Achat immobilier en SCI : quels avantages ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Le sigle SCI désigne une Société Civile Immobilière. Le fonctionnement d’une SCI se base donc sur celui de n’importe quelle société et doit répondre à certaines conditions :

• avoir un nom ;
• avoir un siège social ;
• établir le capital et la durée de vie de la SCI ;
• être composée d’au moins deux associés (personnes physiques ou morales) ;
• établir les statuts de la société afin de déterminer les apports de chaque associé.

La création d’une SCI intervient généralement quand une personne qui souhaite se lancer dans un investissement immobilier ne dispose pas de ressources suffisantes. À travers la création d’une société et le soutien financier des associés, il est alors possible d’acquérir un bien.

Attention, il est toutefois interdit d’acheter un logement pour le revendre dans la foulée, car cela s’apparente à une activité commerciale. Il s’agit donc davantage d’un investissement locatif, où chaque associé pourra percevoir une partie des loyers versés.

Dans quels cas constituer une SCI ?

La constitution d’une SCI a du sens lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais que vos ressources sont insuffisantes pour vous lancer seul dans un tel projet.

Tout d’abord, on peut prendre l’exemple d’un groupe d’amis qui souhaite se lancer dans l’investissement locatif. L’association de leurs ressources permet de dégager un capital suffisant pour l’acquisition d’un petit immeuble composé de trois appartements. Une fois la répartition effectuée selon les apports de chacun, le groupe va alors pouvoir bénéficier d’une rente régulière grâce à la perception des loyers versés par les futurs locataires.

On peut ensuite prendre le cas d’un couple marié qui souhaite acheter une résidence principale pour y vivre. Contrairement à un achat classique, la création d’une SCI par le couple leur donne accès à une dérogation au régime de communauté des biens. Cette dérogation autorise les époux à répartir les parts sociales de leur bien comme ils le désirent. Ils ne sont donc plus soumis à une répartition en deux parts égales comme c’est normalement le cas, hors contrat de mariage spécifique.

Création de SCI : Quelle forme choisir pour un achat immobilier ?

On dénombre cinq grandes formes de SCI :

La SCI de location : il s’agit de la forme la plus commune. À travers la mutualisation des capitaux des différents associés, il va être possible de faire l’acquisition d’un patrimoine immobilier. Le ou les biens sont ensuite mis à la location. Les loyers perçus sont alors répartis entre les associés en fonction de la part de chacun dans le capital social de la SCI. L’objectif est donc de faire fructifier l’investissement initial à long terme.

La SCI familiale : l’intérêt majeur de cette forme réside dans la transmission du patrimoine immobilier au sein d’une même famille. En effet, lors d’une succession suite à un décès, la transmission s’en voit grandement facilitée d’un point de vue fiscal. Ici, chaque associé de la SCI est propriétaire d’un, voire de plusieurs biens. La répartition des parts sociales s’effectue de la même manière que pour n’importe quelle autre société civile immobilière. Ce mode d’acquisition d’un bien présente donc des avantages non négligeables pour quiconque souhaite devenir propriétaire.

La SCI de jouissance à temps partagé : elle se distingue des autres SCI par l’absence de perception de revenus à travers un loyer. Cette forme d’achat intervient très généralement pour une résidence secondaire. Celle-ci a pour vocation d’être partagée entre les différents associés en fonction des capitaux investis par chacun. Il s’agit donc ici d’une répartition destinée à une occupation de la résidence d’un point de vue physique. La répartition de cette occupation se fait une fois encore en fonction du capital social détenu par chaque membre de la SCI.

La SCI d’attribution : cette forme de société civile immobilière est d’usage lors de l’achat d’un patrimoine immobilier. Elle permet une répartition plus précise des différents lots entre les associés propriétaires. Si l’on prend l’exemple de l’acquisition d’un immeuble, le but est généralement pour chaque membre de la SCI d’être propriétaire d’un ou de plusieurs appartements. Il est à noter que la SCI d’attribution est dissoute à la suite de la répartition des biens.

La SCI de construction-vente : exception qui confirme la règle, cette forme de SCI permet l’achat d’un terrain dans l’optique d’y construire un patrimoine immobilier destiné à la revente. Elle ne concerne pas les particuliers en raison de statut particulier. En effet, la SCI de construction-vente est autorisée à l’activité commerciale à la condition qu’elle soit exercée à titre habituel, c’est-à-dire par des professionnels immobiliers.

