⏱L'essentiel en quelques mots
En consultant les annonces immobilières, vous avez repéré deux notions (prix FAI et prix net vendeur) qui vous laissent perplexe. En quête de conseils pour acheter un bien immobilier, vous souhaitez en savoir plus sur ces notions.
Sachez que :
- le prix FAI (frais d’agence inclus) correspond au prix de vente du bien auquel s’ajoutent les honoraires de l’agence immobilière. Ces frais d’agence, imputés soit à l’acheteur, soit au vendeur, rétribuent le professionnel pour ses démarches et ses services ;
- le prix net vendeur représente la somme versée au vendeur pour le transfert de propriété. Ce montant sert de base aux calculs des frais d’agence et des frais de notaire ;
- ces deux données permettent de déterminer le coût global de la transaction (prix de vente + frais d’agence + frais de notaire) et servent à démarcher les banques en vue d’obtenir un emprunt bancaire.
Sommaire
Prix FAI immobilier ou Frais d’Agence Inclus : définition
Mais que veut dire FAI ? Dans l’immobilier, le prix FAI correspond au prix de vente frais d’agence inclus. L’expression “prix HAI”, pour “prix honoraires d’agence inclus”, est aussi utilisée.
Le prix FAI comprend le prix net vendeur d’un bien majoré des frais d’intermédiation du professionnel de l’immobilier. Il figure sur les annonces de biens en vente dès lors que les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur.
Si les honoraires d’agence sont réglés par le vendeur, ils ne sont pas mentionnés dans le prix de vente précisé dans l’annonce.
Vous souhaitez calculer le prix FAI d’une maison ou d’un appartement pour prévoir un budget immobilier ? Il vous suffit d’additionner le prix net de vente et les honoraires d’agence :
Prix FAI = prix net + frais d’agence
Bon à savoir
Depuis la loi Alur du 1er avril 2017, les agences immobilières sont tenues de respecter certaines obligations en matière d’affichage des prix. Elles doivent notamment faire figurer clairement sur l’annonce le montant de leurs honoraires en % du prix net vendeur, si les frais sont à la charge de l’acquéreur, ainsi que le prix de vente. Elles doivent aussi préciser à qui incombe le paiement des frais d’agence : acquéreur ou vendeur.
Prix net vendeur : définition
Le prix net vendeur (ou prix vendeur) représente la somme perçue par le vendeur lors du transfert de propriété. Il s’entend le plus souvent hors frais d’agence et hors frais de notaire. Ainsi si les honoraires d’agence sont supportés par l’acheteur, celui-ci connaît précisément en lisant une annonce ou en signant un compromis de vente d’une part le prix de vente et d’autre part le montant des frais d’intermédiation.
Attention, cependant, le prix vendeur peut inclure indirectement des frais d’agence sans que ceux-ci soient clairement stipulés lorsque le vendeur prend à sa charge ces honoraires. L’acheteur a seulement connaissance du prix de vente total (le notaire affecte ensuite les sommes à l’acheteur et à l’agence immobilière).
Pour calculer le prix net vendeur d’un bien, voici la formule :
Prix net vendeur = prix de vente - frais d’agence à la charge du vendeur
ou
Prix net vendeur = prix FAI - frais d’agence à la charge de l’acheteur
Tout comprendre sur les frais d’agence
Les frais d’agence ne sont pas réglementés par la loi. Ils sont déterminés librement par le professionnel. Ils représentent soit un pourcentage du prix net vendeur, soit une commission fixe.
Que comprennent les frais d’agence ?
Vous vous demandez à quoi correspondent réellement les frais d’agence ? Ces honoraires englobent toutes les dépenses engagées par un professionnel pour vendre votre bien et trouver un acquéreur. Ils se composent de :
- de l’estimation de valeur du bien immobilier ;
- des différentes démarches effectuées allant de l’édition de l’annonce jusqu’à la signature de l’acte de vente authentique (temps passé pour renseigner les éventuels acquéreurs, frais de publication d’annonce…) ;
- des déplacements liés aux visites des acheteurs potentiels.
