans votre projet.

Un prérequis : la SCI doit avoir l’autorisation d’emprunter

Pour emprunter auprès d’un organisme de crédit immobilier, la SCI doit avoir été au préalable autorisée par les associés à le faire. En effet, juridiquement parlant, la société ne peut réaliser que des actes prévus dans ses statuts.

Si la possibilité d’emprunter sans apport n’est pas inscrite dans les statuts de la SCI, il faudra donc commencer par convoquer une assemblée générale extraordinaire afin que chaque associé donne son accord à l’emprunt. Une modification des statuts en ce sens peut aussi être effectuée à cette occasion.

Enfin, le procès-verbal de l’assemblée générale devra autoriser expressément le gérant de la SCI à contracter un prêt immobilier sans apport pour le compte de la société.

La capacité de financement d’une SCI pour emprunter sans apport

Le taux et le montant de l’emprunt SCI sans apport seront calculés en fonction des ressources de l’ensemble des associés. La banque retient donc la capacité de financement commune pour attribuer un prêt immobilier sans apport à une SCI :

• s’il s’agit de la première acquisition de la SCI, les ressources de chacun des associés sont étudiées de manière globale (ainsi, les situations moins avantageuses peuvent être équilibrées par des revenus plus importants d’un autre associé) ;
• si le prêt immobilier sans apport est demandé par une SCI déjà propriétaire d’autres biens mis en location, ces revenus seront également pris en compte dans les ressources globales de la SCI.

Néanmoins, la banque étudie aussi le taux d’endettement de chaque associé, qui ne doit pas dépasser les 35 %, comme pour un prêt individuel.

Les garanties et la responsabilité des associés pour emprunter en SCI

Comme pour un particulier, la banque demandera souvent des garanties pour un prêt immobilier avec une SCI sans apport :

• une garantie hypothécaire sur le bien ;
• un cautionnement par une société spécialisée ;
• un cautionnement solidaire de chaque associé à hauteur de sa participation au capital dans la SCI.

Lorsque la SCI achète un bien immobilier sans apport, la responsabilité des associés est engagée de manière individuelle. Si la SCI ne paie pas les mensualités du prêt, chaque associé est tenu de rembourser les échéances, toujours au prorata de sa participation dans le capital de la société. Les garanties portent donc non seulement sur la SCI elle-même, mais aussi sur le patrimoine personnel des associés.

Notez que, dans ce cadre, chaque associé devra souscrire une assurance emprunteur, avec au minimum une garantie décès et invalidité. Le profil de chaque associé (âge, état de santé, résidence…) joue donc sur le montant de son assurance au même titre que pour un particulier.

Quels sont les avantages d’un prêt immobilier en SCI sans apport ?

Emprunter via une SCI permet de mettre en commun les ressources de chaque associé et facilite ainsi l’obtention d’un prêt immobilier, même sans apport.

Les avantages de contracter un prêt immobilier sans apport via une SCI sont nombreux :

• les frais de dossier sont mutualisés, puisqu’un seul prêt est contracté et non plusieurs si chaque associé emprunte de son côté ;
• le taux est généralement plus avantageux que pour un particulier, puisque le risque est plus faible ;
• les durées d’emprunt sont souvent moins longues ;
• les capacités d’emprunt sont plus importantes ;
• les intérêts d’emprunt sont déductibles des charges de la SCI : emprunter sans apport permet à la SCI de diminuer son impôt.

En revanche, une SCI ne peut pas bénéficier des prêts aidés par l’État, comme le prêt à taux zéro ou le plan épargne logement.

Il faut aussi veiller à solliciter des organismes de crédit spécialisés dans les profils de SCI et qui peuvent octroyer des prêts immobiliers à 110 % (c’est-à-dire que le montant finance à la fois l’achat immobilier en
lui-même et les frais annexes). Faire appel à un courtier permet de proposer son dossier à des banques sensibilisées aux problématiques des SCI et prêtes à accorder un crédit à une SCI sans apport.