La SCI de SCPI : cette stratégie d'investissement innovante consiste à investir en SCPI par le biais d'une SCI. Elle permet ainsi de bénéficier de l'avantage des SCPI tout en profitant de l'optimisation fiscale d'une SCI et ne plus avoir à choisir entre SCI ou SCPI.

Pourquoi créer une SCI pour acheter une maison ?

Si vous avez pour projet l’achat d’une maison, la création d’une SCI familiale avec emprunt présente de nombreux avantages.

Une plus grande capacité d’emprunt

À travers la création d’une SCI, il est possible d’obtenir de la part des banques une plus grande capacité d’emprunt. Toutefois, il est à préciser que celle-ci dépend de critères tels que :

• l’état de santé des associés ;
• leur situation financière ;
• leur profession et le type de contrat ;
• leur situation familiale et matrimoniale ;
• leur capacité d’endettement.

Il est donc indispensable de présenter une situation financière stable ainsi qu’un dossier complet et sérieux afin d’obtenir un prêt conséquent dans le cadre de l’achat d’une maison en tant que résidence principale.

Les partages des coûts et des frais

La constitution d’une société civile immobilière permet le partage des coûts et des frais propres au bien immobilier. C’est-à-dire que vous avez la possibilité de répartir et d’alléger les différentes charges locatives et autres frais (électricité, eau, etc.) entre les associés.

Éviter l’indivision

L’indivision est une situation précaire qui peut se révéler très problématique lorsqu’il est question de transmission ou de cession d’un bien immobilier. La gestion de ce dernier est complexe, car tous les héritiers doivent être d’accord pour toutes prises de décisions importantes. En cas de mésentente familiale, la situation peut rapidement s’envenimer et la gestion du bien en est affectée. À l’inverse, acheter en SCI permet de définir préalablement des règles claires ainsi que de désigner un gérant pour éviter ce type de désagréments.

Quelle est la différence entre indivision et SCI ?

Contrairement à une SCI, l’indivision ne possède pas de personnalité juridique. On parle d’indivision lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes. On peut se retrouver dans une situation d’indivision dans le cas d’un divorce ou de la transmission d’un bien suite à un décès par exemple.

La différence principale entre l’indivision et la SCI réside dans la gestion du bien. En effet, en cas de mésentente entre les personnes concernées, celui-ci peut être forcé à la vente. Ce n’est pas le cas avec une SCI, car la gestion du bien est confiée à un gérant. Enfin, dans le cas d’une transmission d’un bien immobilier, une SCI permet de limiter - voire d’éviter - les frais de succession, ce qui est un avantage non négligeable.

La responsabilité subsidiaire des affiliés

La responsabilité subsidiaire des affiliés est un principe de base d’une société civile immobilière. Concrètement, en cas de contentieux, la responsabilité de la SCI n’est pas substituable à celle de l’associé. Les faits reprochés sont donc prioritairement à la charge de la SCI. Ce n’est qu’après avoir tenté de régler la situation auprès de cette dernière - notamment à travers l’engagement d’une procédure - que la responsabilité des associés pourra être invoquée.

Quel emprunt pour un achat immobilier en SCI ?

Solliciter une demande d’emprunt pour un achat immobilier en SCI ne diffère pas d’une demande de crédit immobilier par un particulier. Si le modèle d’une SCI peut s’avérer plus rassurant pour les banques compte tenu de la pluralité des associés, et donc d’un apport personnel généralement plus important, les conditions d’acceptation d’un prêt sont les mêmes.

Il est donc nécessaire que chacun des associés d’une SCI témoigne d’une situation financière et professionnelle stable afin de pouvoir assumer ses mensualités sans faire courir de risque à l’établissement bancaire.

Est-il possible de souscrire un prêt immobilier en SCI sans apport ?

Dans la théorie, obtenir un prêt immobilier SCI sans apport est possible. Dans la pratique, les banques se montrent de plus en plus frileuses à l’idée d’accorder un emprunt sans avoir un minimum de garanties.

De par sa forme particulière, une SCI permet de mutualiser les capitaux des différents associés, voire même de récolter des loyers en cas d’investissement locatif. En dépit de ces garanties pourtant solides, l’absence d’un apport personnel reste très problématique pour les établissements prêteurs.

Quelle est la fiscalité quand on achète un bien immobilier en SCI ?

Lorsque l’on souhaite acheter en SCI, les associés doivent commencer par définir leur régime d’imposition. Ils font face à deux choix : l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.

Quelle différence entre IR ou IS ? Comment sont-ils calculées ?