À combien s’élèvent les frais d’agence ?
Comme ils ne sont pas encadrés par une loi, les frais d’agence sont très variables d’un professionnel à l’autre. Ils représentent en moyenne entre 6 et 7 % du prix de vente.
Qui paie les frais d’agence ?
D’un point de vue formel, il est possible d’attribuer les frais d’agence soit à l’acheteur, soit au vendeur (la somme à verser à l’agence sera déduite directement par le notaire du prix de vente et transférée à l’agence).
Mais concrètement, ces honoraires sont dans les deux cas payés par l’acheteur car lorsque les frais sont imputés au vendeur l’acquéreur règle un prix de vente global (incluant implicitement les honoraires).
Les frais d’agence sont-ils négociables ?
Il est tout à fait possible de négocier les honoraires d’une agence, car aucune loi n’encadre ces commissions. Si par exemple, un acquéreur vous fait une offre inférieure au prix vendeur demandé, vous pouvez négocier avec l’agent immobilier la baisse de ces honoraires pour préserver au mieux le prix de vente de départ.
Vous pouvez aussi faire jouer la concurrence en vous adressant à plusieurs professionnels de l’immobilier. Vous pouvez alors comparer le montant des frais d’agence et choisir l’agence qui correspond à vos objectifs.
De la même façon, si vous préférez faire appel à une seule agence via un mandat exclusif, vous pouvez mettre en avant cet argument d’exclusivité pour obtenir une diminution des frais d’agence.
Les frais de notaire sont-ils calculés sur le prix FAI ou prix net vendeur ?
Les frais de notaire sont réglés par l’acquéreur. Ils sont calculés :
- sur le prix net vendeur quand les honoraires d’agence sont à la charge de l’acquéreur ;
- sur le prix de vente quand les frais d’intermédiation sont réglés par le vendeur.
Bon à savoir
Les frais de notaire représentent :
- entre 2 et 3 % du prix de vente d’un logement neuf (VEFA ou CCMI) ;
- entre 7 et 8 % du prix de vente d’un logement ancien ;
- 8 % pour l’achat d’un terrain à bâtir ;
- Entre 7 et 8 % pour un rachat de soulte.
Le prix net vendeur et les frais de notaire sont étroitement liés : il est donc utile de bien appréhender les notions dès le départ pour éviter les mauvaises surprises.
Prix net vendeur ou prix FAI (ou HAI) : qu’est-ce que ça change pour l’acheteur ?
Il est important pour l’acheteur de bien lire l’annonce pour distinguer le prix net vendeur et le prix de vente FAI ou HAI. Car ces données ont de nombreuses incidences.
Définir le prix net vendeur
C’est à partir de ce montant que sont calculés les autres frais (d’agence et de notaire). Il est donc essentiel de se baser sur ce chiffre, point de départ de toute la transaction immobilière, sans pour autant oublier les autres charges.
Bien estimer le coût global de la transaction
Un achat de bien immobilier intègre de nombreuses dépenses. Au prix net vendeur, il faut ajouter des frais d’agence et des frais de notaire.
Prendre en compte toutes ces charges (et non uniquement le prix du bien) est essentiel pour savoir si la transaction est réalisable et si en tant qu’acheteur et futur emprunteur vous pouvez honorer vos remboursements.
Réfléchir au montage financier
Si vous sollicitez un emprunt immobilier, il est crucial de bien discerner le prix net vendeur et le prix FAI (ou de ne pas les confondre).
Les établissements bancaires ne financent pas toujours l’ensemble de l’opération immobilière (prix net vendeur + frais d’agence + frais de notaire + frais de garantie). Ils apprécient que les acheteurs règlent au minimum les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du montant emprunté, grâce à la présentation d’un apport personnel. Pour savoir quelle somme vous devez engager personnellement dans votre achat immobilier, il est donc primordial de savoir calculer le prix de votre acquisition.
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