Si une SCI choisit une fiscalité basée sur l’IR (impôt sur le revenu), alors elle n’est pas soumise au paiement d’impôt. Toutefois, c’est à l’ensemble des associés que revient le devoir de payer un impôt sur le revenu. Celui-ci est calculé en fonction de la quote-part de chacun. Il se démarque également par son caractère progressif. En effet, il peut aller de 0 à 45 % par rapport au montant des revenus de chaque associé.

Dans le cas du choix d’une fiscalité basée sur l’IS (impôt sur les sociétés), la SCI s’engage à payer des impôts sur les bénéfices réalisés chaque année. Le taux d’imposition est calculé en fonction des bénéfices générés, puis se base ensuite sur trois taux fixes établis respectivement à 15 %, 26,5 % et 31 %. Néanmoins, il convient de préciser que les associés de la SCI doivent également se soumettre à l’IR sur leur rémunération, ainsi que sur les dividendes perçus suite à l’approbation des comptes.

Comment contribuer à la transmission du patrimoine lors d’un achat immobilier en SCI ?

Acheter un bien immobilier en SCI est un bon moyen de contribuer à la transmission d’un patrimoine à moindre frais. Il est toutefois nécessaire de s’informer sur les démarches à effectuer afin de limiter au maximum ces frais de succession.

Les dons avec abattements

Parmi les avantages d’une SCI familiale, la possibilité de recourir à des abattements successifs est particulièrement appréciée. Ce mécanisme permet d’éviter aux héritiers d’avoir à payer ces fameux droits de succession et aux propriétaires actuels de se passer des frais de donation.

Concrètement, si l’on prend l’exemple de parents qui souhaitent transmettre leur bien immobilier acheté en SCI à leurs enfants, ils sont autorisés, tous les 15 ans, à leur transmettre une partie de leur patrimoine à hauteur de 100 000 €, sans avoir à s’acquitter des droits de donation. Le but est donc ici de permettre aux enfants de devenir propriétaires avant la transmission du patrimoine immobilier afin d’éviter de payer ces droits de donation et de succession.

Il est à préciser que la valeur que les donateurs peuvent transmettre aux héritiers dépend directement du lien de parenté, à savoir :

• 100 000 € pour un ascendant ou un enfant ;
• 80 724 € pour un époux/épouse ou un partenaire de PACS ;
• 31 865 € pour un petit-enfant ;
• 15 932 € pour un frère ou une sœur ;
• 7 967 € pour un neveu ou une nièce ;
• 5 310 € pour un arrière-petit-enfant.

Qu’est-ce qu’un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété consiste pour le(s) résident(s) du bien immobilier à être assuré(s) de la jouissance de ce dernier jusqu’à la succession.

Si l’on reprend le cas d'une transmission d’un bien entre parents et enfants, cela signifie que les parents transmettent seulement la nue-propriété des parts de la SCI et conservent en parallèle l’usufruit des parts sociales jusqu’au décès. Les enfants les récupèrent alors l’usufruit sans avoir à s’acquitter des droits de succession.

Quid de la revente quand on achète un bien immobilier en SCI ?

Un bien immobilier acheté en SCI peut très bien être revendu si l’ensemble des associés approuvent cette décision lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle ou d’une assemblée exceptionnelle. En effet, la vente du patrimoine immobilier requiert généralement l’accord de l’ensemble des associés. Notez toutefois que selon les clauses établies à la création de la SCI, le gérant peut en avoir l’entière responsabilité, même si ce cas de figure est très rare.

Suite à cette première étape, la vente d’un bien acheté en SCI ne diffère pas de celle d’une résidence achetée par un particulier. Il faut donc d’abord passer par un compromis de vente devant un notaire avant de signer l’acte de vente final qui fera de l’acheteur le nouveau propriétaire du bien immobilier.

Sachez qu’il est également possible de procéder à la vente d’une société civile immobilière à travers la cession des parts sociales de la SCI à des tiers. Ces derniers deviennent alors des nouveaux associés au sein de la société.

Quelles sont les obligations lorsqu’on achète une maison en SCI ?

Si vous souhaitez acheter une maison via une SCI familiale, vous devez répondre à certains critères obligatoires. Tout d’abord, tous les associés doivent être issus d’une même famille, et ce jusqu’au quatrième degré.

L’achat de la maison ne doit pas répondre à des objectifs commerciaux, raison pour laquelle l’achat-revente n’est pas autorisé pour une SCI familiale. Enfin, il est nécessaire que la SCI soit immatriculée en tant que société et il faut également procéder à la rédaction des statuts de la société civile immobilière lors de sa création.